Der Wohnungsmarkt in Frankfurt boomt – auch ohne Brexit-Flüchtlinge

Niederrad ein Trendviertel? Wer mit Frankfurtern spricht, der erntet für diese These nur unverständliches Kopfschütteln. Ausgerechnet Niederrad, die Bürostadt, ein Viertel voller grauer Gewerbebauten, gefüllt wochentags zu den Kernarbeitszeiten, verödet am Wochenende. Dass hier einmal wirkliches städtisches Leben entstehen soll – heute ist das noch schwer vorstellbar. Und doch soll es so kommen, geht es nach den Plänen von Stadt und Investoren.

Mittwoch 19 Uhr, Feierabendzeit in der Bürostadt Niederrad. Die Lyoner Straße wirkt nahezu leer gefegt. Ein paar letzte Angestellte brausen in ihren Autos von den Parkplätzen der Bürohochhäuser. Fünf Minuten sind es von hier auf die Autobahn. Keine 100 Meter die Straße runter zeigen eingerüstete Neubauten und eine fußballfeldgroße Baugrube, dass sich Niederrad verändern soll. Hier entsteht „Mainwald“, das aktuell größte Wohnungsprojekt in der einstigen Bürostadt.

700 Wohnungen sollen hier in Stadtwaldlage entstehen, darunter 300 sogenannte Mikroapartments. Die kleinen Wohnungen richten sich an Singles und Arbeitspendler. Die könnten künftig verstärkt aus London kommen.

Der Brexit sorgt zwei Jahre nach dem Votum der Briten für den EU-Austritt nicht nur in Großbritannien für viel Unsicherheit, sondern auch auf dem Frankfurter Immobilienmarkt. Die deutsche Finanzhauptstadt haben viele schon kurz nach dem Entscheid zum großen Brexit-Gewinner auserkoren. Doch wie viele Banker wirklich von der Themse an den Main wechseln, wie hart der Brexit ausfällt und ob er überhaupt kommt, scheint derzeit wieder offen.


Den Frankfurter Immobilienmarkt spaltet das Ereignis: Während Investoren blendende Geschäfte mit finanzstarken Inselemigranten wittern, hoffen Mieter auf die kleinstmögliche Zuzugsmenge, damit die Mieten nicht noch stärker steigen.

Die Lage auf dem Frankfurt Wohnungsmarkt ist auch ohne Brexit-Zuzügler angespannt. Von 2010 bis 2016 wuchs Frankfurts Bevölkerung um 10,7 Prozent und war damit unter den sieben Metropolen in Deutschland die am schnellsten wachsende.

Der Trend zeigt klar nach oben: Laut Bevölkerungsprognose der Stadt könnte die Einwohnerzahl bis 2030 schon die 800.000-Marke knacken. Derzeit leben etwa 740.000 Menschen in Frankfurt.

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Schon heute fehlen in der Mainmetropole rund 40.000 Wohnungen. Entsprechend eindeutig fällt der Trend bei den Miet- und Kaufpreisentwicklungen aus, die vdp Research exklusiv für das Handelsblatt ermittelt hat. Während sich Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr um 10,1 Prozent verteuert haben, ging es bei Eigentumswohnungen sogar um 12,6 Prozent nach oben.

Im Schnitt müssen Käufer einer Eigentumswohnung 4.700 Euro pro Quadratmeter zahlen. Nur München ist mit 7 .200 Euro noch teurer. Auch die Mieten sind im vergangenen Jahr gestiegen, der Anstieg fällt mit 5,0 Prozent jedoch deutlich moderater aus als jener bei den Kaufpreisen. Die Neuvertragsmiete beträgt im Stadtgebiet im Schnitt 13,40 Euro kalt.


Ein solcher Druck auf dem Wohnungsmarkt rückt selbst Trabantenviertel wie Niederrad in den Fokus. Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerunternehmens Von Poll, erklärt, dass ihm Niederrad durchaus gefalle. „Ich mag die Nähe zum Stadtwald, die Nähe zum Stadion, die Nähe zum Flughafen, die Nähe zur Innenstadt“, sagte Ritter.

Der Brexit hat auch Auswirkungen auf andere Branchen in Frankfurt

Rein lagetechnisch gebe es nichts auszusetzen. Den Fluglärm vielleicht, aber den gäbe es auch in Süd-Sachsenhausen. Für viele Frankfurter dürfte der Stadtteil wegen seines Images als Bürostandort jedoch nicht die erste Wahl sein. „Bislang wird Niederrad noch nicht richtig angenommen“, sagt Ritter.

Am bevorstehenden Run der Londoner Banker zweifelt Ritter jedoch. In den ersten drei Monaten nach dem Brexit habe er einige Anfragen aus England erhalten, auch einige wenige Abschlüsse gab es. Mittlerweile habe sich die Lage aber entspannt, was auch auf die schwebenden Brexit-Verhandlungen zurückzuführen sei. „Ich glaube aber nicht, dass wir große Auswirkungen auf den Kaufmarkt sehen“, sagt Ritter. „Die Nachfrage wird sich auf dem Mietermarkt zeigen.

Kommen gut bezahlte Banker, dann dürften sie erst einmal Apartments mit Concierge und anderen Services nachfragen“, sagt Ritter. Erst wenn klar sei, ob die Banker länger bleiben und es ihnen gefällt, rechnet er mit Käufen. Ähnliches ist auch von anderen Maklern in Frankfurt zu hören: Noch schlägt der Brexit nicht als Preistreiber durch.

Dabei waren doch alle so optimistisch. Frühe Schätzungen der Hochschule Frankfurt School of Finance reichten bis zu 20.000 Bankern, die von London nach Frankfurt wechseln könnten.

Tatsächlich haben sich seit der Entscheidung der Briten rund 20 Banken und Finanzdienstleister entschieden, ihr Geschäft in Frankfurt aus- oder aufzubauen. Stefan Winter, der Chef des Verbands der Auslandsbanken in Deutschland, rechnet mit 3 000 bis 5 000 Stellen, die so am Main entstehen könnten. Der Großteil könnte lokal besetzt werden. Gut möglich also, dass es netto keinen großen Zuwachs gibt, da zugleich deutsche Banken Personal abbauen.

Während alle über die Brexit-Folgen für die Banken reden, werden möglicherweise die Auswirkungen des Brexits auf andere Branchen übersehen. So zumindest sieht es Roland Schiff-Martini. Der Gründer der gleichnamigen Unternehmensberatung hat sich auf Unternehmensansiedlungen aus dem Ausland spezialisiert. Zu seinen Kunden gehörten schon Konzerne wie Hitachi oder die Nasdaq.

„In der Debatte um die Folgen des Brexits gehen Branchen wie Technologie oder Pharma völlig unter. Dabei spüren wir genau von Firmen aus diesen Sektoren ein großes Interesse“, sagt Schiff-Martini. Gerade lässt er unweit des Frankfurter Flughafens ein sogenanntes „Landing Pad“ bauen, eine Mischung aus Büro und Willkommenszentrum für ausländische Unternehmen, die eine Niederlassung in Deutschland planen.


Seinen Kunden will er hier Beratung vom deutschen Steuerrecht über die Wohnungsvermittlung bis zum Umgang mit Strafzetteln bieten.

Auch wenn noch nicht klar sei, wie der Brexit ausgehe, siedelten sich schon heute einige Unternehmen an. Im vergangenen Jahr hätte seine Firma etwa 60 Unternehmen bei der Ansiedlung in Deutschland unterstützt. „Knapp die Hälfte davon wäre im Normalfall vor dem Brexit nach Großbritannien gegangen“, berichtet der gelernte Wirtschaftsprüfer, der einst bei Arthur Andersen gearbeitet hat.

Schiff-Martini sieht großes Potenzial: Mehr als 5.500 amerikanische Unternehmen unterhielten ihre Europa-Zentrale in Großbritannien. Einige davon, so hofft er, dürften diese nach Kontinentaleuropa verlagern – und auch Frankfurt und sein Wohnungsmarkt würden profitieren.


Allzu große Renditen sollten Käufer auf dem Frankfurt Immobilienmarkt vorerst aber nicht erwarten, bremst David Schmitt, geschäftsführender Gesellschafter vom Maklerbüro Engel und Völkers in Frankfurt, die Hoffnungen. „Renditen von fünf Prozent oder mehr sind in den begehrten Frankfurter Lagen schon lange nicht mehr realistisch“, sagt Schmitt. Das stehe bei seinen Kunden in Zeiten des Niedrigzinses aber nicht mehr unbedingt im Fokus: „Oft geht es schlicht um Werterhaltung des Vermögens.“

An den begehrtesten Lagen habe sich in den vergangenen Jahren nichts geändert: Westend, Nordend und Diplomatenviertel. „Dort könnten wir manche Wohnungen 200-mal verkaufen“, beschreibt Schmitt den Andrang. Ritter von Von Poll zählt zudem das Holzhausenviertel zu den gefragten Lagen. Die angrenzenden Gebiete von Preungesheim könnten sich in den kommenden Jahren gut entwickeln, vermutet er.

Großprojekte sollen Bedarf an Wohnraum decken

Wie schnell die zentralen Lagen weggehen, weiß auch Ralf Werner, Niederlassungsleiter des Projektentwicklers Instone in Frankfurt. Gerade baut das Unternehmen auf dem Gelände des ehemaligen Marienkrankenhauses im Nordend 181 Eigentumswohnungen und 55 Mietwohnungen. 15 preisreduzierte Wohnungen bietet das Unternehmen für 4.500 Euro pro Quadratmeter an, der Rest beginnt bei 7.000 Euro.

„Allein 6.000 Interessenten haben wir für die Eigentumswohnungen schon bekommen, bevor wir überhaupt Werbung für das Projekt gemacht haben. Gerade für die preisreduzierten Wohnungen ist der Ansturm enorm“, sagt Werner. Vor zwei Wochen hat schließlich der Vertrieb begonnen. 35 Wohnungen sind bereits reserviert. 2021 soll das Projekt fertig sein.


Instone baut an mehreren Stellen in Frankfurt. Gemeinsam mit der ABG Frankfurt Holding, der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, sollen ebenfalls im Nordend die „Günthersburghöfe“ mit insgesamt 1 300 Wohnungen entstehen, je zur Hälfte als Eigentums- und Mietwohnungen. Auf 30 Prozent der Baufläche sollen geförderte Wohnformen entwickelt werden. Baubeginn ist frühestens 2020.

Im Stadtteil Bockenheim plant Instone gemeinsam mit der Nassauischen Heimstätte, an der die Stadt Frankfurt beteiligt ist, auf einem ehemaligen Siemens-Areal den Bau von bis zu 2.500 Wohnungen.

Um den zusätzlichen Wohnraumbedarf der kommenden Jahre zu decken, den die Stadtplaner auch ohne Brexit kommen sehen, plant Frankfurt Großes: Am nordwestlichen Stadtrand soll auf beiden Seiten der Autobahn 5 ein neuer Stadtteil mit bis zu 12 000 Wohnungen für 25.000 bis 30.000 Menschen entstehen.

Das Projekt hat noch nicht einmal begonnen, da bläst dem Frankfurter Planungsdezernenten Mike Josef (SPD) schon Gegenwind entgegen: Bürgerinitiativen fürchten, dass das neue Quartier die Frischluftzufuhr für die Innenstadt kappt. Den angrenzenden Gemeinden Steinbach und Niederursel missfällt, dass Frankfurt näher an sie heranrückt. „Wir können aber wirtschaftliches Wachstum nicht ohne neue Wohnungen diskutieren“, appelliert Josef.

Unterstützung bekommt er von Sven Carstensen, dem Frankfurter Niederlassungsleiter der Immobilienanalysefirma Bulwiengesa. „Die gute wirtschaftliche Entwicklung von Frankfurt zieht Menschen an. Frankfurt allein wird den zukünftigen Bedarf nicht decken können. Ohne eine stärkere überregionale Zusammenarbeit wird es nicht gelingen, den Wohnraummangel zu beheben“, sagt Carstensen.

Positiv sieht Carstensen auch die Entwicklungen in Niederrad. Laut der Standortinitiative Neues Niederrad sollen in der bisherigen „Bürostadt Niederrad“ 5.000 Wohnungen für 10.000 Menschen entstehen. „Die Aussicht, dass Niederrad sein Gesicht ändert, ist ja keine schlechte. Dennoch sei auch wegen der vielen Mikroapartments nicht auszuschließen, dass das Quartier eine reine Schlafstadt wird.

Bis Niederrad so richtig trendy ist, dürfte es noch eine Weile dauern. Die Stadt Frankfurt bemüht sich jedenfalls nach Kräften, Niederrad ein neues Image zu verpassen – angefangen mit einem neuen Namen. Das Areal der Bürostadt soll künftig „Lyoner Quartier“ heißen, angelehnt sowohl an die Lyoner Straße, die durch das Viertel verläuft, als auch an die Frankfurter Partnerstadt Lyon.




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