Vokabeln lernen, dann Kredit aufnehmen

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Vokabeln lernen, dann Kredit aufnehmen

Auf der Suche nach einem Immobilienkredit kann die Marktübersicht in einem Baugeld-Vergleich helfen. Um die Angebote zu verstehen, sollten Sie ein paar wenige Fachbegriffe kennen. Das Wichtigste in Kürze.


Für die meisten Verbraucher ist es das größte Finanzgeschäft ihres Lebens: die Finanzierung einer eigenen Immobilie. Trotz der großen Bedeutung kennen sich viele aber kaum damit aus. Sogar Verbraucher, die schon mal einen Kredit aufgenommen haben, können mit zentralen Fachbegriffen nichts anfangen. Das zeigt eine repräsentative Umfrage des Marktwächter-Teams Finanzen der Verbraucherzentrale Bremen, in der das Wissen über den sogenannten Effektivzins abgefragt wurde. Diesen Begriff sollte jeder angehende Kreditnehmer kennen – und noch einige Vokabeln und typische Fallstricke mehr.

Laut neuesten Zahlen von Eurostat wohnten im Jahr 2015 rund 52 Prozent der Deutschen im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung. Wer die Immobilie nicht durch eine Erbschaft erlangt und auch kein überdurchschnittliches Einkommen hat, muss für den Erwerb meist ein Darlehen aufnehmen. Auf der Suche nach einem passenden Angebot können Kreditrechner helfen, so wie auch der Baugeld-Vergleich auf Handelsblatt.com. Dort können sich Interessierte darüber informieren, welche Angebote es je nach Kreditsumme, Tilgungsrate und Laufzeit am Markt gibt. Eine echte Hilfe ist ein solcher Überblick aber erst, wenn man versteht, welche Bedeutung die einzelnen Variablen haben.


Der wichtigste Vergleichswert ist tatsächlich der Effektivzins. Dieser ist höher als der sogenannte Sollzins, da er auch die Kreditnebenkosten wie Versicherungen oder die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld beinhaltet. „Der Effektivzins ist damit der entscheidende Wert, um verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen“, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. In der Umfrage der Verbraucherschützer hatten 64 Prozent der Befragten schon mal etwas vom Effektivzins gehört, doch gerade mal jeder Fünfte konnte den Begriff korrekt erklären.

Verwirrung gibt es häufig auch beim Zusammenhang zwischen Tilgung und Laufzeit. Hartmut Schwarz kennt das aus der Beratungspraxis: „Viele angehende Kreditnehmer lassen sich von niedrigen Tilgungsraten locken, dann sieht es so aus als könne man die Immobilie locker nebenbei finanzieren.“ Die Kehrseite von niedrigen Tilgungsraten ist jedoch eine lange Laufzeit: Wer monatlich nur wenig zurückzahlt, muss den Kredit umso länger abstottern.

Das mag jungen Kreditnehmern zunächst noch nicht schlimm erscheinen. Eng kann es finanziell aber werden, wenn man den Kredit auch nach Renteneintritt noch weiter abbezahlen muss. „Die Kreditlaufzeit und der Tilgungssatz sollten möglichst so gewählt werden, dass der Kredit mindestens zehn Jahre vor Renteneintritt abbezahlt ist“, empfiehlt Schwarz. Auf diese Weise hätten Verbraucher im Anschluss noch genug Zeit, zusätzliches Geld für die Altersvorsorge anzusparen.


Wichtig in Bezug auf die Tilgung ist auch: Mit jeder gezahlten Rate steigt der Tilgungssatz. Denn der verbleibende Kreditbetrag wird jeden Monat kleiner. Die Tilgung in der monatlichen Rate nimmt also einen immer größer werdenden Anteil ein. Ein Beispiel: Wer bei 200.000 Euro Kreditsumme mit drei Prozent Tilgung und zwei Prozent Zins beginnt, hat in der ersten Rate eine Tilgung von 500 Euro. Nach fünf Jahren steigt dieser Anteil bereits auf 550,70 Euro. „Diese Erkenntnis ist besonders für solche Verbraucher wichtig, die sich nach Ablauf eines ersten Darlehens um eine Anschlussfinanzierung bemühen“, erklärt Schwarz. In diesem Fall sollte der Tilgungssatz deutlich höher sein als zu Beginn der Kreditaufnahme, denn nun ist ja die Kreditsumme kleiner.


Nützliche Sondertilgungen


Die Wirkung von Sondertilgungen sollten Kreditnehmer ebenfalls bedenken. Wer durch eine Erbschaft, Sonderzahlung oder einen Gewinn während der Kreditlaufzeit zu Vermögen kommt, tut gut daran, das Geld für eine Sondertilgung zu nutzen. Den größten finanziellen Vorteil hat diese, wenn sie möglichst früh geleistet werden kann. In den Kreditverträgen gehört die Möglichkeit solcher Tilgungen abseits der monatlichen Raten inzwischen zum Standard. „In der Regel können einmal jährlich bis fünf Prozent der Nettokreditsumme zusätzlich getilgt werden“, erklärt Verbraucherschützer Schwarz. Manche Verträge ermöglichen jährlich sogar zehn Prozent.

Die vertraglich zugesicherte Möglichkeit von hohen Sondertilgungen kann sich für Verbraucher auch dann bezahlt machen, wenn sie den Kredit vorzeitig komplett tilgen wollen – beispielsweise, weil die Immobilie verkauft wird. Bei solchen verfrühten Rückzahlungen hat der Kreditgeber das Recht, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Diese fällt niedriger aus, wenn hohe jährliche Sondertilgungen zugelassen sind.


Wie hoch die monatliche Rate sein darf, richtet sich aber nicht nur nach der gewünschten Laufzeit, sondern vor allem nach Einkommen und der finanziellen Gesamtsituation des potenziellen Kreditnehmers. Eine gute Orientierung bieten die bisherigen Mietzahlungen. Wer die Miete exklusive aller Nebenkosten bezahlen kann und dennoch genug Geld zum Leben übrig hat, kann in der Regel auch Kreditraten in dieser Höhe tragen. Als Richtwert gilt, dass die finanzielle Belastung durch einen Immobilienkredit maximal bei 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens liegen sollte.

Eine entscheidende Stellschraube ist zudem die Höhe des Eigenkapitals. „Je geringer die Eigenkapitalquote, desto schlechter sind in der Regel die Konditionen“, erklärt Schwarz. Als Faustregel gilt, dass zum Kaufpreis meist noch rund sieben bis zwölf Prozent an Nebenkosten hinzukommen. Diese sollte der Kreditnehmer laut Experten auf jeden Fall bar zur Verfügung haben. Insgesamt gilt eine Fremdkapitalquote von maximal 70 bis 75 Prozent als empfehlenswert.

KONTEXT

"Wohnen in Deutschland 2017"

242.000 Euro

... wurden 2016 für den Kauf einer Immobilie durchschnittlich ausgegeben.

Quelle: Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland 2017"

58.000 Euro

... Zinsersparnis* im Vergleich zu 2007

*Bei einer Investitionssumme von 242.000 Euro, Eigenkapitalquote von 20 % und einer Zinsbindung und Volltilgung von 20 Jahren

1.928 Euro

... je Quadratmeter müssen im Schnitt für Wohneigentum investiert werden.

In 350...

...von 402 Regionen sind die Quadratmeterpreise im Vergleich zu 2005 gestiegen.

126 Quadratmeter

...Wohnfläche erhält man im Schnitt für 242.000 Euro.

In 71 Prozent...

...der Regionen kostet ein Quadratmeter weniger als im Bundesdurchschnitt.

Mit 46 Prozent...

...war die Wohneigentumsquote im Jahr 2014 in Deutschland vergleichsweise gering.

Gut 40 Prozent...

...höhere Kosten für Wohneigentum fallen in den Städten im Vergleich zum Land an.

Ein Viertel...

...der Mieter bis 50 Jahre plant den Erwerb von Wohneigentum.

7...

...der 10 teuersten Regionen befinden sich im Großraum München.

6...

...Jahreshaushaltseinkommen kostet ein Eigenheim im Durchschnitt.

Das Niedrigzinsniveau...

...als Motiv für den Erwerb von Immobilien verliert an Bedeutung.

Kaufen...

...hat im Vergleich zum Mieten überall aktuell finanzielle Vorteile.