Mainz und Wiesbaden – fast so wie an der Côte d’Azur


Mainz und Wiesbaden, das ist wie Köln und Düsseldorf. Ganz egal, dass die beiden Städte nur der Rhein trennt: Ein Mainzer würde nie nach Wiesbaden ziehen, ein Wiesbadener ganz sicher nicht nach Mainz. Was für Einheimische feststeht, muss für Außenstehende aber nicht gelten.

Lutz Wiemer geht sowohl nach Mainz als auch nach Wiesbaden, oder konkret: seine Firma. Wiemer ist stellvertretender Vorsitzender der HanseMerkur Grundvermögen (HMG), der für Immobilieninvestments zuständigen Tochter der gleichnamigen Versicherung. 2017 schlug HanseMerkur auf beiden Seiten des Rheins zu. „Wir kaufen da, wo wir Stabilität, Wachstum und Chancen sehen – und die gibt es sowohl in Mainz als auch Wiesbaden“, begründet Wiemer den Schritt.

Dass Mainz und Wiesbaden als ein Ballungsraum betrachtet werden, daran müssen sich die Bewohner erst noch gewöhnen. Auf dem Immobilienmarkt aber zeigt sich ein deutlicher Trend: Die einst Ungleichen werden immer gleicher. Beim Preisniveau holt Mainz auf.

Die offenkundigen Unterschiede der Wohnungsmärkte sind nicht zu verleugnen: Die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden ist von vielen gut erhaltenen Gründerzeitvillen und Altbauten geprägt. Mainz, das im Krieg stark zerstört wurde, von eher pragmatischen Bauten der 1950er- und 1960er-Jahre. Doch das Bild wandelt sich.

Beide Städte profitieren vom Zuzug aus dem nahen Frankfurt

„Wiesbaden war schon immer schön, und Mainz ist in den vergangenen Jahren immer attraktiver geworden“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der Maklerfirma Von Poll.

Dennoch bleibt Wiesbaden einstweilen der Spitzenreiter, wenn es um die Preise geht: 3.500 Euro mussten Käufer einer Eigentumswohnung im Schnitt 2017 berappen, in Mainz waren es nur 3.100 Euro. Betrug der Preisvorsprung Wiesbadens 2015 noch 15 Prozent, sind es heute weniger als 13 Prozent.

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Hinzu kommt, dass beide Städte gleichermaßen vom Zuzug aus dem nahen Frankfurt profitieren, erklärt Sven Carstensen, Frankfurter Niederlassungsleiter der Immobilienanalysefirma Bulwiengesa. Die beiden Landeshauptstädte wappnen sich mit großen Neubauprojekten für die Zukunft. In Mainz entsteht in der Neustadt am Zollhafen ein Quartier auf 30 Hektar, das in 1.400 Wohnungen einmal 2.500 Einwohner beherbergen soll.

Zudem soll hier Platz für 4.000 Arbeitsplätze geschaffen werden. Die ersten Gebäude stehen schon. Doch bis das Areal komplett erschlossen ist, werden noch Jahre vergehen. Vor wenigen Wochen wurde allerdings schon die Marina eröffnet.


„Man fühlt sich dort ein bisschen wie an der Côte d’Azur“, sagt Heinz Kranz, Geschäftsführer der Sparkasse Immofinanz in Mainz. Die Sparkasse gehörte zu den Ersten, die am Zollhafen Wohnungen vermittelt haben. „Am Anfang gingen die Preise noch unter 4.000 Euro los. Mittlerweile beginnen die meisten neu vermarkteten Projekte bei 6.000 Euro“, beobachtet Kranz.

Die Neustadt, an deren Rand nun der Zollhafen entsteht, gilt als Szeneviertel von Mainz, das mit seiner Start-up-Szene, veganen Restaurants und dem ein oder anderen Hipster ein wenig an Berlin-Friedrichshain erinnert.


Mit dem Heiligkreuz-Areal nahe dem Volkspark befindet sich ein weiteres Mainzer Großprojekt in der Entstehungsphase. Auf dem ehemaligen Firmengelände von IBM in der Oberstadt entstehen in den kommenden Jahren bis zu 2.000 Wohnungen.

Mit Projekten dieser Art hat Mainz den Fokus der Investoren auf sich gezogen. „Vor 2008 war der Mainzer Markt fast ausschließlich von Selbstnutzern geprägt. Seitdem ist die Zahl der Kapitalanleger deutlich gestiegen“, sagt Kranz. Die bei Selbstnutzern wie Anlegern traditionell begehrtesten Lagen in Mainz seien das Villenviertel Gonsenheim, die Altstadt sowie die Oberstadt.

Insgesamt sei der Mainzer Markt aber weiter überwiegend von Selbstnutzern geprägt, erklärt Katja Simontowski, Büroleiterin von Engel & Völkers in Mainz. Familien fänden vor ‧allem in den Vororten von Mainz Einfamilienhäuser.

Mainz mag die größeren Projekte haben, das Premiumsegment dominiert Wiesbaden


Was im Bau befindliche Großprojekte angeht, kann Wiesbaden nicht ganz mit der Konkurrenz von jenseits des Rheins mithalten. Mit der Entwicklung am Hainweg in der Nordenstadt hat Wiesbaden aber ebenfalls ein ansehnliches Projekt auf den Weg gebracht: Auf 21 Hektar sollen hier 650 Wohnungen entstehen. Für Wolfgang Ries, Vorstand des Projektentwicklers Bien-Ries, ist es das erste Projekt in Wiesbaden.

„Wiesbaden ist eine tolle Stadt mit viel Flair und hoher Lebensqualität“, sagt er. Zudem hat ihn die nahe gelegene Autobahn und damit die gute Anbindung gen Frankfurt überzeugt. Ries will mit seinem Angebot den gehobenen Mittelstand bedienen. Wie viel eine Wohnung kostet, kann er aber noch nicht sagen. Der Verkauf soll im September beginnen.

Wer es sich leisten kann, kauft in der Wiesbadener Innenstadt. Die gefragtesten Lagen seien nach wie vor das mit Gründerzeitvillen gespickte Nerotal, das Komponistenviertel und der Sonnenberg, sagt Mira van der Zalm, Geschäftsführerin von Dahler & Company in Wiesbaden. Der Sonnenberg ist mit einem Quadratmeterpreis von 4.900 Euro pro Quadratmeter bei den Ein- und Zweifamilienhäusern der Spitzenreiter in Wiesbaden.

Wie exklusiv die Lage ist, offenbart sich entlang der Straße am Birnbaum: Hinter hohen Hecken verstecken sich große Villen, mal kantig-modern, mal verschnörkelt-traditionell. Nur selten komme eine Wiesbadener Villa auf den Markt, und wenn doch, dann würden mittlerweile Preise bis zu vier Millionen Euro aufgerufen, sagt van der Zalm.


Mainz mag die größeren Projekte haben, das Premiumsegment dominiert weiterhin Wiesbaden. Weitere noble Flächen entstehen gerade am Kureck im Zentrum der Stadt, dort, wo bis vor Kurzem noch der ehemalige R+V-Turm stand. Errichtet wird nun ein 70 Meter hohes Wohnhochhaus.

Die Bauherrin IFM Immobilien wirbt mit 100 Premiumwohnungen, einen Preis nennt sie aber noch nicht. Ortskundige Makler rechnen mit Quadratmeterpreisen ab 10.000 Euro.

Wiesbaden putzt sich weiter heraus – und könnte so den erstarkten Konkurrenten auf der anderen Seite des Flusses bei den Immobilienpreisen doch noch auf Abstand halten.




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