Sollten sich Häuslebauer jetzt niedrige Zinsen sichern?

Die Zinsen für Baugeld könnten bald steigen. Mit Forward-Darlehen sichern sich Häuslebauer schon heute niedrige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung. Wann sich ein solcher Schritt lohnt – und wann nicht.


Mario Draghis Entscheidungen zur Geldpolitik im Euro-Raum scheinen auf den ersten Blick kaum Verbraucherschützer auf den Plan zu rufen. Schon gar nicht, wenn es um die Baufinanzierung geht. Und doch registriert Hartmut Schwarz, der Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentale Bremen, dass sich nach der jüngsten EZB-Entscheidung Ende Oktober vermehrt Häuslebauer bei ihm melden. Was ist passiert?

Ende Oktober beschloss die Europäische Zentralbank (EZB), die Anleihekäufe ab 2018 auf 30 Milliarden Euro im Monat zu halbieren. Es könnte das endgültige Zeichen für den Einstieg in den Ausstieg der ultralockeren Geldpolitik sein. Die zuletzt notorisch niedrigen Zinsen könnten allmählich steigen. Damit klettern auch die Kosten für all jene, die heute schon ein Haus abbezahlen und in einigen Jahren über eine Anschlussfinanzierung verhandeln müssen. Mithilfe eines Forward-Darlehens können sich Hausbesitzer jetzt noch die niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Finanzexperten erklären, wann sich das lohnt und was es zu bedenken gilt.


Wer heute einen Immobilienkredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abschließt, muss dafür im Schnitt 1,4 Prozent Zinsen zahlen, zeigt das Interhyp-Trendbarometer. So günstig dürfte Baugeld nicht bleiben, schätzen die befragten Banken. 90 Prozent von ihnen rechnen damit, dass die Bauzinsen in sechs bis zwölf Monaten steigen.

Denn Draghis Geldpolitik beeinflusst die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe: Kauft die Notenbank weniger, sinkt die Nachfrage, die Rendite steigt. Das verteuert im Gegenzug auch Baugeld, denn die zehnjährige Bundesanleihe ist für deutsche Banken das Mittel der Wahl, um die vergebenen Hypothekenkredite zu refinanzieren.

Und so fragen immer mehr Häuslebauer den Verbraucherschützer Hartmut Schwarz, ob es nicht klug wäre, sich die heute günstigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung ihres laufenden Immobilienkredites zu sichern, mithilfe eines sogenannten Forward-Darlehens. Angebote für Forward-Darlehen können Besitzer mit dem Tool des Handelsblatts vergleichen.


Möglich wäre das bereits fünf Jahre, bevor die laufende Zinsbindung ausläuft. Wer also ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung abgeschlossen hat, kann theoretisch schon nach fünf Jahren einen Vertrag für die Anschlussfinanzierung festzurren. Der Vertrag gilt nicht ab sofort, sondern erst, nachdem die bestehende Zinsbindung abgelaufen ist. Das wäre in diesem Beispiel nach der vereinbarten Zinslaufzeit von zehn Jahren.

„Wer 18 Monate vor dem Ende seiner Zinsbindung steht, für den kann sich ein Forward-Darlehen durchaus lohnen“, sagt Schwarz. Ein Beispiel aus dem Forward-Darlehensrechner: Wer eine Immobilie in Frankfurt im Wert von 500.000 Euro abzahlt, noch 250.000 Euro Restschuld besitzt und dessen laufende Finanzierung in 18 Monaten ausläuft, der kann sich heute bereits ein Forward-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und drei Prozent Tilgung mit einem Zins von 1,2 Prozent sichern – eine gute Bonität vorausgesetzt.


Die Fallstricke eines Forward-Darlehens


Das klingt erst einmal gut. Pauschal lassen sich Forward-Darlehen allerdings nicht empfehlen. Ähnlich individuell wie die Immobilie ist auch ihre Finanzierung. Die Kosten schießen mit der Vorlaufzeit der Verlängerung in die Höhe. Banken verlangen zusätzlich einen Aufschlag von etwa 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens.

Ein weiteres Beispiel aus dem Forward-Darlehens-Rechner hilft, dies zu verdeutlichen: Wer statt 18 Monaten noch fünf Jahre bis zur Anschlussfinanzierung hat, der muss bei den gleichen Rahmenbedingungen im günstigsten Angebot schon 2,2 Prozent Zinsen zahlen. Allein die Zinskosten würden von 25.357 Euro auf 44.746 Euro klettern.


Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen rät daher zur Besonnenheit. Niemand könne wirklich voraussagen, wie hoch die Zinsen in drei Jahren stehen. „Ich gehe nicht davon aus, dass die Zinsen rasant steigen. Wenn die Zinsbindung erst in zwei, drei oder gar fünf Jahren endet, dann sollten Immobilienfinanzierer besser abwarten und die Zinsentwicklung im Auge behalten“, sagt Schwarz.

Schließlich sei es auch möglich, dass die Zinsen konstant niedrig bleiben. Hat ein Häuslebauer aber erst einmal ein Forward-Darlehen abgeschlossen, muss er es zu den vereinbarten Konditionen abnehmen. Steigen in der Zwischenzeit die Kosten für Baugeld über das im Forward-Darlehen festgelegte Zinsniveau, kann er sich freuen, ein gutes Geschäft gemacht zu haben. Fällt der Bauzins oder bleibt er konstant niedrig, bleibt nur die finanziell schmerzhafte Einsicht, die Zinswette verloren zu haben.


Auch Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung rät: „Grundsätzlich ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um ein Forward-Darlehen abzuschließen. Doch es gibt keinen Grund, voreilig zu handeln.“ Er gibt Anschlussfinanzierern einen Tipp für die Verhandlungen mit der Bank auf den Weg: Nachdem die Immobilienpreise gerade in den Ballungsgebieten in den vergangenen Jahren gestiegen sind, könnten Bankkunden mit dem gestiegenen Immobilienwert punkten. Eine erste Schätzung des Immobilienwerts lässt sich anhand der Lage der Wohnung oder des Hauses auch im Forward-Rechner ermitteln. „Je höher der Objektwert und je niedriger die prozentuale Beleihung, desto geringer die Zinsen“, erklärt Herbst. „Das kann bei der Finanzierung unter dem Stricht einige Tausend Euro sparen.“

Heißt: Wer über eine Anschlussfinanzierung verhandelt, sollte prüfen, ob er nicht dank Wertsteigerungen noch ein paar Prozentpunkte beim Darlehen herausholen kann.

KONTEXT

Warum Deutsche Wohneigentum kaufen

Niedrige Zinsen

35 Prozent der Deutschen geben an, dass niedrige Zinsen für sie ein ausschlaggebendes Argument für den Erwerb von Wohneigentum sind.Quelle: PSD Bank

Krisensichere Anlage

Die Immobilie als "krisensichere Anlage" bewegt 36 Prozent der Deutschen zum Kauf.

Erbe

Ebenfalls 36 Prozent der Deutschen befürworten den Immobilienkauf als Vermögenssicherung für die nächste Generation.

Eigene vier Wände

Trautes Heim - Glück allein: Das gilt für 53 Prozent der Deutschen, die sich Wohneigentum ob der Freude an eigenen vier Wänden zulegen.

Unabhängigkeit vom Vermieter

Die Lossagung vom Gutdünken des Vermieters ist für 55 Prozent der Deutschen ein Grund für den Besitz einer eigenen Immobilie.

Mietfreies Wohnen

Monatliche Mietzahlung adé! - 55 Prozent der Deutschen sehen im mietfreien Wohnen einen entscheidenden Vorteil des Immobilienbesitzes.

Gute Altersvorsorge

Egal ob durch den Wegfall eigener Mietzahlungen oder den Zugewinn eingehender Mieteinnahmen - 58 Prozent halten eine Immobilie für eine gute Altersvorsorge.

KONTEXT

Diese Noten erhalten die Baufinanzierer von "Finanztest"

Top - Platz 5: Stadtsparkasse München

Qualitätsurteil: gut (2,5)Qualität des Angebots (75%): 2,3Kundeninformationen (20%): 3,7Begleitumstände (5%): 2,0

Top - Platz 4: Interhyp

Qualitätsurteil: gut (2,3)Qualität des Angebots (75%): 2,2Kundeninformationen (20%): 2,7Begleitumstände (5%): 2,1

Top - Platz 3: Dr. Klein

Qualitätsurteil: gut (2,2)Qualität des Angebots (75%): 2,2Kundeninformationen (20%): 2,3Begleitumstände (5%): 1,2

Top - Platz 2: Frankfurter Sparkasse

Qualitätsurteil: gut (1,9)Qualität des Angebots (75%): 2,0Kundeninformationen (20%): 1,8Begleitumstände (5%): 1,6

Top - Platz 1: Frankfurter Volksbank

Qualitätsurteil: gut (1,8)Qualität des Angebots (75%): 2,0Kundeninformationen (20%): 1,6Begleitumstände (5%): 0,8

Flop - Platz 5: Postbank

Qualitätsurteil: ausreichend (4,3)Qualität des Angebots (75%): 4,6Kundeninformationen (20%): 3,4Begleitumstände (5%): 4,3

Flop - Platz 4: BW Bank

Qualitätsurteil: ausreichend (4,5)Qualität des Angebots (75%): 5,0Kundeninformationen (20%): 3,7Begleitumstände (5%): 1,5

Flop - Platz 3: Commerzbank

Qualitätsurteil: ausreichend (4,5)Qualität des Angebots (75%): 4,8Kundeninformationen (20%): 3,8Begleitumstände (5%): 2,7

Flop -Platz 2: Sparda-Bank West

Qualitätsurteil: mangelhaft (5,0)Qualität des Angebots (75%): 5,5Kundeninformationen (20%): 3,4Begleitumstände (5%): 2,1

Flop - Platz 1: Sparkasse Köln-Bonn

Qualitätsurteil: mangelhaft (5,1)Qualität des Angebots (75%): 5,4Kundeninformationen (20%): 4,5Begleitumstände (5%): 2,0

Quelle: Finanztest 3/2017