Mieten oder kaufen? – Welche Strategie sich in ihrer Region lohnt

Die Entscheidung, ein Haus zu kaufen oder dauerhaft zur Miete zu wohnen, gehört finanziell besehen zu der folgenschwersten des Lebens. Hat man genug Geld, um das Eigenkapital für einen Hypothekenkredit aufzubringen? Das ist die eine Frage. Danach kommt die noch schwierigere Überlegung: Lohnt es sich? Hier sind Rechnungen anzustellen, die die meisten Laien überfordern – und selbst Experten völlig unterschiedlich beantworten.

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat im Mai in seinem jährlichen Wohnatlas für die Postbank berechnet, in welchen der 401 Kreise kaufen günstiger ist als mieten. Ergebnis: Nur in 146 Kreisen lohnt es sich (s. Grafik). Das sind dem Institut zufolge die ländlichen Kreise mit niedrigen Immobilienpreisen.

Die großen Städte dagegen, also München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln, sind tiefrot in der Karte des Instituts. Hier sei Mieten viel billiger als Kaufen. Ganz anders das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln: Dessen Analysen zufolge ist Kaufen im Durchschnitt ein Drittel günstiger als Mieten. In Frankfurt soll Kaufen sogar fast 40 Prozent günstiger sein.


Wer steckt hinter den Studien?

Auftraggeber der IW-Berechnung ist die Accentro Real Estate, ein Unternehmen, das sich auf die Privatisierung von Wohnungsbeständen spezialisiert hat, also auf Verkäufe. Bei der Postbank, der Auftraggeberin der HWWI-Studie, ist die Lage ähnlich.

Hinzu kommt: Eine andere Studie der Bank bezeichnet genau die Regionen, wo der Kauf besonders teuer ist, als aussichtsreich für Wertsteigerungen. Die Postbank-Berater haben also für jede Lage ein Kaufargument: In ungünstigen Lagen sind es die niedrigen Kaufpreise, in attraktiven Lagen die erhofften Wertsteigerungen.

Wo unterscheiden sich die Analysen?

Das HWWI hat die monatliche Belastung einschließlich der Tilgungszahlungen als Kosten für Wohnungskäufer gerechnet und der monatlichen Mietbelastung gegenübergestellt. Das IW rechnet dagegen nur die Zinsbelastung als Kosten, die Tilgungen als Investition in Wohneigentum. Letzteres gilt zumindest für die ersten zehn Jahre. Für spätere Jahre wechselt das IW dann auch auf die Belastungsrechnung. Als Hypothekenzins nimmt das HWWI 2,45 Prozent an, das IW 1,7 Prozent.

Beide Rechnungen weisen Mängel auf. Das HWWI ignoriert beispielsweise die Kaufnebenkosten. Das IW bezieht die Nebenkosten mit 13,5 Prozent in die Rechnung ein – ein gängiger Wert. Einen weiteren Fehler begeht das HWWI, indem es Tilgungszahlungen in die Kosten einbezieht. Die Tilgungsbelastung ist zwar wichtig für die Frage, ob man sich den Kauf in Anbetracht begrenzten Zugangs zu Kredit leisten kann.


Für den Kosten-Vergleich sollten Tilgungszahlungen aber außen vor bleiben, da sie dem Vermögensaufbau dienen. Indem das IW nach Ablauf der ersten zehnjährigen Hypothek auch auf die Belastungsrechnung mit Tilgungen umschwenkt, macht es denselben Fehler und vermischt zudem noch zwei verschiedene Rechenweisen, die nicht zusammenpassen.

Wie schnell steigen die Werte?

Ein weiterer Mangel der HWWI-Rechnung liegt darin, dass sie künftige Wertentwicklungen nicht berücksichtigt. Denn die erwarteten niedrigen Wertsteigerungen oder gar Wertverluste in unattraktiven Lagen sind ein Grund dafür, dass die Kaufpreise in diesen Regionen niedrig sind. Das IW dagegen unterstellt zum Beispiel für Frankfurt eine jährliche nominale Wertsteigerung von 2,6 Prozent pro Jahr, wie es auf Anfrage mitteilte.

Es ist umstritten, wie stark die Immobilienpreise nach dem kräftigen Aufschwung der vergangenen Jahre künftig noch steigen können. „Die unterstellten Preisveränderungen sind eine der bedeutendsten Stellschrauben für den Vergleich zwischen Mieten und Kaufen. Vor allem wenn es darum geht, die Voraussage auf die lokale Ebene herunterzubrechen, gleicht der Versuch einem Blick in die Glaskugel“, sagt Matthias Günther, Chef des Wirtschaftsforschungsinstituts Pestel.


In Metropolen wie Frankfurt oder Berlin haben sich die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2017 verdoppelt, im teuren München sind sie um 70 Prozent gestiegen. Selbst in der Immobilienbranche ist aber immer häufiger von Verlangsamung oder Stagnation die Rede. Die Bundesbank mahnt, dass die Preisübertreibungen in den Großstädten bis zu 35 Prozent betragen. Stimmt das, drohen Wertverluste oder Jahre ohne Preissteigerungen.

Wie rechnet man richtig?

Es gibt verschiedene Rechenmethoden. Die folgende vereinfachte Näherungslösung, die möglichst viel Prognoseunsicherheit, zum Beispiel über die Zinsentwicklung, herausnimmt, geht davon aus, dass der Kauf zu einem langfristigen Festzins finanziert und die Immobilie am Ende der Laufzeit verkauft wird – um die Kauf- mit den Mietkosten vergleichbar zu machen. So ist außer dem Verkaufspreis am Ende alles bekannt.

Um den Einfluss der Inflation herauszurechnen, wird in realen, inflationsbereinigten Größen gerechnet. Deshalb wird vom Zins sowie von Kaufpreis- und Mietsteigerungen die erwartete Inflationsrate abgezogen.Wir rechnen beispielhaft mit einer 100 Quadratmeter großen Frankfurter Eigentumswohnung und einer Hypothekenlaufzeit von zehn Jahren .

Der Kaufpreis beträgt gemäß dem von vdp Research für Frankfurt errechneten Durchschnittspreis 470.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notarkosten und Grundbucheintrag. Wir rechnen wie das IW mit 13,5 Prozent auf den Kaufpreis. Die Nebenkosten liegen demnach bei 63.450 Euro.

Auf die Gesamtkosten ist der reale Hypothekenzins zu bezahlen. Dabei ist vereinfachend unterstellt, dass man als Mieter durch Anlage des Eigenkapitalanteils einen Ertrag nach Steuern in Höhe des Hypothekenzinses erzielen würde. Somit kann man genauso für das Eigenkapital des Käufers rechnen und dort entfällt eine Unterteilung in Eigen- und Fremdkapital.

Bei guter Bonität ist zu heutigen Marktkonditionen ein Hypothekenzins für zehn Jahre von 1,5 Prozent realistisch. Erwartet man eine Inflation von 2,0 Prozent – den von der Europäischen Zentralbank angestrebten Wert – bleibt ein negativer Realzins von 0,5 Prozent.

Laufende Instandhaltungskosten, nicht zu verwechseln mit Renovierungen, sind zur Zinslast hinzuzufügen. Diese werden von Immobilienökonomen in der Regel mit einem Prozent des Kaufpreises veranschlagt. Die Gesamtkosten aus Zinsaufwand und Instandhaltungskosten belaufen sich über zehn Jahre auf 20.328 Euro.


Hinzu kommt ein Verlust aus dem Verkauf, den wir wie folgt berechnen: Der Kaufpreis ohne Nebenkosten wird um eine erwartete jährliche reale Wertsteigerung von 0,5 Prozent erhöht. Abgezogen wird eine jährliche Wertminderung durch Alterung und Abnutzung. Für diesen Substanzverlust gilt zwei Prozent als gängiger Wert.

Daraus ergibt sich nach zehn Jahren in heutiger Kaufkraft ein Nettoverkaufspreis von 404.073 Euro, 129.377 Euro weniger als der Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Insgesamt fallen damit über zehn Jahre inflationsbereinigte Nettokosten von 149.704 Euro an.

Nun kommt der Vergleich mit der Miete. Hierbei rechnen wir mit einer Neuvertragsmiete, die laut vdp Research aktuell bei 13,40 Euro je Quadratmeter liegt, und gehen davon aus, dass Mietsteigerungen die Inflation ausgleichen. Daraus ergeben sich in zehn Jahren inflationsbereinigte Gesamtausgaben von 160.800 Euro. Die Mietkosten sind in diesem Rechenbeispiel also um 11.096 Euro höher als die Kosten für selbst genutztes Wohneigentum. Das entspricht rund sieben Prozent.

Eine Frage der Annahmen

Dass man pauschale Urteile über die Vorteilhaftigkeit von Kaufen oder Mieten mit Vorsicht genießen muss, zeigt sich, wenn wir an den Stellschrauben drehen. Liegt die jährliche Wertsteigerung beispielsweise um ein halbes Prozent höher, steigt die Vorteilhaftigkeit des Kaufens auf 32.082 Euro. Bleiben die Immobilienpreise dagegen real konstant, liegt Mieten mit 8.953 Euro im Vorteil.

Nimmt man statt Neuvertrags- die deutlich niedrigere Bestandsmiete, die in Frankfurt gemäß einer Auswertung des Analysehauses F+B 2017 bei 8,07 Euro lag, ist Mieten auf Zehn-Jahres-Sicht deutlich lohnender.

Ähnliches zeigt sich bei der Inflationsrate. Läge die Inflation bei 2,5 statt der angenommenen 2,0 Prozent, so erhöhte sich die Vorteilhaftigkeit des Kaufens auf 37.768 Euro. Läge sie aber bei 1,5 Prozent, dann wäre die Miete mit 15.577 Euro im Vorteil, da die Zinskosten nicht mehr von der Inflation übertroffen werden.


Hauskäufer könnten einwenden, dass der Zeitraum mit zehn Jahren zu kurz angesetzt wird, da Selbstnutzer die Immobilie häufig 30 Jahre und länger nutzen. Allerdings werde es bei Annahmen auf diese Dauer schnell „unscharf“, wie Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung erklärt. Er hält einen Vergleich im Zehn-Jahres-Zeitraum für plausibel. Aufgrund beruflicher Flexibilität müssen viele Menschen früher als geplant umziehen.

Hinzu kommt die Unsicherheit bezüglich des Zinses: Wird nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung fällig, ist es durchaus möglich, dass die Zinsen dann deutlich höher liegen als heute. Zwar sind heute bereits 20-Jahres-Zinsbindungen durchaus gängig. Mit 13 Jahren und elf Monaten bleibt die Laufzeit des durchschnittlichen Hypothekendarlehens davon aber noch weit entfernt.


Zinsunterschiede machen auf 20 Jahre gerechnet sehr viel aus: Bei einem Zins von 2,0 Prozent wäre der Kauf der Musterimmobilie 42.000 Euro günstiger als Mieten. Wer aber nur einen Zins von 2,5 Prozent bekommt, der legt knapp 12.000 Euro drauf.

Zudem sei bei der vorliegenden Musterrechnung die Verzinsung des Eigenkapitals durchaus konservativ in Höhe des Hypothekenzinses, also bei 1,5 Prozent, angesetzt, wendet Michelsen ein. Wer sein Geld am Kapitalmarkt anlege, könne höhere Renditen erwarten. „Je höher dieser Wert, desto vorteilhafter das Mieten.“

Mietfrei wohnen zählt

So klar wie das Bild von mancher Studie gezeichnet wird, ist es nicht. Gerade jetzt, da die Europäische Zentralbank einen strafferen geldpolitischen Kurs einschlägt, ist mit steigenden Zinsen zu rechnen, was auch die Baufinanzierung verteuert.


Jedes halbe Prozent mehr bei den Hypothekenzinsen kann über den vollen Finanzierungszeitraum, nicht selten 20 bis 30 Jahre, schnell Zehntausende Euro kosten. Ein Hauskauf sollte daher mit reichlich Puffer ins vorhandene Budget passen.

Günther vom Pestel-Institut stellt die Aussagekraft pauschaler Analysen infrage: „Nicht der Aspekt der Vermögensbildung sollte im Vordergrund stehen, sondern das mietfreie Wohnen im Alter“, sagt der Ökonom.