Worms statt Berlin – wo Immobilien-Kauf noch lohnt

Wer in Immobilien investieren will, muss nicht gleich nach Berlin, Hamburg oder München schauen – im Gegenteil. Eine neue Studie zeigt, welche kleineren Städte Käufern eine hohe Rendite versprechen.


Was hat eine schwedische Pop-Band mit der Rendite von Immobilien zu tun? Nicht viel. Bis auf die Tatsache, dass die sogenannte „ABBA“-Anlagestrategie für Wohn-Investments den gleichen Namen trägt wie das Erfolgsquartett aus den 1970er-Jahren. Hinter der Buchstabenkombination verbirgt sich ein einfacher Tipp.

„Investoren sollten innerhalb von beliebten A-Städten in B-Lagen investieren – und damit tendenziell in günstigeren Gebieten“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Anlageberaters Dr. Lübke & amp; Kelber. In günstigeren B-Städten seien hingegen A-Lagen vorteilhafter. Denn dort seien die Renditen gemessen am Standortrisiko noch vorteilhafter. Das Erfolgsrezept „ABBA“ funktioniert – so geht es zumindest aus einer aktuellen Analyse des Beratungshauses hervor.

Die Analysten haben die Standortrisiken mit den zu erwartenden Objekt- beziehungsweise Eigenkapitalrenditen in 110 deutschen Städten verglichen. Bei ihrer Untersuchung sind sie von einer Eigenkapitalquote von 55 Prozent ausgegangen – bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das geliehene Kapital.


Beim Blick auf die beliebten „Top-7-Städte“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigt sich deutlich: In den guten Lagen ist bei Bestandsimmobilien kaum noch etwas zu holen. In Berlin ist die Situation besonders krass: „Weder im Bestands- noch im Neubausegment lassen sich in der Hauptstadt gegenwärtig Renditen erzielen, die das Standortrisiko hinreichend einpreisen“, schreiben die Experten über das negative Risiko-Rendite-Verhältnis. In den mittleren Lagen von Berlin seien jedoch – wie in allen „Top-7-Städten“ – durchaus lohnenswerte Transaktionen möglich. Berlin habe als Standort einen sichtbaren und anhaltenden Aufschwung erlebt, Investoren sollten aber ganz genau hinschauen, empfiehlt Jacke.

In den guten Neubau-Lagen der sieben beliebtesten Städte müssen Investoren ebenfalls damit rechnen, weniger als die von Dr. Lübke & amp; Kelber für den jeweiligen Standort empfohlene Mindestrendite zu erwirtschaften. Diese haben die Analysten auf der Basis des jeweiligen Standortrisikos definiert. Basis sind Daten zu Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt und der Nachfrage sowie den Miet- und Kaufpreisen.

Die nachfragegetriebenen Preiseffekte in den Großstädten kämen mit ebenfalls steigenden Baulandpreisen und Baukosten zusammen, schreiben die Experten. Das könnte nicht durch höhere Mieten ausgeglichen werden. Gerade dort, wo der höchste Bedarf bestehe, ist Neubau aus Investorensicht oftmals unrentabel, so Jacke.


Aber auch abseits der Top-7-Städte gibt es Jacke zufolge durchaus attraktive Investitionsstandorte mit besonders günstigem Risiko-Rendite-Verhältnis. „Alle von uns ermittelten sogenannten hidden champions sind B-Standorte“, sagt Jacke.

Die Geheimtipps im Bestand finden sich demnach in Osnabrück, Wolfsburg und Worms. Dasselbe gilt für Neubauten in Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth. „Worms, Trier und Landshut in mittleren Lagen sowie Osnabrück, Wolfsburg und Worms in guten Lagen bieten Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das beste Risiko-Rendite-Verhältnis“, sagt Jacke.

Im Neubausegment führten Würzburg, Oldenburg und Landshut in mittleren sowie Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth in guten Lagen das Feld an. Insgesamt können Investoren zudem in fast allen 110 untersuchten Städten Eigenkapitalrenditen von deutlich über drei Prozent erzielen. Das gelte sowohl für das Bestands- als auch das Neubausegment.

Fazit: Während in den guten Lagen der A-Städte derzeit nur noch wenig Rendite winkt, sieht es in mittleren Lagen und B-Städten wie Osnabrück oder Worms deutlich besser aus. Folgen Investoren also der „ABBA“-Strategie, könnten sie einen echten Hit landen – mit dem Titel: „Money, money, money“.