Steigende Wohnungsnot außerhalb der Großstädte

Nicht nur in den Großstädten werden Wohnungen knapp, auch außerhalb der Ballungsräume wächst die Wohnungsnot. Eine neue Studie stuft die Situation in 138 Städten und Kreisen als problematisch ein.


Wohnung sind nicht mehr nur in Ballungsräumen knapp und teuer. Mittlerweile ist in einem Drittel der regionalen Wohnungsmärkte der Wohnraum knapp. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Gutachterinstituts Prognos.

Wie Prognos mitteilte, ist die Situation in 138 Städten und Kreisen problematisch – also in jeder dritten Kommune. Und die Situation könnte sich noch weiter verschärfen, denn die Nachfrage nach Wohnraum steigt in diesen Gebieten deutlich stärker als der neue Wohnraum. „Die Wohnungsampel steht auf Hell- oder sogar schon Dunkelrot“, heißt es deshalb in den Studie. Selbst für Haushalte mit mittleren Einkommen werde es immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden. „Das Phänomen des Wohnungsmangels geht dabei deutlich über die Metropolen und Ballungsräume hinaus“, heißt es in der Analyse weiter. In Auftrag gegeben hat die Studie das Verbändebündnis Wohnungsbau, zu dem sieben Verbände und Organisationen der Bau- und Immobilienbranche gehören.


Insbesondere in den wirtschaftlichen Ballungsräumen und Universitäts- und Großstädten stieg die Wohnungsnachfrage überproportional stark. Besonders prekär ist die Lage weiterhin in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In diesen sieben Städten kann sich laut der Studie eine Familie mit einem mittlerem Einkommen von 2168 Euro netto weniger als 70 Quadratmeter leisten. Die Experten gehen dabei davon aus, dass eine Familie 35 Prozent des Haushaltseinkommens für die Warmmiete ausgibt. Im Bundesdurchschnitt bekäme man für 759 Euro warm 77 Quadratmeter.

Auch Leipzig, Trier, Offenbach und Landshut gehören zu den Wohnungsmärkten mit dem stärksten Anstieg der Wohnungsnachfrage. Gleiches gilt für Städte und Landkreise im Umland wachstumsstarker Ballungsräume (u. a. München, Stuttgart, Ulm/Bodensee/Oberschwaben, Südlicher Oberrhein, Rhein-Neckar, Rhein-Main, Hamburg und Berlin) – zumeist das Ergebnis eines starken Pendleraufkommens. Allerdings ging auch fast in jedem fünften regionalen Wohnungsmarkt die Wohnungsnachfrage zurück. Davon betroffen sind in erster Linie ländliche Teilräume in Ostdeutschland und strukturschwache Landkreise in Westdeutschland.


„In vielen Orten können sich selbst Durchschnittsverdiener einen Umzug nicht mehr erlauben. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist für mehr als die Hälfte der Bevölkerung eine finanzielle Herausforderung“, sagte der Chef der Gewerkschaft IG Bauen-Agrar-Umwelt, Robert Feiger, der Deutschen Presse-Agentur. „Der Wohnungsmangel ist damit in der Mitte der Gesellschaft angekommen.“


Wo die meisten Wohnungen fehlen


Über diese Entwicklung hatte sich zuletzt schon Bundesbau- und Umweltministerin Barbara Hendricks sorgenvoll geäußert. Gerade in den Ballungsgebieten seien die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen, sodass die Mietausgaben bei vielen Menschen einen immer größeren Teil des Gehalts oder der Rente ausmachten. Es dürfe nicht sein, „dass sich zum Beispiel eine Familie mit Kindern, in der beide Eltern arbeiten, in einigen Städten kaum mehr die Miete leisten kann“. Eine solche Entwicklung tue dem sozialen Gefüge in den Städten nicht gut. Zuletzt hatte die Bundesbank vor Preisübertreibungen in manchen Ballungsräumen gewarnt.

Den entscheidenden Grund für den Wohnungsmangel sieht Prognos darin, dass seit Jahren zu wenig und meist auch zu teuer gebaut werde. Bereits mittlere Einkommen könnten sich Neubauten gar nicht mehr leisten. So liege in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart das Mietpreise um mindestens vier Euro pro Quadratmeter über dem Preis, den Nachfrager durchschnittlich für die Miete zur Verfügung haben. In Frankfurt sind es immerhin über zwei Euro.


Das ist vor allem für Familien problematisch. Denn während Singles unter Umständen fehlende Wohnkaufkraft durch einen Verzicht auf Wohnfläche ausgleichen können, haben Familien grundsätzlich einen höheren Wohnflächenbedarf. Selbst für einen durchschnittlichen Doppelverdiener-Haushalt mit zwei Kindern reicht das Nettoeinkommen dann nicht mehr aus, um angemessenen Wohnraum zu bezahlen.

Diese Preise sind nur zu erzielen, weil die Wohnungsnachfrage extrem gestiegen ist, sich das Angebot an den Wohnungsmärkten aber nur sehr träge und verhalten entwickelt hat. Während die Baugenehmigungen seit 2014 um 20 Prozent gestiegen sind, waren es bei den Baufertigstellungen im selben Zeitraum nur zwölf Prozent. Die Differenz zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen auf dem Wohnungsmarkt stieg im Jahr 2016 auf knapp 100.000 an. Lediglich 278.000 Wohnungen wurden im Jahr 2016 in Deutschland fertiggestellt – erforderlich wären aber 400.000. Der erforderliche Bedarf wurde somit lediglich zu 69 Prozent erreicht.

In den vergangenen acht Jahren ist laut Prognos so eine „Wohnungsbaulücke“ von einer Million Wohneinheiten entstanden. Fast jede vierte fehlenden Wohnungen entfällt dabei auf eine Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Allein in München stieg im Jahr 2015 die Zahl der Haushalte um 52.000 Einheiten, während der Wohnungsbestand nur um 22.000 zunahm.

KONTEXT

Charakterisierung der regionalen Wohnungsmarkttypen

Top-Sieben

Anzahl: 7Beispiele: Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, StuttgartCharakteristika: sehr starke Bevölkerungszunahme, durchschnittliche Angebotsentwicklung, extremer Wohnungsnachfrageüberhang (38 Prozent der Wohnungsbaulücke seit 2011), sehr starkes Beschäftigungswachstum, höchste Arbeitsplatzdichte, sehr große Kaufkraft

Quelle: Prognos 2017

Sehr angespannte Wohnungsmärkte (B-Standorte)

Anzahl: 35Beispiele: Münster, Freiburg, Karlsruhe, Leipzig, Potsdam, Darmstadt, Fürstenfeldbruck, Offenbach, Ulm, Regensburg, TrierCharakteristika: starkes Bevölkerungswachstum insb. durch Zuzug, höchste relative Angebotsentwicklung (3,3 Prozent), deutlicher Nachfrageüberhang führt zu geringem Deckungsgrad (46 Prozent), sehr hohe Arbeitsplatzdichte und starke Beschäftigungsentwicklung, deutlich erhöhte Kaufkraft

Angespannte Wohnungsmärkte (C-Standorte)

Anzahl: 96Beispiele: Dresden, Erfurt, Kiel, Schwerin, Ravensburg, Freising, Emsland, Harburg, Mainz-Bingen, NeussCharakteristika: Deutlicher Anstieg der Haushaltsentwicklung, überdurchschnittliche Angebotserweiterung, verringerter Deckungsgrad (64 Prozent) der Wohnungsnachfrage seit 2011, hohe Arbeitsplatzdichte und überdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung, durchschnittliche Kaufkraft

Relativ ausgeglichene Wohnungsmärkte

Anzahl: 93Beispiele: Dortmund, Rostock, Solingen, Soest, Verden, Fulda, Waldshut, Germersheim, HavellandCharakteristika: Durchschnittlicher Anstieg der Haushaltsentwicklung sowie des Wohnungsbestands, relativ ausgeglichener Deckungsgrad von 90 Prozent, durchschnittliche Kaufkraft, leicht überdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung

Wohnungsmärkte mit stagnierender Nachfrage

Anzahl: 101Beispiele: Hildesheim, Celle, Duisburg, Höxter, Ostholstein, Hof, Chemnitz, Oder-SpreeCharakteristika: Stagnierende Wohnungsnachfrage bei leichter Zunahme des Angebots, Deckungsgrad von über 100 %, geringe Arbeitsplatzdichte, leicht unterdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung sowie geringe Kaufkraft

Wohnungsmärkte mit rückläufiger Nachfrage

Anzahl: 70Beispiele: Uckermark, Gera, Goslar, Kyffhäuserkreis, Anhalt-Bitterfeld, Pirmasens, Herne, VogtlandCharakteristika: Rückläufige Wohnungsnachfrage und Angebotsüberhang, keine Wohnungsbaulücke, Abwanderung, geringe Arbeitsplatzdichte und deutlich unterdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung sowie sehr geringe Kaufkraft