Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen. Deswegen ist für Immobilienbesitzer jetzt der perfekte Zeitpunkt, ihre Baufinanzierung umzuschichten.


Baugeld wird teurer. Für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung nannte die FMH Finanzberatung am Freitagvormittag zum Beispiel einen Effektivzinssatz von 1,47 Prozent. Das ist 0,1 Prozent mehr als eine Woche zuvor. Ein so geringer Prozentsatz klingt erstmal harmlos. Er macht bei zehn Jahren Laufzeit aber einen Unterschied von mehreren Tausend Euro. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit drei Prozent Tilgung sind zum Beispiel allein die Zinskosten insgesamt 2500 Euro höher.

Ein guter Grund, sich die jetzt noch niedrigen Zinsen durch ein Forward-Darlehen langfristig zu sichern. Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form eines Darlehens. Der Darlehensnehmer bekommt die Darlehenssumme nicht sofort ausgezahlt, sondern erst nach einem vereinbarten Zeitraum. Innerhalb dieses Zeitraumes muss der Darlehensnehmer keinen Zins zahlen, kann aber dementsprechend auch nicht über die Darlehenssumme verfügen.

Die Voraussetzung, um umschichten zu können: Bei den aktuellen Baufinanzierung muss demnächst die Zinsbindung auslaufen. Gerade bei niedrigen Zinsen kann ein Forward Darlehen sinnvoll sein, wenn eine hohe Zinsentwicklung in Kürze zu erwarten ist. Würden die Zinsen sinken, wäre ein Forward-Darlehen eine teure Lösung. Die Zinsen sind momentan aber sehr niedrig und fangen gerade erst wieder an zu steigen. Dass sie steigen, liegt am US-Kapitalmarkt. Dort erzielen Staatsanleihen der Vereinigten Staaten die höchsten Renditen seit vier Jahren.

In deren Sog gehen auch die Renditen der Bundesanleihen hoch. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe kletterte vor drei Wochen nach vielen Monaten wieder anhaltend über die Marke von 0,5 Prozent und pendelt nun zwischen 0,7 und 0,8 Prozent. Eine Bewegung, die die Hypothekenzinsen noch nicht nachvollzogen haben. Deswegen gehen Baufinanzierungsexperten davon aus, dass die Zinsen für Hypothekendarlehen bald wesentlich stärker steigen als die 0,1 Prozent bei Zehn-Jahres-Darlehen binnen einer Woche.


Langfristig entwickeln sich Hypothekenzinsen in der Regel parallel zu der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Baugeld-Experte Max Herbst von der FMH Finanzberatung schaut deshalb auf die aktuelle Differenz dieser beiden Werte. „Wenn man unterstellt, dass die Baugeldzinsen in den nächsten Tagen auf etwa 1,75 Prozent steigen könnten, dann ist ein Zinsanstieg auf zwei Prozent in drei Jahren keine Phantasiezahl“, sagt er.

Damit sich Forward-Darlehen für die Anbieter dieser Finanzprodukte lohnen, verlangen sie einen Aufschlag auf den Zins. Man sichert sich den aktuellen Leitzins plus einen Betrag zwischen 0,2 und 0,5 Prozent pro Monat. Ein Forward-Darlehen ist also eine Zinswette. Sie geht nur auf, wenn die Zinsen bis zur Ablösung des Altdarlehens den für das Forward-Darlehen vereinbarten Zins übersteigen.

Die aktuelle Zinshöhe, sowie die Experten-Warnungen vor einem baldigen Zinsanstieg müssten ein Forward-Darlehen eigentlich zu einem aktuell sehr gefragten Produkt machen. Aber der Anteil der Forward-Darlehen an den gesamten Baufinanzierungen geht bei dem Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein zum Beispiel kontinuierlich zurück. Im Oktober 2017 betrug er rund zwölf Prozent. Im Januar sank er auf unter zehn Prozent. Was Außenstehende verblüfft, ist für den Finanzvertrieb keine Überraschung: Die Kunden reagierten in der Regel mit etwa drei Monaten Zeitverzögerung auf Zinserhöhungen.


Offensichtlich braucht es also Zeit, bis sich herumspricht, dass man sich gegen steigende Zinsen absichern kann. Ulrich Klöffel, Hypothekenmakler im fränkischen Arnstein, stellt immer wieder fest, dass dieses Zinssicherungsinstrument bei Häuslebauern wenig bekannt ist. Aus eigenem Antrieb kümmerten sich nur diejenigen um eine rechtzeitige Anschlussfinanzierung, die die wirtschaftliche Entwicklung und damit auch die Zinsentwicklung beachten. Viele Kunden würden erst durch Zeitungsartikel oder Hinweise von Freunden auf Forward-Darlehen aufmerksam.

Manchmal werden Baufinanzierungskunden auch von ihrer Bank auf die Anschlussfinanzierung angesprochen. Aber es kann sein, dass das Forward-Darlehen der Hausbank teurer ist als die der Konkurrenz. Deshalb rät Experte Herbst von FMH, Alternativangebote zu prüfen: „Es kommt nicht auf den Aufschlag an, sondern auf Zins plus Aufschlag“, sagt er.

Darüber, wie weit vor Auslauf des garantierten Zines ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden sollte, gibt es unterschiedliche Meinungen. Dr. Klein nennt 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung als Maximalzeitraum. Forward-Verträge mit fünf Jahren und mehr Vorlaufzeit abzuschließen, geht Hypothekenmakler Klöffel zu weit, weil dann die Zinsaufschläge relativ hoch sind. Je weiter Prognosen in die Zukunft reichen, desto unsicherer sind sie. Daher verlangen die Institute für solche Verträge mehr Geld. Eine Auswertung der FMH Finanzberatung ergibt einen durchschnittlichen Forward-Aufschlag von 0,99 Prozent für 60 Monate. Die üblichen 0,02 Prozent würden zu einem Aufschlag von 1,2 Prozent führen. „Ich empfehle Forward-Darlehen zurzeit grundsätzlich, wenn die Ablösung eines Darlehens innerhalb der nächsten 24 Monate möglich ist“, sagt Klöffel.

Grundsätzlich käme es aber auf die Mentalität des Kunden an. „Sicherheitsbewusste Menschen neigten eher zu Forward-Darlehen“, betont er. Je ausgeprägter das Bedürfnis nach Zinssicherheit, desto früher werden Forward-Darlehen vor dem Auslauftermin des Ursprungsdarlehens abgeschlossen.