Wohnen bleibt hoch im Kurs – Warum Immobilienaktien ihre Vergleichsindizes übertreffen


Deutschlands Immobilienaktiengesellschaften hatten in diesem Jahr einen mächtigen Unterstützer: den Handelskrieger Donald Trump. Der Streit über höhere Zölle zwischen dem US-Präsidenten und der Europäischen Union (EU) sowie China hat die Furcht vor einem Wachstumseinbruch in Europa geschürt. In einem solchen Umfeld sind Zinserhöhungen unwahrscheinlich. Das ist eine gute Voraussetzung für weiter steigende Kurse von Immobilienaktien.

Ob Wohnungsriese Vonovia im Dax oder die Riege der sechs MDax-Immobilientitel: Bis auf die Deutsche Euroshop schnitten sie in den vergangenen sechs Monaten besser ab als ihre Referenzindizes. Bis zu 30 Prozent Kursplus wurden erzielt.

Immobilienaktienanleger schauen primär auf die Kapitalmarktzinsen und somit auf die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Zum Jahresanfang wurde für diese Anleihe eine Rendite von einem Prozent erwartet. Aktuell bewegt sie sich um 0,4 Prozent.

„Immobilienaktien haben im ersten Halbjahr davon profitiert, dass die Zinsen weniger gestiegen sind als erwartet“, sagt Bernd Janssen, Analyst beim auf Immobilienwerte spezialisierten Beratungsunternehmen VictoriaPartners.

Gut so für die Anleger, denn steigende Zinsen sind Gift für Immobilienaktien. „Wenn die Zinsen steigen, sinken die Kurse der Immobilienaktien“, weiß Elmar Peters, der zusammen mit Bert Flossbach das Multi-Asset-Team des Vermögensverwalters Flossbach von Storch leitet. Für diesen generellen Effekt gibt es drei Gründe, die aber zurzeit ohnehin kaum greifen.

Erstens: Die Anleger nehmen an, dass die Finanzierung für die Immobilienunternehmen teurer wird. Für die deutschen Gesellschaften ist das ein vernachlässigbares Problem. Sie haben sich in der aktuellen Niedrigzinsphase langfristig refinanziert. Grund zwei: Die Immobilienwerte könnten sinken. Typischerweise werden sie nach dem Discounted-Cashflow-Modell berechnet: Künftige Mieteinnahmen werden nach Abzug der Kosten auf den Gegenwartswert abgezinst. Wird mit höheren Abzinsungssätzen gerechnet, sinkt der Immobilienwert.

Experten sehen darin kein Problem. Sie attestieren insbesondere den Wohnungsgesellschaften hohe Bewertungsreserven. „Alle Wohnungsbestandhalter haben ihre Bestände sehr konservativ bewertet“, weiß Hagen Ernst, Immobilienaktienanalyst beim Vermögensverwalter DJE Kapital.

Bestände sind vorsichtig bewertet

Das dritte Risiko besteht darin, dass die wichtige Gruppe der risikoscheuen Altersvorsorgeeinrichtungen aus den Aktien aussteigt, wenn die Anleiherenditen hochgehen. Auch diese Gefahr wird aktuell als gering eingeschätzt. Denn: „In den Kursen sind Kapitalmarktzinsen bis etwa 0,8 Prozent eingepreist“, sagt Experte Peters von Flossbach von Storch. Aktuell signalisiere der Kapitalmarkt einen Anstieg der Kapitalmarktzinsen innerhalb eines Jahres auf genau diesen Wert.

Fazit also: Wahrscheinlich steigen die Zinsen nicht – und selbst wenn, richtet das kaum Schaden an. Unter diesen Umständen fällt DJE-Kapital-Analyst Ernst die Prognose leicht: „Wir gehen davon aus, dass sich Immobilienaktien auch im zweiten Halbjahr überdurchschnittlich entwickeln.“


Das gilt gerade für die auf Zinsveränderungen besonders sensibel reagierenden Wohnungsgesellschaften. Ihre Kursentwicklung stellte in den vergangenen sechs Monaten die der Gewerbegebäude-Vermieter in den Schatten. Vonovia, Deutsche Wohnen, Grand City, LEG Immobilien und TAG Immobilien profitieren unverändert von der Wohnraumknappheit in Deutschland. Das wird sich nach Ansicht von Hagen Ernst so schnell auch nicht ändern. „Wohnungen werden knapp bleiben, weil der Baubranche die Kapazität fehlt, die von der Bundesregierung geforderten jährlich 400´.000 zusätzlichen Einheiten zu bauen.“

Die Knappheit hat zwei Effekte. Die Wohnungsvermieter können die Mieten erhöhen. Schon eine ganze Weile steigen die Preise zudem schneller als die Mieten; weil die Buchwerte in den Bilanzen der Gesellschaften nicht entsprechend mitwachsen, entstehen dort Reserven. Doch die schneller als die Mieten steigenden Preise behindern auch die Expansion. Denn die Mietrenditen zum Ankaufzeitpunkt sinken. Die Gesellschaften müssen Mieteinnahmen immer teurer bezahlen.

Deswegen ändern erste Gesellschaften ihre Strategie. Als Finanzinvestoren wie Fortress, Goldman Sachs mit den Whitehall-Fonds, Oaktree und Terra Firma die Portfolios aufbauten, die heute unter den Namen Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG an der Börse notiert sind, warfen sie sämtliche über die reine Wohnungsvermietung hinausgehenden Aktivitäten ab und konzentrierten sich ausschließlich auf die Wohnungsvermietung in Deutschland. Jetzt agieren die ersten Gesellschaften umgekehrt: „Die gesunkenen Mietrenditen treiben die Wohnungsgesellschaften in die Diversifikation“, beobachtet Experte Janssen.

Gesellschaften ändern Strategie

So bauen Vonovia und Deutsche Wohnen auf einmal neue Wohnungen. Vonovia hat sich mit dem Kauf der Buwog die Erfahrung eines ausgesprochenen Projektentwicklers gesichert. Zudem expandiert Vonovia ins Ausland. Die Bochumer sicherten sich kürzlich die Mehrheit am schwedischen Wohnungsvermieter Victoria Park und liebäugeln mit dem Einstieg auf dem französischen Wohnungsmarkt.


Deutsche Wohnen kauft sich im Pflegeimmobilienmarkt ein. Vor wenigen Tagen erwarb die Firma eine Minderheitsbeteiligung am Seniorenheimbetreiber Pflegen & Wohnen in Hamburg.

Die Diversifikation kommt bei Analysten gut an. Etwa bei JP-Morgan-Analyst Neil Green. Er lobt Vonovia, der Schritt sei angesichts des Geschäftspotenzials positiv. Er empfiehlt, die Aktie überzugewichten und gibt 46 Euro als Kursziel aus. Deutsche Wohnen hebt er von 44 auf ebenfalls 46 Euro an, stufte sie aber von „übergewichten“ auf „neutral“ zurück. Er lobt auch LEG Immobilien.

Deutsche-Bank-Analyst Markus Scheufler hebt in einer Branchenstudie zu europäischen Immobiliengesellschaften unter den deutschen MDax-Werten Deutsche Wohnen, Aroundtown und Grand City Properties hervor. Aroundtown ist ein schnell wachsender Gewerbeimmobilienspezialist, der mit 39 Prozent an Grand City beteiligt ist.

TAG Immobilien machte den größten Kurssprung. In der vergangenen Woche bekam die Gesellschaft gute Noten vom Analysehaus Kepler Cheuvreux, das das Kursziel von 17,00 auf 21,50 Euro anhob. Die Gesellschaft habe einen Großteil ihrer teuren Schulden refinanziert, begründet Analyst Neuhold seine Erwartung eines höheren operativen Gewinns in diesem Jahr. Kai Klose von der Privatbank Berenberg empfiehlt wie Neuhold von Kepler Cheuvreux TAG zum Kauf. Ein Aspekt für ihn ist der sinkende Leerstand nach Modernisierungsinvestitionen.

In wenigen Tagen berichten die Gesellschaften über das erste Halbjahr 2018. Profibeobachter rechnen wegen steigender Mieten und Preise mit Aufwertungen der Portfolios. Die würden den aktuellen Höhenflug der Kurse bestätigen oder gar Impulse für weitere Kurserhöhungen geben.