Verkehrte Welt auf dem Wohnungsmarkt

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Verkehrte Welt auf dem Wohnungsmarkt

In Deutschland fehlen immer noch Hunderttausende Wohnungen. Doch Bauträger treten auf die Bremse und lassen sich weniger statt mehr Bauprojekte genehmigen. Die Schuldigen für diesen Trend sind schnell ausgemacht.


Deutschlands Immobilienmarkt boomt: Die Nachfrage von Mietern und Käufern nach Wohnungen oder einem Eigenheim ist nach wie vor höher als das Angebot; Mieten und Preise steigen. Dennoch nimmt offenbar die Lust zu bauen bei Unternehmen und privaten Bauherren ab. Das zumindest legen die aktuellen Daten zur Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen nahe.

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) am Donnerstag mitteilte, wurden von Januar bis Oktober 2017 in Deutschland 7,3 Prozent oder 22.400 Wohnungen weniger genehmigt als in den ersten zehn Monaten des Vorjahrs. Damit zeichnet sich bereits jetzt ab, dass es 2017 zum ersten Mal seit 2008 wieder einen Rückgang bei der Zahl der genehmigten Wohnungen geben wird.


Insgesamt ließen sich Bauherren 286.300 Wohnungsbaumaßnahmen von den zuständigen Ämtern bewilligen. Destatis zählt dazu nicht nur reine Neubauten, sondern auch Genehmigungen etwa für Dachgeschossausbauten in bestehenden Gebäuden. Vergleicht man die Zahlen auf Dreimonatssicht, fällt die Bilanz noch schlechter aus: Von August bis September 2017 wurden 8,6 Prozent weniger Wohnungen genehmigt als im selben Zeitraum ein Jahr zuvor.

Verkehrte Welt also? Müsste es sich für Bauträger, aber auch Privatleute, nicht gerade jetzt lohnen, neue Wohnprojekte anzugehen – mit der Aussicht auf hohe Verkaufsgewinne, nachhaltig hohe Mieteinnahmen oder auf die eigenen vier Wänden, wenn man sie in Eigenregie baut?

Stimmt – in der Theorie. In der Praxis scheitern viele Vorhaben an der schlichten Tatsache, dass zum Bauen das Entscheidende fehlt: ein Grundstück. Oder genauer gesagt, ein Grundstück, dessen Preis in einer angemessenen Relation zum später erzielbaren Verkaufs- oder Vermietungserlös steht. Ein Blick in die Statistik verdeutlicht das Dilemma der Investoren.


So ist seit dem Jahr 2000 der Durchschnittspreis je Quadratmeter Bauland in Deutschland insgesamt um 46 Prozent gestiegen. Wohnimmobilien verteuerten sich aber nur um gut 25 Prozent, zeigen Daten des Statistischen Bundesamts. In den vergangenen fünf Jahren legten die Baulandpreise mit etwa fünf Prozent jährlich ebenfalls stärker zu als die Preise für Wohnimmobilien, die nur um vier Prozent pro Jahr stiegen.

Erschwerend kommt hinzu: „Dies sind deutschlandweite Durchschnittswerte. Ein regionaler Baulandpreisindex würde in den Wachstumsräumen noch deutlich höher liegen“, sagt Matthias Waltersbacher, Leiter des Referats Wohnungs- und Immobilienmärkte beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn.

Neben dem Mangel an Grundstücken führt die Branche einen weiteren Grund für die abnehmende Baulust an: verschärfte genehmigungsrechtliche Vorgaben. Insbesondere die Regelungen der 2016 angepassten Energieeinsparverordnung habe das Bauen weiter verteuert – um immerhin sieben Prozent, rechnet der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsbauunternehmen (BFW) vor. Die Tatsache, dass die Auftragsbücher von Bau- und Handwerksfirmen zurzeit prall gefüllt sind, verschlechtert noch zusätzlich die Lage der Projektentwickler: Ihre Position in den Preisverhandlungen mit Maurern, Dachdeckern oder Schreinern ist aktuell nicht die stärkste.


Vielerorts stagnieren die Mieten


Für Mieter und Hauskäufer insbesondere in deutschen Großstädten und ihren Speckgürteln sind die aktuellen Zahlen zu den Wohnungsbaugenehmigungen auf den ersten Blick keine gute Nachricht. Denn weiterhin fehlen in Deutschland jährlich 400.000 neue Wohnungen. Auf diese Größenordnung, die das auf Wohnungsmärkte spezialisierte Pestel-Institut bereits vor zwei Jahren errechnet hat, berufen sich inzwischen alle Lobbyverbände vom Mieterbund bis hin zu den Vertretern der Immobilienbranche.

Die Schere ist also nach wie vor weit geöffnet – umso mehr, wenn man bedenkt, dass eine genehmigte Wohnung noch längst keine gebaute ist. So mancher Bauträger lässt sich sein Vorhaben bewilligen – entscheidet sich am Ende dann aber gegen den Bau: 2016 beispielsweise wurden 375.000 Wohnungen genehmigt, aber nur 278.000 fertiggestellt. „Insbesondere in den großen Ballungszentren zeigt sich das Phänomen, dass Investoren Baugenehmigungen auf Vorrat einholen und die dahinterliegenden Projekte zunächst nicht umsetzen, weil sie auf steigende Mieten und Immobilienpreise in der Zukunft setzen”, erläutert die Förderbank KfW in einer Studie.

Dass auf absehbare Zeit genug Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken, ist also kaum zu erwarten. Und doch hellen zwei positive Befunde das eher düstere Bild auf: Zum einen zeigt der Blick auf die langjährige Genehmigungsstatistik, dass die aktuelle Lage deutlich besser ist als vor zehn Jahren. So wurden 2007 nicht einmal 183.000 neue Wohnungen genehmigt, ein Jahr später waren es sogar nur 175.000 – ein vorläufiger Tiefpunkt.


Zweitens hat sich der Anstieg der Wohnungsmieten in Deutschland spürbar verlangsamt, zeigt der aktuelle Mietpreisspiegel des deutschen Maklerverbands IVD. So seien die Neuvertragsmieten für Wohnungen aller Lage- und Ausstattungskategorien sowohl in den großen als auch kleinen deutschen Städten 2017 langsamer gestiegen als 2016. „Selbst in Metropolen wie Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf stagnieren die Mieten“, heißt es in der jährlich erscheinenden Studie des Berufsverbands.

Wer aktuell eine Mietwohnung in mittlerer Lage und Ausstattung in einem nach 1949 gebauten Haus mietet, muss laut IVD eine durchschnittlich gut zwei Prozent höhere Miete akzeptieren als noch vor einem Jahr. Von 2015 auf 2016 lag das Plus noch bei annähernd 3,5 Prozent. Ähnliches gilt für Mieten von Neubauwohnungen: Auch sie kletterten aktuell nur noch moderat nach oben.
Und auch bei den Kaufpreisen scheint sich eine Trendwende anzukündigen.


Trendwende auch bei den Kaufpreisen


Im Herbstquartal 2017 verteuerten sich zwar bundesweit betrachtet Ein-und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen um die zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal, wie das Berliner Analysehaus Empirica meldet. In besonders teuren Regionen wie etwa Süddeutschland spüren Vermittler jedoch eine zunehmende Kaufzurückhaltung. Immobilienkäufer und Bauherren akzeptierten nicht mehr jeden Preis, ist etwa vom Maklerhaus Dr. Klein in Stuttgart zu hören.

Wenn Bauträger bei neuen Luxuseigentumswohnungen vorsichtiger agieren als in den vergangenen Jahren – und daher weniger solcher Wohnungen genehmigt werden – so muss das also keine schlechte Nachricht sein. Denn nichts wäre schädlicher für den Markt als teure Wohnungen, die keiner mehr will. Die Folge wäre ein deutlicher Preisrückgang, der nicht nur manchen Eigentümer in Schwierigkeiten brächte, sondern auch die ein oder andere finanzierende Bank.


Alles in allem also ist das Glas trotz rückläufiger Genehmigungszahlen eher halb voll als halb leer. „Der Neubau zeigt Wirkung“, sagt IVD-Chef Jürgen Michael Schick. Denn: „Mehr Wohnungen entlasten die Märkte und sind der beste Schutz vor starken Mietanstiegen.“

Genau deshalb wird Reiner Braun, Wohnungsmarktexperte beim Berliner Analysehaus Empirica, nicht müde zu betonen: Bauen, bauen, bauen, das sei die Losung. Voraussetzung seien sinkende Baulandpreise, weniger Auflagen und eine niedrigere Grunderwerbsteuer im Neubau. Seine Mahnung: „Statt regulieren, absahnen und verhindern, müssen wir massiv investieren, verschlanken und erleichtern.“

KONTEXT

Entwicklung der Kaufpreise angebotener Eigentumswohnungen

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 1590 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 1620 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 1750 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +10 Prozent

Quelle: JLL

Köln

1. Halbjahr 2004: 2010 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3100 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3310 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +65 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 1880 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3660 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +95 Prozent

Berlin

1. Halbjahr 2004: 1630 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3730 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +129 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 2200 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3900 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4000 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +82 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 2140 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3880 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4210 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +97 Prozent

Frankfurt

1. Halbjahr 2004: 2430 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 4210 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4550 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +87 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 3210 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 6490 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 6790 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +112 Prozent