Volltreffer - diese Aktie geht durch die Decke

Thomas Bergmann
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Das kleine Immobilienunternehmen Noratis hatte lange Zeit ein Schattendasein an der Börse gefristet. Doch seit Kurzem geht in der Aktie die Post ab. Seit Empfehlung im AKTIONÄR hat der Kurs um mehr als ein Viertel zugelegt. Das Potenzial scheint noch immer nicht ausgereizt.

Katastrophenstart an der Börse

Das IPO von Noratis war gelinde gesagt ein Flop. Das Unternehmen emittierte weniger Aktien als geplant (920.000 statt zwei Millionen), und die zu einem geringeren Preis als ursprünglich vorgesehen. Zu allem Überfluss entwickelte sich der Ak­tienkurs in den ersten Wochen enttäuschend. Noch immer notiert er leicht unter dem Ausgabepreis von 18,75 Euro.

Immerhin konnte die Ge­sellschaft beim Börsengang 17 Millionen Euro einsammeln und damit die Basis legen, das Geschäft weiter auszubauen. Noratis kauft Bestandswohnungen in B- und C-Lagen, die nach der Realisierung von wertsteigernden Maß­nah­men einzeln oder im Block verkauft werden. In den letzten drei Jahren hat die Gesellschaft rund 1.900 Wohnungen für 110 Millionen erworben und im Gegenzug 1.300 Einheiten für 100 Millionen Euro verkauft.

Überrenditen durch Entwicklung

Das Geschäftsmodell von Noratis hat den Vorteil, dass durch die Mieteinnahmen die Kapital- und Betriebskosten gedeckt werden, während sich durch die Ent­wicklung der Wohnungen – Modernisierung, Leerstandsabbau, Mietsteigerungen – Überrenditen erzielen lassen. So erwirtschaftete Noratis im Geschäftsjahr 2016 bei Umsatzerlösen von 44,6 Millionen Euro – 37,8 Millionen Euro aus dem Wohnungsverkauf und 6,7 Millionen Euro aus Mieteinnahmen – eine operative Marge von 22,3 Prozent. Für das laufende Jahr prognostiziert Finanzvorstand André Speth einen Umsatz von circa 65 Millionen Euro mit einem Ergebnis vor Steuern und IPO-Kosten von circa 13,5 Millionen Euro.

Unter dem Strich dürfte Noratis 8,4 Millionen Euro verdienen. Das sind 2,88 Euro pro Aktie. Werden wie geplant 50 Prozent davon an die Aktionäre ausgeschüttet, errechnet sich eine Dividende von 1,44 Euro pro Aktie beziehungsweise eine Rendite von 7,8 Prozent. Die Analysten von Independent Research erwarten sogar eine Ausschüttung von 1,60 Euro (8,6 Prozent).

Unerschöpfliches Potenzial

Und für die Jahre danach muss einem Aktionär nicht bange sein. Noratis hat nämlich 1.400 Wohneinheiten im eigenen Bestand oder vertraglich gesichert, die über die nächsten ein bis zwei Jahre ab­verkauft werden. Darüber hinaus werden derzeit Immobilienbestände im Wert von rund 250 Millionen Euro mit knapp 4.000 Wohneinheiten geprüft.

An geeignetem Nachschub wird es Noratis nicht mangeln, denn das Zielsegment, Siedlungsbauten, ehemalige Werkswohnungen oder Quartiere aus den Jahren 1920 bis 1986, macht 69 Prozent der insgesamt 39,2 Millionen Wohnungen in Deutschland aus. Da sich die Ge­sellschaft zudem auf Portfolios zwischen 20 und 800 Wohnungen konzen­triert, muss man beim Einkauf auch keine Konkurrenz durch große institutionelle Anleger fürchten. Letztendlich sind in diesem Segment die Renditen we­sentlich attraktiver als in 1-A-Lagen, da die Preise noch nicht so stark in die Höhe geschossen sind.

8 Prozent Rendite

Bis 2020, so die Analysten von Independent Research, dürfte sich das Wachstum deshalb weiter beschleunigen. Der Immobilienbestand soll sich nach deren Berechnungen auf circa 240 Millionen Euro erhöhen, das Nettoergebnis auf 12,4 Millionen Euro steigen. Entsprechend werde das Unternehmen seine Dividende auf zwei Euro pro Stück erhöhen können, was einer Dividendenrendite von knapp elf Prozent entspricht.

In Anbetracht der erwarteten Dividende für 2017 könnte die Noratis-Aktie locker weiter steigen. Denn bei 37 Euro und einer Dividende von 1,60 Euro läge die Rendite immer noch bei attraktiven 4,3 Prozent.

Ein anderer Ansatz wäre das KGV. Independent Research rechnet mit 3,37 Euro Gewinn pro Aktie für das Jahr 2018. Folglich liegt das Ratio bei sehr attraktiven 7.

Eine Bewertung auf Basis des Net Asset Value ist laut Speth nicht angemessen. Da Noratis im Börsensegment Scale gelistet ist und daher nach HGB bilanziert, stehen die Immobilien nur zum Anschaffungswert in der Bilanz. Allerdings lässt das Unternehmen einmal im Jahr die Objekte nach IFRS bewerten. Ein Gutachten zum 31. Dezember 2016 bezifferte die stillen Reserven auf über 30 Millionen Euro. Der NAV nach HGB entspricht laut Speth zurzeit dem Börsenwert, das heißt, der Anleger bekäme die Plattform (Einkauf, Asset Management, Bau-/Projektleitung, Vertrieb) quasi geschenkt.

Resistenter gegen Zinsanstieg

Kein Kopfzerbrechen bereitet Speth ein möglicher Anstieg der Kreditzinsen. Der Finanzchef sieht die Gesellschaft resistenter gegen Zinserhöhungen als beispielsweise die reinen Bestandshalter. "Ein Anstieg der Leitzinsen um 100 Basispunkte wäre nicht dramatisch, da die Wertschöpfung durch die Projektentwicklung dies ausgleicht", so der Zahlenakrobat von Noratis. 100 Basispunkte, das ist auch das Maximum, was er in den nächsten zwei bis drei Jahren erwartet.

Starke Kombination

Noratis kombiniert die Stärken eines Bestandshalters mit denen eines Projektentwicklers und ist damit nahezu einzigartig auf dem deutschen Kurszettel. Durch die AKTIONÄR-Empfehlung in Ausgabe 51 ist die Aktie zwar schon kräftig gestiegen, langfristig hat sie aber noch weiteres Potenzial. Wer investieren will, sollte auf einen günstigeren Einstiegskurs setzen.