Wie viel Eigenheim Sie sich leisten können


Immobilienboom und kein Ende – in den Jahren nach der Finanzkrise sind die Preise für Wohnungen und Häuser hierzulande kräftig gestiegen. Dass sich trotzdem immer noch viele Deutsche den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen können, liegt vor allem an der Geldpolitik der Notenbanken. Die Zinsen sind im neunten Jahr nach der Krise historisch niedrig und lassen so manches Objekt erschwinglich erscheinen, das noch vor ein paar Jahren ein Traum geblieben wäre.

Doch viele künftige Immobilienbesitzer überschätzen bei Immobilienkrediten ihre finanzielle Leistungsfähigkeit. „Welche Ziele auch immer mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verbunden sind, ein solcher Schritt ist oft mit ganz erheblichen finanziellen Risiken verbunden“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Eine fehlerhafte Beratung durch die Bank, die Bausparkasse, den Bauträger oder den Immobilienmakler kann drastische Konsequenzen haben.“


Mit dem Eigenheim-Rechner der FMH Finanzberatung können Investoren kalkulieren, für welche Ratenhöhe das Einkommen reicht und welche Finanzierung wirklich machbar ist. Denn wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, ist abhängig vom Einkommen, den derzeitigen Belastungen, wozu auch die aktuelle Kaltmiete zählt, und dem bereits vorhanden Eigenkapital. Auch Sparraten können in die Berechnung einbezogen werden.

Entscheidend ist, zu welchem Darlehenszins letztendlich finanziert wird. Je niedriger der ist, desto mehr Immobilie können Käufer sich leisten. Für eine Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit zahlen Kunden laut FMH derzeit im Schnitt 1,15 Prozent – die Spanne vom günstigsten zum teuersten Angebot reicht von 0,8 bis 1,76 Prozent. Für eine 20-jährige Hypothek werden 2,15 Prozent fällig (Spanne 1,86 bis 2,67 Prozent). Konditionen, von denen Immobilienkäufer vor ein paar Jahre nicht zu träumen wagten. (Die aktuellen Baugeld-Konditionen finden Sie hier.)


Wer glaubt, sich trotzdem keine Immobilie leisten zu können, kann mit dem Eigenheim-Rechner durchaus eine positive Überraschung erleben. Manch einer kann sich nämlich auch mehr Immobilie leisten als gedacht. In Zeiten niedriger Bauzinsen sind die eigenen vier Wände für viele Haushalte erschwinglich.

Bauherren sparen bei der Finanzierung, wenn sie einige Punkte beachten. „Eine hohe Tilgung, lang festgelegte Zinsbindungszeit und Sondertilgungen sind Faktoren, die eine solide Finanzierung ausmachen“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.


Lange Zinsbindung wichtig


Ausgewählte Experten, die monatlich für das Interhyp Bauszins-Trendbarometer befragt werden, gehen mehrheitlich frühestens zum Jahresende von steigenden Zinsen aus. Kurzfristig prognostizieren die Experten überwiegend ein gleichbleibendes Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen.

Um langfristig von den momentan niedrigen Zinsen zu profitieren, raten Experten wie Scharfenroth eine lange Zinsbindungszeit zu vereinbaren. Eine Festlegung auf 15 oder 20 Jahre ist empfehlenswert, da in dieser Zeit die Restschuld deutlich sinkt. Beim Eigenheim-Rechner können Interessierte einstellen, in wie vielen Jahren die Immobilie entschuldet sein soll. Bei niedrigen Zinsen und Tilgungen zahlen Häuslebauer deutlich länger und mehr als bei hohen Zinsen. Dementsprechend sind bei einem geringen Zinssatz höhere Tilgungen wichtig.


Der Zinssatz variiert, je nachdem wie viel Prozent des Kaufpreises finanziert wird. „Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen“, gibt Verbraucherschützer Nauhauser zu bedenken.

Also: Je höher das Eigenkapital, desto besser. Das Tool bietet hier die Varianten „bis etwa 100“, „bis etwa 85“ und „bis etwa 60 Prozent des Kaufpreises“. Der Darlehenszins ist voreingestellt und entspricht dem derzeitigen Durchschnittszins am Markt. Wer die Konditionen der eigenen Bank bereits kennt, kann die voreingestellten Zinssätze entsprechend anpassen.


Es lohnt sich, mehrere Berechnungen mit dem Eigenheim-Rechner durchzuführen und die einzelnen Parameter zu verändern. So vermeiden künftige Immobilienbesitzer finanzielle Engpässe. Schließlich soll mit dem Wohnungs- oder Hauskauf ein Traum in Erfüllung gehen – und das Ganze eben nicht im Albtraum enden.

KONTEXT

Diese Noten erhalten die Baufinanzierer von "Finanztest"

Top - Platz 5: Stadtsparkasse München

Qualitätsurteil: gut (2,5)Qualität des Angebots (75%): 2,3Kundeninformationen (20%): 3,7Begleitumstände (5%): 2,0

Top - Platz 4: Interhyp

Qualitätsurteil: gut (2,3)Qualität des Angebots (75%): 2,2Kundeninformationen (20%): 2,7Begleitumstände (5%): 2,1

Top - Platz 3: Dr. Klein

Qualitätsurteil: gut (2,2)Qualität des Angebots (75%): 2,2Kundeninformationen (20%): 2,3Begleitumstände (5%): 1,2

Top - Platz 2: Frankfurter Sparkasse

Qualitätsurteil: gut (1,9)Qualität des Angebots (75%): 2,0Kundeninformationen (20%): 1,8Begleitumstände (5%): 1,6

Top - Platz 1: Frankfurter Volksbank

Qualitätsurteil: gut (1,8)Qualität des Angebots (75%): 2,0Kundeninformationen (20%): 1,6Begleitumstände (5%): 0,8

Flop - Platz 5: Postbank

Qualitätsurteil: ausreichend (4,3)Qualität des Angebots (75%): 4,6Kundeninformationen (20%): 3,4Begleitumstände (5%): 4,3

Flop - Platz 4: BW Bank

Qualitätsurteil: ausreichend (4,5)Qualität des Angebots (75%): 5,0Kundeninformationen (20%): 3,7Begleitumstände (5%): 1,5

Flop - Platz 3: Commerzbank

Qualitätsurteil: ausreichend (4,5)Qualität des Angebots (75%): 4,8Kundeninformationen (20%): 3,8Begleitumstände (5%): 2,7

Flop -Platz 2: Sparda-Bank West

Qualitätsurteil: mangelhaft (5,0)Qualität des Angebots (75%): 5,5Kundeninformationen (20%): 3,4Begleitumstände (5%): 2,1

Flop - Platz 1: Sparkasse Köln-Bonn

Qualitätsurteil: mangelhaft (5,1)Qualität des Angebots (75%): 5,4Kundeninformationen (20%): 4,5Begleitumstände (5%): 2,0

Quelle: Finanztest 3/2017

KONTEXT

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu - die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie "Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016" einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen - je nach Objektpreis - zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.