Landlust statt Stadtluft – Menschen verlassen wegen zu hoher Mieten die Metropolen


Kenne keine schönere Stadt, wo ich wohnen möchte, außer München! Aber bei den Mietpreisen – unmöglich!“ So klingt es, wenn frustrierte Münchner ihre Stadt verlassen – und dann stellen sie fest: .„Wohneigentum ist auch im Umland selbst für Gutverdiener schon fast unerschwinglich.“

Doch das sind keine Aussagen aus diesem Jahr, sondern aus dem Jahr 2000. Seitdem haben sich die Preise für Eigentumswohnungen dort fast verdoppelt, und die Mieten sind um mehr als die Hälfte gestiegen. Für viele Haushalte ist die Belastung unerträglich geworden.

Obwohl Experten immer wieder vor der Überhitzung der Wohnungsmärkte in den Metropolen warnen, steigen dort die Mieten und Preise weiter. Dass dies im ersten Halbjahr 2018 weniger heftig geschah als in den Vorjahren, tröstet Betroffene kaum. Immer häufiger verlassen sie ihre Heimat – nicht nur in München. Innerdeutsche Wanderungsbewegungen belegen diesen Gegentrend zur Urbanisierung. Fachleute erwarten, dass er noch stärker wird.


Dabei spricht der erste Blick klar für die massenhafte Zuwanderung in Deutschlands Großstädte. Deren Bevölkerung wächst – so auch die von Frankfurt. Im Jahr 2017 zogen rund 5400 mehr Menschen in die Stadt als aus der Stadt. Doch der Saldo derer, die von einem anderen Ort in Deutschland nach Frankfurt beziehungsweise aus Frankfurt in eine andere deutsche Kommune (Binnenwanderung) zogen, ist negativ.

Zuzugssalden drehen ins Minus

Deutlich gesagt: Es zogen mehr weg als hin. Dass in München beide Salden negativ sind, liegt an einem statistischen Ausreißer. Das Melderegister wurde bereinigt, nachdem man bei Wahlen festgestellt hatte, dass viele, die wegzogen, sich nicht abgemeldet hatten.

In Berlin ist die Binnenwanderung zwar noch im Plus, aber der positive Saldo wird geringer. Statt 18.000 im Jahr 2010 schrumpfte er auf knapp 8000 im Jahr 2016. In Stuttgart wiederum drehte das Verhältnis im vergangenen Jahr ins Minus. Daraus folgt, dass es die Zuzüge aus dem Ausland sind, die die Einwohnerzahlen der deutschen Großstädte hochtreiben.

Für Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Immobilienberatung Dr. Lübke & Kelber, liegt einer der Hauptgründe auf der Hand: „Was wir bei den Binnenwanderungen erleben, sind die ersten spürbaren Auswirkungen der hohen Preise in den Metropolen.“ In München oder Frankfurt sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2010 um 80 Prozent gestiegen, in Berlin haben sie sich verdoppelt.


Die Mieten sind zwar meist nur halb so schnell geklettert. Doch auch deren Niveaus schrecken Zuzügler ab. Denn die Neuankömmlinge zahlen höhere Mieten als die Menschen, die schon in einer Stadt leben. Das liegt daran, dass Vermieter am liebsten Mieterwechsel zur Mieterhöhung nutzen.

Bei einer mittleren Angebotsmiete von 19,25 Euro pro Quadratmeter im Monat für eine Münchner Wohnung sei ein Niveau erreicht, bei dem die Frage nach der Bezahlbarkeit von Wohnraum mehr als berechtigt ist, schreiben die Experten des Immobiliendienstleisters JLL in ihrem aktuellen Wohnungsmarktreport.

Gerade die Mieten ziehen Immobilienexperten als entscheidendes Kriterium für die Nachfrage nach städtischem Wohnraum heran. Wohnungskäufe hingegen könnten nicht als Barometer gelten, weil inzwischen ein großer Teil der Wohnungen von Kapitalanlegern gekauft und vermietet werde.

Für Berufsanfänger zu teuer

Dass sich Wohnungssuchende umorientieren, beobachtet auch Tobias Just, Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie. Die hohen Mieten träfen besonders Menschen mit kleinem Gehalt, nicht zuletzt junge Berufsanfänger. „Die Abwanderung erfolgt aber nicht in andere Städte, sondern oft ins Umland“, erklärt Just. Diesen Trend werde man auch am Immobilienmarkt spüren, eine Bremswirkung des jahrelangen Auftriebs sei realistisch. „Dies wird sich eher bei den Mieten als bei den Kaufpreisen zeigen“, glaubt Just.

Vor allem die mittelgroßen Städte könnten von dem Trend profitieren, sodass sich ihre Mieten stabiler entwickelten, glaubt Experte Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Als Beispiel nennt er Fulda, das geografisch zwar relativ weit weg von Frankfurt sei, durch die schnelle ICE-Verbindung (knapp 50 Minuten) für Pendler aber trotzdem interessant sei.

Harald Simons’ Analysen zufolge sind es weniger die preisfrustrierten Großstädter, die den teuren Metropolen den Rücken kehren, als vielmehr die jungen Menschen, die von den Preisen abgeschreckt werden: „Die Jungen haben den Kohl fett gemacht, jetzt machen sie ihn wieder mager“, sagt der Vorstand des Immobilienforschungsinstituts Empirica. Seine Meinung stützt er auf die These, dass die Gruppe der 20- bis 30-Jährigen Metropolen wie München zunehmend fernbleibt.

Universitätsabsolventen sieht er als eine Gruppe unter diesen Großstadtverweigerern. Sie können sich nach seiner Meinung den künftigen Lebensort aussuchen und müssen nicht mehr zwangsläufig einem Job in die Metropolen folgen. „Selbstverständlich ist Berlin nicht uncooler geworden, und die Wirtschaft in München schwächelt auch nicht – ganz im Gegenteil: Der Hauptgrund, weshalb die Jungen wegbleiben, liegt meines Erachtens in den stark gestiegenen Preisen“, führt der Empirica-Mann aus.

Simmons sagt eine Abkehr von den Metropolen und daraus folgend deutliche Preisrückschläge für die Wohnungen dort voraus. In der Immobilienbranche stößt er mit seinen Thesen bisweilen auf Unverständnis. Jacopo Mingazzini, Chef des Wohnungsprivatisierers Accentro, habe sogar mit dem Empirica-Mann gewettet, dass es nicht so kommt, wie Simons prognostiziert.


 Martin Steininger, Chefökonom des Empirica-Konkurrenten Bulwiengesa, wendet ein, dass die Attraktivität einer Stadt nicht zuletzt vom vorhandenen Immobilienangebot abhänge: Bei Leerstandsquoten von unter einem Prozent wie in München können die Zuzugszahlen nicht mehr so hoch sein wie in den Vorjahren, weil es nicht genügend Wohnraumangebot gibt, argumentiert er. „Wenn Sie in eine Badewanne immer weiter Wasser einlassen, läuft sie irgendwann über. Dann werden Ihr Bad und die Küche auch überschwemmt. Auf dem Immobilienmarkt weichen die Menschen eben ins Umland aus“, erklärt Steininger.

Dass der Wohnungsmangel und die damit verbundenen hohen Preise die Menschen ins Umland treiben, ist in den Stadtverwaltungen angekommen. Zumal der Unmut der Bürger auch deutlich wird, etwa bei der jährlichen Bürgerbefragung in Frankfurt. Seit 2012 bezeichnen die Frankfurter die Zustände auf dem Wohnungsmarkt als das größte Problem der Stadt.

Mieten werden noch höher

Während die Bundesbank bereits seit Längerem vor Preisübertreibungen in den Großstädten mahnt, die bis zu 35 Prozent betragen könnten, ist eine nachhaltige Entspannung nicht in Sicht. In den jüngsten Angebotspreis-Statistiken, die das Forschungsinstitut F+B für das zweite Quartal 2018 erhoben hat, sticht zwar München mit einem Minus von 0,4 Prozent bei den Kaufpreisen hervor. Die Mieten sind im gleichen Zeitraum aber um 6,8 Prozent gestiegen.


Anderes zeigt sich in den teuren Umlandgemeinden der bayerischen Landeshauptstadt, von denen sieben zu den 23 teuersten Orten in Deutschland zählen. In Olching sind die Mieten um 2,9 Prozent gefallen, in Freising um 1,5 Prozent.

Bei den Kaufpreisen ist der Fall noch drastischer: In Germering beträgt das Minus sogar knapp zehn Prozent. Ob dies die ersten Zeichen einer Trendwende sind oder nur ein statistischer Ausreißer, ist noch offen. Die Experten von F+B jedenfalls halten sich bedeckt: „Hier bedarf es näherer Untersuchungen vor Ort“, schreiben sie in ihrer Analyse.