Was auf dem Wohnungsmarkt noch zu holen ist

Seit acht Jahren steigen in Deutschland Mieten und Preise für Wohnraum. Auch 2018 erwarten Experten steigende Mieten und einen anhaltenden Bauboom. Können Anleger auf dem Wohnungsmarkt gar nichts falsch machen?


An Silvester ist es wieder soweit: Im Sketch „Dinner for One“ wird Butler James einmal mehr auf mehreren TV-Kanälen Miss Sophie fragen: „The same procedure as last year?“ Und sie wird wie immer antworten: „Same procedure as every year.“ So kurz und treffend wie Miss Sophie könnten Immobilienexperten auch ihre Antwort auf die Frage halten, was potenzielle Häuslebauer und Wohnungskäufer 2018 erwartet. Sie müssen ihre Vorjahresprognosen kaum abwandeln.

„Im nächsten Jahr wird die Wohnungsnachfrage in den prosperierenden Großstädten und Ballungsräumen unverändert hoch sein. Mittelfristig ist hier mit weiterem Bevölkerungszuwachs sowie steigenden Haushaltszahlen zu rechnen“, sagt Maike Brammer, Leiterin der Marktanalyse des Maklerhauses Engel & Völkers Commercial. Die Neubautätigkeit decke nach wie vor nicht den wachsenden Bedarf an Wohnungen ab, referiert sie die Einschätzung der Immobilienwirtschaft. „Und – für Käufer von Anlageimmobilien besonders wichtig – die Mieten werden an diesen Standorten weiter steigen, wenn auch mit gebremster Dynamik“, ergänzt Brammer.


Deutschland ist ein Mieterland. Nur rund die Hälfte der Deutschen Haushalte lebt im Eigentum. Und es ist zugleich auch ein Vermieterland. Denn Konzernen wie Vonovia mit mehreren Hunderttausenden Wohnungen zum Trotz – von den gut 23 Millionen Mietwohnungen in Deutschland werden etwa 15 Millionen von Amateuren mit einer oder wenigen Wohnungen vermietet.

Dass die Mieten weniger stark steigen sollen, war auch in Ausblicken auf 2017 zu lesen, bewahrheitete sich aber erst in den vergangenen drei Monaten. Doch immer noch geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt weiter auf. Aus dem zuständigen Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit stammt die Einschätzung, dass in Deutschland jährlich 400.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um die Nachfrage zu befriedigen. Wenn sich der Trend dieses Jahres bei den Baugenehmigungen im Jahr 2018 fortsetzt, wird der Mangel noch größer. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Baugenehmigungen in den ersten zehn Monaten dieses Jahres rückläufig. Isoliert man aus der amtlichen Statistik die Baugenehmigungen, die allein auf den Wohnungsneubau entfallen, ergibt sich für die ersten zehn Monate ein Rückgang von gut vier Prozent auf rund 247.500.

Auf das Gesamtjahr gesehen steuert Deutschland in diesem Jahr zum ersten Mal seit 2008 auf einen Rückgang der Bewilligungen von Neubauwohnungen zu. Im Gesamtjahr 2016 wurden von den Bauämtern Anträge für rund 317.000 neue Wohnungen positiv beschieden. Da die Baufertigstellungen hinter den Genehmigungen hinterherhinken, steigt die Differenz zwischen Angebot und Bedarf weiter.


Preise in kleineren Städten sind weniger stark gestiegen


Die Wohnungsknappheit ist schon seit einer Weile kein alleiniges Phänomen der Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. In Regionalzentren, insbesondere wenn sie beliebte Universitätsstädte sind wie etwa Freiburg und Regensburg, gehört Wohnungsnot längst zum Alltag und hat diese Städte schon jetzt zu den teuersten Pflastern Deutschlands gemacht. Doch das Problem verbreitet sich. Generell stiegen jetzt auch in den sogenannten B-Städten die Preise und Mieten, weil der Zuzug dort zunimmt, beobachtet Reiner Braun, Vorstand des Marktforschungsunternehmens Empirica. Der Zuzug dort sei sowohl die Folge einer Ausweichreaktion aus den als zu voll und zu laut empfundenen A-Städten als auch aus dem weniger attraktiven Umland.

Wenngleich viele Investoren diesem Trend offensichtlich nicht trauen. „Auffällig ist, dass die Preise in mittleren und kleineren Städten schon im vergangenen Jahr nicht mehr so stark gestiegen sind wie 2016“, sagt Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter des Beratungsunternehmens Engel & Völkers Investment Consulting. Eine Investorenumfrage habe ergeben, dass die Kapitalanlagen in den sogenannten B-Städten als nicht mehr so sicher wie im Vorjahr eingeschätzt werde. Aber die Konsequenz ziehen wollen die Anleger offensichtlich nicht: „Obwohl gerade in den mittelgroßen Städten Gewinne durch Verkäufe mitgenommen werden könnten, wollen unsere Kunden eher weiter zukaufen als verkaufen.“ Weiterhin stellte sich in der Umfrage heraus, dass die Investoren die höchsten Mietsteigerungen mit durchschnittlich 3,5 Prozent in den Metropolen erwarten. „Käufer an B- und C-Standorten kalkulieren gegenwärtig mit einem Plus von drei Prozent“, ergänzt Wolfram.


So sehr sich Wohnungseigentümer über höhere Mieten freuen, so sehr grämen sich Mieter. Die Zahl derer, die von den steigenden Mieten an die Grenze der finanziellen Belastbarkeit gebracht werden, nimmt zu. Versuche der Politik, den Mietanstieg zu bremsen, sind misslungen. Die Mietpreisbremse, die es Vermietern untersagt, bei Wiedervermietung die Miete um mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, ist von mehreren Immobilienökonomen als wirkungslos entlarvt worden. Doch für Mieter auf die Einhaltung zu pochen, wird zusätzlich durch die jüngsten Gerichtsurteile erschwert. So erklärten Richter des Landgerichts Berlin die Mietpreisbremse für verfassungswidrig. Nun muss das Bundesverfassungsgericht das Gesetz überprüfen.

Als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete dient in den meisten Städten der Mietspiegel, der von Mietern und Vermietern unabhängig von der Mietpreisbremse zur Orientierung herangezogen wird. Die Mietspiegelmieten steigen weiter, zeigen Statistiken des Analysehauses Forschung und Beratung (F+B): „Die durchschnittliche Mietsteigerung vom Vormietspiegel zum aktuell gültigen Mietspiegel beträgt 2017 in allen Städten mit Mietspiegeln durchschnittlich 2,1 Prozent“, stellen die Mietspiegelexperten fest. Der Wert liege um 0,3 Prozentpunkte höher als im Vorjahreszeitraum.

Diese Steigerungsraten klingen wenig spektakulär. Das liegt daran, dass in diese Erhebung im Unterscheid zu den meisten anderen Statistiken nicht nur die vor allem in den Metropolen stark steigenden Neuvertragsmieten, sondern auch die weniger flott kletternden Bestandsmieten einfließen. Die Beobachtung dieser Vergleichsmieten hilft nach Ansicht der Marktforscher, die Entwicklung der nachhaltig erzielbaren Mieten realistischer einzuschätzen. Tatsächlich nutzen Wohnungseigentümer vornehmlich Mieterwechsel zur Mieterhöhung. Insofern können die häufig publizierten hohen Steigerungsraten der Quadratmetermieten bei Neu- und Wiedervermietung Käufer von Kapitalanlagewohnungen zu unrealistisch hohen Renditeerwartungen verleiten.


Kommunen als Verursacher des Wohnungsmangels


Die Mietervertreter stemmen sich der Wohnraumverteuerung so gut es geht entgegen. So ruft Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins Hamburg, kürzlich im „Immobilienbrief Hamburg“ Mieter dazu auf, keine Mieterhöhung ungeprüft zu akzeptieren. „Jede unberechtigte Mieterhöhung benachteiligt nicht nur den unmittelbar betroffenen Mieter, sondern führt auch dazu, dass die überhöhten Mieten die Grundlage des nächsten Mietspiegels bilden und damit ursächlich für den starken Anstieg der ortsüblichen Miete in Hamburg sind.“

Als Maßnahme gegen die nachfragebedingt rasant steigenden Mieten in den Metropolen fordert Reiner Braun, Vorstand des Marktforschungsunternehmens Empirica, das Leben auf dem Land attraktiver zu gestalten. Bedürftigen Mietern in den Städten sollte durch zusätzliches Wohngeld unter die Arme gegriffen werden, gestaffelt nach Wohnfläche pro Kopf und verbunden mit Einkommensgrenzen.


Als Verursacher des Wohnungsmangels hat die Branche die Kommunen ausgemacht. Der Vorwurf, Städte und Gemeinden stellten zu wenig Bauland zur Verfügung und bearbeiteten Bauanträge zu langsam, wird 2018 bestehen bleiben. Dass mit dem wenigen Bauland heftig spekuliert wird, beklagt die Branche weniger laut. „Die Folgen eines Wartens auf weiter steigende Preise ist, dass wir in Großstädten zu wenige und in der Regel sehr teure Grundstücke für den Wohnungsbau haben“, analysiert Matthias Waltersbacher, Wohnungsmarktexperte des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, die Folgen der Spekulation. Wie heftig auf steigende Grundstückspreise gewettet wird, belegen amtliche Zahlen: So ist seit dem Jahr 2000 der Durchschnittspreis je Quadratmeter Bauland in Deutschland insgesamt um 46 Prozent gestiegen. Wohnimmobilien verteuerten sich aber nur um gut 25 Prozent. In den vergangenen fünf Jahren legten die Baulandpreise mit etwa fünf Prozent jährlich ebenfalls stärker zu als die Preise für Wohnimmobilien, die nur um vier Prozent pro Jahr stiegen.

Mit hochschießenden Grundstückspreisen werden Häuslebauer auch im nächsten Jahr weiter kämpfen. Bauen wird noch teurer werden. Die potenziellen Hausbesitzer sollten sich nicht der Illusion hingeben, dass im Bundestagswahlkampf gemachte Vorschläge zu ihrer Förderung alsbald umgesetzt werden.

Denn womöglich ist erst an Ostern eine neue Regierung gebildet. Die Vorschläge aus der Wahlkampfzeit reichen von jährlich 1.200 Baukindergeld pro Kind der CDU über gestaffelte Eigenkapitalzuschüsse der SPD von 20.000 Euro bis zu 500.000 Euro Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer Privatperson.

Völlig desillusionierend für potenzielle Eigenheimbesitzer ist die Abschätzung der Folgen einer Förderung durch die Konrad Adenauer Stiftung: „Eine finanzielle Förderung für alle Haushalte kann durch stärkere Nachfrage zu weiteren Preissteigerungen führen.“ Das Institut beruft sich auf Erfahrungen mit der inzwischen eingestellten Eigenheimförderung. Die wurde von Bauträgern vielfach in die Preise einkalkuliert. The same procedure as every year.


Anlegen 2018 – Alle Teile der Serie

Zum Jahreswechsel gibt die Handelsblatt-Redaktion einen Ein- und Ausblick zu verschiedenen Anlageklassen und Geldanlagemöglichkeiten. Die Serie hat 15 Teile und läuft vom 21. Dezember bis 4. Januar 2018. Jeweils im Tagesverlauf geht eine weitere Folge online.

Teil 1 (21.12.): Aktien Deutschland

Teil 2 (22.12.): Wohnimmobilien

Teil 3 (23.12.):Unternehmens- und Staatsanleihen: Industrieländer

Teil 4 (24.12.): Aktien Europa

Teil 5 (25.12.): Aktien Emerging Markets

Teil 6 (26.12.): Unternehmens- und Staatsanleihen: Schwellenländer

Teil 7 (27.12.): Aktien Skandinavien

Teil 8 (28.12.): Gold

Teil 9 (29.12.): Devisen

Teil 10 (30.12.): Aktien USA

Teil 11 (31.12.): Der beste Markt der Welt

Teil 12 (1.1.2018): Die Fehler des Jahres 2017

Teil 13 (2.1.): Kreditzinsen

Teil 14 (3.1.): Leser-Erwartungen 2018

Teil 15 (4.1.): Ölpreis

KONTEXT

Charakterisierung der regionalen Wohnungsmarkttypen

Top-Sieben

Anzahl: 7Beispiele: Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, StuttgartCharakteristika: sehr starke Bevölkerungszunahme, durchschnittliche Angebotsentwicklung, extremer Wohnungsnachfrageüberhang (38 Prozent der Wohnungsbaulücke seit 2011), sehr starkes Beschäftigungswachstum, höchste Arbeitsplatzdichte, sehr große Kaufkraft

Quelle: Prognos 2017

Sehr angespannte Wohnungsmärkte (B-Standorte)

Anzahl: 35Beispiele: Münster, Freiburg, Karlsruhe, Leipzig, Potsdam, Darmstadt, Fürstenfeldbruck, Offenbach, Ulm, Regensburg, TrierCharakteristika: starkes Bevölkerungswachstum insb. durch Zuzug, höchste relative Angebotsentwicklung (3,3 Prozent), deutlicher Nachfrageüberhang führt zu geringem Deckungsgrad (46 Prozent), sehr hohe Arbeitsplatzdichte und starke Beschäftigungsentwicklung, deutlich erhöhte Kaufkraft

Angespannte Wohnungsmärkte (C-Standorte)

Anzahl: 96Beispiele: Dresden, Erfurt, Kiel, Schwerin, Ravensburg, Freising, Emsland, Harburg, Mainz-Bingen, NeussCharakteristika: Deutlicher Anstieg der Haushaltsentwicklung, überdurchschnittliche Angebotserweiterung, verringerter Deckungsgrad (64 Prozent) der Wohnungsnachfrage seit 2011, hohe Arbeitsplatzdichte und überdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung, durchschnittliche Kaufkraft

Relativ ausgeglichene Wohnungsmärkte

Anzahl: 93Beispiele: Dortmund, Rostock, Solingen, Soest, Verden, Fulda, Waldshut, Germersheim, HavellandCharakteristika: Durchschnittlicher Anstieg der Haushaltsentwicklung sowie des Wohnungsbestands, relativ ausgeglichener Deckungsgrad von 90 Prozent, durchschnittliche Kaufkraft, leicht überdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung

Wohnungsmärkte mit stagnierender Nachfrage

Anzahl: 101Beispiele: Hildesheim, Celle, Duisburg, Höxter, Ostholstein, Hof, Chemnitz, Oder-SpreeCharakteristika: Stagnierende Wohnungsnachfrage bei leichter Zunahme des Angebots, Deckungsgrad von über 100 %, geringe Arbeitsplatzdichte, leicht unterdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung sowie geringe Kaufkraft

Wohnungsmärkte mit rückläufiger Nachfrage

Anzahl: 70Beispiele: Uckermark, Gera, Goslar, Kyffhäuserkreis, Anhalt-Bitterfeld, Pirmasens, Herne, VogtlandCharakteristika: Rückläufige Wohnungsnachfrage und Angebotsüberhang, keine Wohnungsbaulücke, Abwanderung, geringe Arbeitsplatzdichte und deutlich unterdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung sowie sehr geringe Kaufkraft