Miese Bilanz beim Wohnungsbau

Die Wohnungswirtschaft schlägt Alarm: Der Wohnungsbau ist noch immer nicht ausreichend in Schwung gekommen, um vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Immer öfter spielen auch Anrainer bei Bauprojekten nicht mit.


Bezahlbarer Wohnungsbau, städtebaulich eingepasst und in guter Qualität – das sei das Gebot der Stunde, mahnte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, bei der Jahrespressekonferenz in Berlin. „Wir brauchen mehr und vor allem bezahlbare Grundstücke, weniger Normen und Regulierung, eine Abkehr von der Preisspirale bei der Grund- und Grunderwerbsteuer sowie auch nach 2019 eine finanzielle Mitzuständigkeit des Bundes für den sozialen Wohnungsbau“, forderte Gedaschko.

Obwohl die Zahl der fertiggebauten Wohnungen in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen ist, sei der mittlerweile aufgelaufene Nachholbedarf von rund einer Million Wohnungen nicht zu decken, wenn der Neubaumotor nicht endlich angeworfen werde. „Die Bilanz beim Wohnungsbau erlaubt keine Entwarnung“, sagte Gedaschko. Hohe Baukosten, eine steigende Auflagenflut, fehlende Grundstücke, langwierige Genehmigungsprozesse und unzureichende Planungskapazitäten seien unter anderem verantwortlich dafür, dass die Dynamik im Segment der dringend benötigen bezahlbaren Mietwohnungen nicht stärker werde.


2016 wurde in Deutschland der Bau von 375.400 Wohnungen genehmigt – gebaut wurden 277.700 Wohnungen. Nach Meinung der Wohnungswirtschaft müssten in Deutschland indes jährlich bis zum Jahr 2020 insgesamt 400.000 Wohnungen gebaut werden, um das Defizit von einer Million Wohnungen langsam abzubauen.

„Egal, wie man es dreht und wendet, die Lösung für die Probleme am Wohnungsmarkt in den Ballungsräumen liegt im Wohnungsbau“, sagte Gedaschko. „Wir brauchen eine echte Willkommenskultur für Bagger und Neubau. Bei den Menschen in den Quartieren und in der Politik.“ Die Akzeptanz der Bevölkerung für das Bauen innerhalb vorhandener Nachbarschaften, aber auch auf größeren innerstädtischen Brachflächen und am Stadtrand, sei in den vergangenen Jahren zurückgegangen. Bauherren hätten zunehmend mit dem Motto „not in my backyard“ zu tun. Anrainer wollten immer häufiger Bauprojekte in der eigenen Nachbarschaft verhindern. An die Politik richtete er die Botschaft, vor der Bundestagswahl mit Scheinelementen den Wahlkampf aufzupeppen, die weder den Mietern noch den Wohnungsunternehmen etwas nützten und schon gar nicht zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beitrügen. „Vor vier Jahren wurde als Placebo eine Mietpreisbremse aus dem Hut gezaubert. Die Bilanz: die Mietpreisbremse hilft nicht. Sie kann den Wohnungsmangel nicht bekämpfen.“ Daran würde auch ein Herumdoktern und Verschärfen dieses Instruments nichts ändern.


Seit Jahren werden in Deutschland weniger Wohnungen gebaut als benötigt. Vor allem in den Großstadtregionen ist es für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen schwieriger geworden, bezahlbare und bedürfnisgerechte Wohnungen zu finden. Die hohen Baukosten sind dafür ein Grund. Trotz vieler Bemühungen um Effizienzsteigerung zwischen 2000 und 2016 seien die Bauwerkskosten um rund 45 Prozent gestiegen, hat der GdW beobachtet. Allein die Kostensteigerung durch die restriktiver gewordenen Verordnungen zur Energieeinsparung habe 16 Prozent seit 2002 betragen. Mit dem derzeitigen Neubaustandard sei die Grenze der Wirtschaftlichkeit längst erreicht. Auch die Anzahl der Normungen werde immer größer: Neben den für das Bauen relevanten Normen zusammen mit Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien ergebe sich ein kaum noch überschaubares Regelwerk. Gedaschko sprach von mehr als 20.000 Bauvorschriften und inhaltlichen Anforderungen, die zu immer höheren Bauwerkskosten führten. 1990 habe es 5000 dieser Normen und Gesetze gegeben.


In welchem Dilemma die Baubranche steckt


Die Branche befindet sich in einem Dilemma: Bauen soll kostengünstiger werden, aber wachsende Ansprüche an die Wohnqualität stehen dem entgegen. Die Gebäude sollen energieeffizient gebaut werden, erneuerbare Energien nutzen, gestiegene Anforderungen an Schall-, Brand- und Naturschutz einhalten, am besten barrierefrei sein, über eine moderne Elektroinstallation verfügen und erhöhte Sicherheitsstandards wegen der Einbruchgefahr aufweisen.

Fehlendes Bauland gilt als weiterer Grund dafür, dass zu wenig gebaut wird. Gedaschko kritisierte darüber hinaus, dass für eine zügige Abwicklung von Bauanträgen in den Ämtern zu wenig Personal zur Verfügung stehe. Deswegen dauerten Baugenehmigungen viel zu lange. Je nachdem, für welches baurechtliche Verfahren sich die Behörde entscheide, könne es bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens zwischen dreieinhalb und sieben Jahren dauern, sagte Gedaschko. Er sprach sich zudem erneut für bessere Abschreibungsbedingungen im Wohnungsbau aus. Bei den derzeitigen Abschreibungsmöglichkeiten – linear in Höhe von zwei Prozent – werde von einer Lebenszeit eines Gebäudes von 50 Jahren ausgegangen. Moderne Gebäude zeichneten sich aber durch eine komplexe Anlagentechnik mit viel kürzeren Lebenszeiten aus. Eine Anpassung auf drei Prozent wäre darum folgerichtig.


Die Wohnungswirtschaft meint, mit einem eigenständigen Bundesbauministerium nach der Wahl besser vorankommen zu können. Dieses Ministerium sollte die Bereiche Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Raumordnung, digitale Infrastruktur und Energieeffizienz umfassen, sagte Gedaschko. Nur so könne es gelingen, die Aufgaben rund um das Bauen und Wohnen zielführend zu koordinieren. Die letzte Legislaturperiode habe gezeigt, dass die Wohnungspolitik häufig zwischen anderen Themenfelder aufgerieben werde. Derzeit sind die Bereiche Bau und Umwelt in einem Ressort zusammengefasst. Für das Thema Energieeffizienz ist das Wirtschaftsministerium zuständig.

„Deutschland ist noch lange nicht fertig gebaut“, sagte Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD), deren Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft am Mittwoch das Kabinett passierte. Bis 2020 würden mindestens 350.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt. Damit diese aber auch bezahlbar seien, müsse der Bund beim sozialen Wohnungsbau auch nach 2019 in der Verantwortung bleiben. Auch der Regierungsbericht zeigt, dass sich Bauland zum entscheidenden Engpassfaktor entwickelt. Um eine verbilligte Abgabe der Liegenschaften des Bundes zu beschleunigen, habe das Bundeskabinett beschlossen, die Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hinsichtlich des erforderlichen Nachbesserungsbedarfs zu überprüfen. „Der Staat muss bei der Bereitstellung von Bauland voranschreiten“, so Hendricks. Es würden günstige Grundstücksflächen für die Schaffung von Wohnungen, insbesondere auch im sozialen Wohnungsbau, benötigt.


Nach Angaben des GdW gab es 2002 bundesweit rund 2,6 Millionen Wohnungen mit Preisbindung. 2016 waren es nur noch 1,3 Millionen Wohnungen. Nach Einschätzungen der Wohnungswirtschaft werden jährlich 80.000 neu gebaute Sozialwohnungen benötigt, um die Lücke langsam wieder zu schließen. Nach bisheriger Lage sind die Länder für den sozialen Wohnungsbau verantwortlich, der Bund stellt den Ländern aber bis 2019 so genannte Kompensationsmittel bereit. Diese Mittel wurden in Hendricks´ Amtszeit aufgestockt. 2017 und 2018 werden die Kompensationszahlungen jeweils 1,5 Milliarden Euro betragen. Nach 2019 ist der Bund verfassungsrechtlich nicht mehr zur Gewährung von Finanzmitteln befugt. Die Sozialdemokraten wollen das ändern. Auch nach 2019, mahnte SPD-Kanzlerkandidat Martin Schulz in der vergangenen Woche, müsse der Bund Verantwortung übernehmen – auch wenn dafür die Verfassung geändert werden müsse.

Gedaschko begrüßte die Aufstockung der sozialen Wohnraumförderung, mahnte aber, dass die Länder ihrerseits die Mittel in gleicher Höhe zweckgebunden ergänzen müssten. Hier sieht er Nachholbedarf. Die Länder müssten deutlich mehr leisten, sie täten das sehr unterschiedlich, sagte der GdW-Präsident – ohne allerdings in Einzelheiten zu gehen. Auch Gedaschko forderte, dass der Bund in Verantwortung bleibe: „Wenn dafür das Grundgesetz geändert werden muss, dann kann man das angehen.“