Wette auf höhere Zinsen – für wen sich das Bausparen wieder lohnt


Bausparen lohnt sich wieder: Michael Ost, Chef der Deutschen Bank Bauspar AG, ist um Argumente für diese These nicht verlegen. Das wichtigste: „Vieles spricht dafür, dass die Zinsen mittel- bis langfristig steigen.“ Der typische Bausparvertrag werde mindestens sieben Jahre lang angespart, bevor das Darlehen in Anspruch genommen werde. „Bis dahin können die aktuell angebotenen Bauspardarlehenszinsen höchst attraktiv sein“, wirbt Ost weiter.

In Deutschland träumt über die Hälfte der Mieter im Alter von 25 bis 40 Jahren davon, in den eigenen vier Wänden zu leben, hat der Verband der Privaten Bausparkassen festgestellt. Jeder zweite Haushalt hat auch einen Bausparvertrag abgeschlossen. Doch die Begeisterung der Bürger schwindet in der aktuellen Niedrigzinsphase (siehe Grafik). Auch von den Darlehen wollen zurzeit viele nichts wissen. Baugeld von der Bank ist billiger als die Darlehen der vor Jahren abgeschlossnen Verträge.

Das könnte sich ändern. Sogar die den Bausparkassen eher kritisch gegenüberstehenden Verbraucherschützer sind der Meinung, dass sich Bausparen wieder lohnt, wenn auch nicht für jeden.


Einen Bausparvertrag abschließen sei nur für Menschen vernünftig, die in den nächsten fünf bis zehn Jahren den Kauf einer Wohnimmobilie planen, schränkt Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, ein. „Der effektive Darlehenszins sollte unter zwei Prozent liegen“, rät er. Mehrere Kassen bieten Tarife, die dieses Kriterium erfüllen. Die günstigsten Angebote schreiben effektive Darlehenszinsen von 1,23 Prozent fest. Sie sind damit ganz dicht an den aktuellen Konditionen für Baugeld mit zehn bis 15 Jahren Zinsbindung.

Doch Schwarz erinnert daran, dass die Unterschrift unter einen Bausparvertrag eine Zinswette ist. Steigende Zinsen prophezeien Volkswirte schon seit zwei Jahren und tun dies auch jetzt wieder. Doch viel passiert ist nicht. Zur Höhe der Zinsen in sieben Jahren – so lange dauert die Ansparphase eines klassischen Bausparvertrags – gibt niemand eine Prognose ab.

Vor sieben Jahren verlangten die Banken für Baugeld mit zehn Jahren Zinsbindung rund vier Prozent. Damals konnte sich kaum jemand vorstellen, dass es einmal Zehnjahres-Darlehen für 1,3 Prozent geben würde, wie aktuell.

Verwirrende Tarifvielfalt

Es gibt ihn noch: den klassischen Bauspartarif, der so berechnet ist, dass der Kunde binnen sieben Jahren 40 Prozent der Bausparsumme anspart und in dieser Zeit auch die für die Auszahlung des Darlehens notwendige Mindestbewertungszahl erreicht. Die Bewertungskennziffer wird von jeder Kasse selbst berechnet. Es gilt jedoch überall das Grundprinzip: Je schneller gespart wird, desto schneller steigt auch die Kennzahl.


Doch inzwischen gibt es eine Vielzahl von Tarifvarianten. Die Mindestsparsummen schwanken zwischen 30 und 50 Prozent. Die monatlichen Regelsparraten variieren zwischen drei und fünf Promille, und die Sparbeiträge werden selten deutlich höher als 0,1 Prozent verzinst. Die Darlehenszinsen gehen teils weit über die von Verbraucherschützer Schwarz als Maximum angesetzten zwei Prozent hinaus. Die Abschlussgebühren betragen teils 1,6 Prozent statt der früheren Standardhöhe von einem Prozent. Doch der Kunde kann nicht alles haben: Verträge mit hohen Spar-, niedrigen Darlehenszinsen und geringen Mindestsparsummen gleichzeitig gibt es nicht.

Experte Schwarz warnt nach Erfahrungen aus der Beratungspraxis ausdrücklich davor, die komplette Baufinanzierung über einen Bausparvertrag darstellen zu wollen. Bauspardarlehen müssen viel schneller getilgt werden als Bankdarlehen. Wer hohe Summen über sie finanziert, riskiert daher, sich in der Tilgungsphase finanziell zu übernehmen.

Doch viele Häuslebauer kommen gar nicht so weit. Sie können trotz überdurchschnittlicher Haushaltseinkommen nicht so schnell sparen, wie die Preise steigen. Es fehlt an Eigenkapital. Das Ersparte reicht gerade, um die Kaufnebenkosten zu begleichen. Die können in Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent an die 15 Prozent heranreichen.

In diesem Fall empfiehlt Schwarz die Immobilie im Verhältnis 80 Prozent Bankdarlehen, 20 Prozent Bauspardarlehen zu finanzieren. Denn Letztere können im Rang nach den anderen Darlehen als Sicherheit eingesetzt werden. Voraussetzung für eine derartige Finanzierung ist allerdings, dass der Haushalt in der Lage ist, die monatliche Belastung aus beiden Darlehensverträgen dauerhaft zu tragen. Dies wird von den Banken auf Basis der Wohnimmobilienkreditrichtlinie geprüft.

„Wer 40 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche bezahlen kann, braucht keinen Bausparvertrag“, ist Verbraucherschützer Schwarz überzeugt. Für diesen Personenkreis ist ein Bankdarlehen günstiger. Doch in dieser Situation sind nur wenige.

Der ursprüngliche Anspruch der Kassen wie des Staates war es, eine breite Bevölkerungsschicht in Wohneigentum zu bringen. Der Anspruch ist zurzeit nicht erfüllbar. „Mangelndes Eigenkapital ist das größte Hemmnis auf dem Weg in die eigenen vier Wände“, sagt Bernd Hertweck, Chef des Verbandes der Privaten Bausparkassen wie auch der Wüstenrot Bausparkasse.

Bundesweit seien mindestens 50.000 Euro nötig, um wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises abzudecken. Nur jeder Zehnte verfüge in Deutschland über so hohe Eigenmittel.

Fördergrenzen konstant

Einerseits sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren stark gestiegen. „Zum anderen wurden aber auch die staatlichen Förderungen seit Jahren nicht mehr an die aktuellen Lohn- und Preisentwicklungen angepasst“, beklagt Deutsche-Bank-Bausparvorstand Ost. Die Einkommensgrenze für den Erhalt der Wohnungsbauprämie liegt für Ehepaare seit Jahren bei 51.200 Euro des zu versteuernden Einkommens. Doch in diesen Fällen reicht das Geld oft genug trotz Prämie nicht.

Ost bestätigt: „Ehepaare, die weniger verdienen, können sich in den meisten Städten Deutschlands kein Wohneigentum mehr leisten.“ Er plädiert deshalb für eine Anhebung der Einkommensgrenzen. „Eine an die Bedingungen für das Baukindergeld angepasste Einkommensgrenze wäre ein Schritt in die richtige Richtung.“


Beim Baukindergeld beträgt die Grenze 75.000 Euro. Die Förderung beträgt 1.200 Euro per annum über zehn Jahre. Die Bausparprämie beträgt 8,8 Prozent für Verheiratete auf maximal 1.024 Euro im Jahr, was rund 90 Euro im Jahr ergibt, solange gespart wird.

Einen Überblick über die Konditionen seiner Mitgliedsunternehmen gibt der Verband der Privaten Bausparkassen auf seiner Internetseite. Auf der Suche nach dem richtigen Vertrag hilft der Bausparvergleichsrechner auf der Internetseite der FMH Finanzberatung. In den Rechner fließen die Konditionen aus 83 Tarifen ein, verspricht FMH.