So sichern Sie sich niedrige Baugeldzinsen


Der drohende Handelskrieg zwischen den USA und Europa hält die Zinsen für Baugeld niedrig. Das klingt weit hergeholt und ist dennoch plausibel. Wenn politische und wirtschaftliche Entwicklungen die großen Vermögensverwalter der Welt verunsichern wie jetzt, kaufen sie sichere Kapitalanlagen. Eine solche Anlage sind deutsche Bundesanleihen. Steigt die Nachfrage nach diesen Papieren, geht ihr Kurs hoch und die Rendite runter.

Die Zinsen für Baugeld wiederum bewegen sich parallel zur Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Deshalb verhilft Donald Trumps Strafzoll-Aktion deutschen Häuslebauern zu niedrigen Baudarlehensraten.

„Baugeld hat sich im April in einem kleinen Schwankungskorridor von etwa 0,1 Prozentpunkten bewegt“, stellt der Hypothekenvermittler Interhyp in seinem jüngsten Zinsbericht fest. Eben weil sich im Handelsstreit zwischen den USA und Europa im vergangenen Monat nicht viel tat.


Vor der Ankündigung von US-Präsident Donald Trump, Strafzölle gegen europäische und chinesische Waren zu verhängen, gingen die Renditen der Bundesanleihen hoch. Nun hat er die Ausnahmereglung, die europäische Produkte vor Strafzöllen bewahrt, um einen Monat verlängert. Die Zinsen stagnieren.

Doch die nächste Zinserhöhung kommt bestimmt. Davon gehen die von Interhyp befragten Experten aus. Ihre Prognose lautet: In den nächsten vier Wochen bleiben die Zinsen konstant. In den kommenden sechs bis zwölf Monaten gehen sie hoch.

Grund genug für all jene, die in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen, darüber nachzudenken, wie sie sich das aktuell niedrige Zinsniveau sichern können.

Die bekannteste Möglichkeit sind sogenannte Forward-Darlehen. Diese Darlehen werden zu aktuellen Zinskonditionen abgeschlossen. Der Kredit wird aber nicht sofort, sondern erst zu einem im Vertrag vereinbarten späteren Zeitpunkt ausgezahlt. Zins und Tilgung laufen ebenfalls erst ab dem Auszahlungszeitpunkt.

Die Banken bieten Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten von sechs Monaten bis zu fünf Jahren an. Ulrich Klöffel, Hypothekenmakler im fränkischen Arnstein, empfiehlt Forward-Darlehen, die spätestens nach zwei Jahren ausgezahlt werden.

Denn ganz umsonst gibt es die Zinssicherheit letztendlich doch nicht. Je länger im Voraus der Vertrag geschlossen wird, desto höher sind die von der Bank verlangten Aufschläge auf das aktuelle Zinsniveau.

Pro Monat, den sich Kunden den Kredit vorab sichern, schlagen die Baufinanzierer bei Forward-Darlehen zwischen 0,02 und 0,05 Prozentpunkten auf den aktuellen Zinssatz auf.


Am Freitag wurden auf der Internetseite der FMH Finanzberatung die günstigsten Forward-Darlehen zur Auszahlung in 24 Monaten über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren und drei Prozent Tilgung für 1,71 Prozent Effektivzins angeboten. Bei 36 Monaten Vorlauf lagen die günstigsten Angebote bei 1,95 Prozent Effektivzins.

Diesen Angeboten lag die Annahme zugrunde, dass das beliehene Haus mit 400.000 Euro doppelt so viel wert ist wie der Kredit. Technisch ausgedrückt bedeutet dies: Die Beleihungsquote, also der Anteil des Kredits am Wert der Immobilie, liegt bei 50 Prozent.

Eine vergleichsweise niedrige Quote, die bei Forward-Darlehen aber durchaus Sinn macht – auch wenn Käufer, die zur erstmaligen Finanzierung von Haus oder Wohnung ein Darlehen aufnehmen, in aller Regel mehr als 70, nicht selten sogar 80 Prozent des Immobilienwerts bei der Bank finanzieren.

Denn Forward-Darlehen werden zumeist erst dann eingesetzt, wenn die Laufzeit des ersten Hauskredits kurz vor dem Ende steht und eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Zu diesem Zeitpunkt haben Kunden in den allermeisten Fällen bereits einen ihrer Schulden getilgt. Die Folge: Die Beleihungsquote sinkt.

Und ein weiterer Effekt verbessert das Verhältnis von Schulden zu Immobilienwert: Wenn das beliehene Haus oder die Wohnung nicht in einer strukturschwachen Gegend mit Bevölkerungsschwund steht, steigt parallel der Immobilienwert im Lauf der Zeit. Je niedriger der Anteil der Kredits gemessen am Wert der Immobilie ist, umso günstigere Konditionen bieten Banken ihren Kunden.


Angesichts der niedrigen Zinsen empfehlen Baufinanzierungsberater ihren Kunden nach wie vor Darlehen mit langer Zinsbindung ab 15 Jahren und hohen Tilgungsraten von mindestens drei Prozent. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, muss sich aber darüber im Klaren sein, dass er auf steigende Zinsen wettet. Denn nur wenn die Zinsen bis zur Auszahlung über den im Forward-Darlehen vereinbarten Zinssatz steigen, reduziert der Gläubiger eines Forward-Darlehens seine Zinskosten.

Für eine Baufinanzierung, die in den nächsten zwölf Monaten abgelöst werden muss, ist ein Forward-Darlehen nicht immer die erste Wahl. Inzwischen verzichten Banken für bis zu zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen. Das heißt: Wer das Darlehen heute abschließt, kann sich mit der Auszahlung zwölf Monate Zeit lassen. Erst danach verlangt die Bank Strafzinsen, die in diesem Fall Bereitstellungzinsen heißen.

Die Institute verlangen Bereitstellungszinsen als Ausgleich für die Zinseinnahmen, die ihnen durch bereitgehaltenes, aber nicht ausgezahltes Baugeld entgehen. Doch Sinn macht der Abschluss eines solchen Darlehens nur, wenn die lange Zeit ohne Bereitstellungszins nicht mit einem höheren Darlehenszins erkauft werden muss, der noch über dem Zins des Forward-Darlehens liegt.

Viele Jahre war es für Banken üblich, nach drei Monaten für nicht abgerufene Darlehen Bereitstellungszinsen von etwa 0,25 Prozent pro Monat zu verlangen.