Oktoberfest am Immobilienmarkt

Der Boom am Immobilienmarkt läuft im zehnten Jahr. Stimmungsdämpfer sind auf der am Mittwoch startenden Fachmesse Expo Real nicht zu erwarten. Im Gegenteil: Deutsche Gewerbeimmobilien verkaufen sich wie heiße Semmeln.


Gerade erst ist in München die „Wiesn“ zu Ende gegangen. Die Oktoberfeste in der bayrischen Landeshauptstadt sind damit aber noch längst nicht vorbei. Während auf der Theresienwiese zusammengepackt wird, rückt in den Messehallen im Osten der Stadt gerade das nächste Partyvolk an – im übertragenen Sinne. Hier trifft sich vom 4. bis zum 6. Oktober die Immobilienbranche zum deutschlandweit größten Branchentreffen, der Expo Real. Die Stimmung wird wie in den vergangenen Jahren prächtig sein, denn die Geschäfte laufen gut. Fast schon unheimlich gut.

Der Fokus der Fachmesse liegt auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, und der brummt ähnlich gut wie der Wohnungsmarkt. Sinnierte die Branche Ende des letzten Jahres noch, dass die Geschäfte mit Büro-, Logistik- und Handelsimmobilien in diesem Jahr unter der 50-Milliarden-Marke zurückbleiben, ist von der Zurückhaltung heute, neun Monate später, nichts mehr zu spüren. Für den Neunmonatszeitraum 2017 summiert sich das deutschlandweite Transaktionsvolumen auf 38,6 Milliarden Euro, ein Plus gegenüber dem Vorjahr um 19 Prozent und das zweitbeste Dreivierteljahr nach 2007, berichtet das internationale Immobilienberatungshaus JLL pünktlich zum Messestart am Mittwochmorgen. Timo Tschammler, Chef von JLL Deutschland ist optimistisch, dass der Aufwärtstrend auch im letzten Quartal des Jahres anhalten wird. Er erwartet, dass sich die Käufe im Gesamtjahr auf 50 bis 55 Milliarden Euro summieren werden. „Es wird spannend, ob 2017 an das Rekordjahr 2015 heranreichen kann.“ Damals hatten die Statistiker Transaktionen auf dem Markt für Gewerbeimmobilien in Höhe von 55,1 Milliarden Euro gezählt.


Eine Selbstverständlichkeit ist das angesichts des vielzitierten Angebotsmangels nicht. Deutschland gilt als „sicherer Anlagehafen“ bei internationalen Investoren, wie es JLL-Konkurrent CBRE beschreibt. Wer Geschäfte machen will, sollte also besser mittendrin sein, als nur am Rande zu stehen. Darüber kann sich nicht zuletzt die Messe München freuen. Zwar gehöre die „Expo“, wie sie die Branche der Einfachheit halber kurz nennt, flächenmäßig eher zu den mittelgroßen Messen im Veranstaltungskalender der Messe München. Sie haben jedoch eine „große wirtschaftliche Bedeutung“, sagt Klaus Dittrich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Messe München. Vor 20 Jahren gestartet sei der Branchentreff zwar noch relativ jung, habe jedoch sehr schnell eine starke Marktstellung eingenommen, betont Dittrich.

Im Schnitt kostet der Quadratmeter Ausstellungsfläche 545 Euro – ohne Nebenkosten. In diesem Jahr wird die Zahl der Aussteller wird in diesem Jahr vermutlich die Zahl von 2.000 übersteigen, deutlich mehr als die 1.760 im vergangenen Jahr.


Überraschten im vergangenen Jahr vermeintliche Nischenmärkte das Marktgeschehen – der französische Investor Primonial hat mit dem Panacea-Portfolio 68 Pflegeheime in Deutschland für eine Milliarde Euro gekauft – scheint 2017 das Jahr der Logistikimmobilien zu werden. Allein im ersten Halbjahr wurden 4,9 Milliarden Euro mit Lager- und Logistikimmobilien umgesetzt, ein Rekord für den Sektor. Kein Wunder also, dass ein Portfolio aus diesem Bereich bislang für den größten Verkauf bei Gewerbeimmobilien steht: Die amerikanischen Investoren von Blackstone haben den Logistikspezialisten Logicor an den chinesischen Staatsfond China Investment Corporation (CIC) verkauft. Von den insgesamt 12,3 Milliarden Euro fallen etwa zwei Milliarden in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

„Wir registrieren vor allem von institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland ein großes Interesse am deutschen Logistikinvestmentmarkt“, sagt Jan Linsin, Leiter der Analyseabteilung bei CBRE in Deutschland.


Frankfurter Büroturm steht zum Verkauf


Vier der fünf größten Tickets am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt fallen in den Logistikbereich, wie eine Auswertung von Savills zeigt. Dazwischen mischt sich nun der Verkauf des Sony-Centers in Berlin. Oxford Properties, eine Tochter des kanadischen Pensionsfonds Omers, kauft es dem koreanischen Pensionsfonds für 1,1 Milliarden Euro ab.

Der größte Büroimmobilienverkauf des Jahres landet mit dem Axel-Springer-Campus auf Rang 6. Norges Bank Investment Management hat sich den Neubau des Medienkonzerns 425 Millionen Euro kosten lassen. Die benachbarte Axel-Springer-Passage, die bisherige Konzernzentrale, sicherte sich Blackstone für 330 Millionen Euro.


Da das Jahr noch knapp drei Monate hat, bleibt noch genügend Zeit, dass noch ein Büroinvestment in die Top-Drei aufsteigt. Ein geeignetes Objekt gibt es dem Vernehmen nach auch schon: Den „Tower 185“ in Frankfurt. Brancheninsider rechnen mit einem Erlös von 750 bis 800 Millionen Euro. Ankermieter sind hier die Unternehmensberater PwC, deren Logo auch nachts gut sichtbar vom Turm strahlt. „Theoretisch ist es möglich, dass wir den Verkauf bis zum Jahresende abschließen. Doch unter Zeitdruck stehen wir nicht“, sagte Frank Nickel, Chef des Immobilienunternehmens CA Immobilien Ende Augst der Nachrichtenagentur Bloomberg. Dem Wiener Unternehmen, gehört ein Drittel des Objekts.

Damit könnte ein weiteres markantes Stück der Frankfurter Skyline im Immobilienboom veräußert werden. Bereits im vergangenen Jahr kauften Investoren der Samsung-Gruppe den Commerzbank-Turm. Offiziell wurde eine Summe für diesen zwar nicht gemeldet. Doch in der Branche wird ein Preis von 620 Millionen Euro kolportiert.

Über Deals wie diese dürfte auf der Expo in diesem Jahr wieder viel debattiert werden. Das Geschäft läuft schließlich prächtiger als erwartet. Selbst die Aussicht auf allmählich steigende Kapitalmarktzinsen entlockt Insidern allenfalls ein Schulterzucken. Die Zinsen würden wenn nur langsam steigen. Die große Nachfrage etwa von Versicherern und Pensionskassen, die in der Niedrigzinsphase Rendite in Beton suchten, werde das kaum einbrechen lassen. Der Markt sei stabil – so etwa hört sich das Credo bei den Investmentberatern allerorten an.


„Eine Immobilienblase ist weiterhin nicht in Sicht“, betont Andreas Pohl, Vorstandsvorsitzender des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo. „Natürlich übersteigt die Nachfrage nach guten Immobilien immer noch das Angebot. Das niedrige Zinsumfeld, von dem wir auch weiter ausgehen, und die wirtschaftlich positiven Rahmendaten stützen diese Entwicklung.“ Warum deutsche Immobilien so stark gefragt sind, fasst Matthias Leube, Deutschlandchef des internationalen Immobilienberaternetzwerks Colliers zusammen: „Im Gegensatz zu den meisten europäischen Kernmärkten ist Deutschland nicht auf eine landesweit ausstrahlende Metropolregion beschränkt und bietet beispielsweise durch Mietpreiswachstum noch unausgeschöpftes Anlagepotenzial.“ Und auch er stellt klar, dass Deutschland „angesichts globaler geopolitischer und wirtschaftlicher Risiken als Stabilitätsanker für Anlagen“ gesehen wird.

Ach ja, und als wäre das nicht genug, gibt es ja noch den Brexit, der den ein oder anderen Player am Markt noch nach Deutschland treiben dürfte. Mit Morgan Stanley hat bereits die erste Großbank dem Vernehmen nach einen Mietvertrag über 8.000 Quadratmeter im Omniturm unterschrieben. Der soll Ende 2018 fertiggestellt sein – gerade rechtzeitig, sollten die Briten wie geplant im Frühjahr 2019 aus der Europäischen Union ausscheiden. „Weitere Abschlüsse werden voraussichtlich noch in den nächsten Monaten folgen, so dass der Frankfurter Bürovermietungsmarkt einen weiteren Nachfrageschub durch die Bankenbranche erfahren wird“, scheint sich Stephan Bräuning, Leiter des Bürovermietungsgeschäfts bei Colliers in Frankfurt sicher zu sein.

Vielleicht wird so manches letzte Detail ja auf der Expo Real in München verhandelt. Das wäre ein weiterer Grund zum Feiern auf dem Branchentreff. Der Verlängerung des Münchner Oktoberfestes steht kaum etwas im Wege.

KONTEXT

Die höchsten Preise für Immobilien

Platz 15 Potsdam

238.333 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Quelle: Accentro für das Jahr 2016, basierend auf Gutachterausschüssen

Platz 14 Ingolstadt

246.266 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 13 Wiesbaden

249.531 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 12 Berlin

250.215 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 11 Freiburg

250.624 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 10 Regensburg

252.993 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 9 Mainz

254.251 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 8 Heidelberg

258.817 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 7 Köln

260.034 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 6 Ulm

291.519 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 5 Düsseldorf

294.774 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 4 Stuttgart

295.505 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 3 Hamburg

354.667 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 2 Frankfurt a. M.

370.446 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.

Platz 1 München

422.176 Euro Umsatz je Verkauf einer Immobilie im Schnitt.