Karlsruhe kippt Einheitswerte für Grundsteuer

Die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer in Westdeutschland sind verfassungswidrig. Das entschied das Bundesverfassungsgericht. Foto: Frank Rumpenhorst

Jetzt ist der Gesetzgeber gefordert. Der Bundestag muss die Grundsteuer schnell reformieren. Das Bundesverfassungsgericht setzt einen engen Zeitrahmen. Mehrere Modelle für die Steuer, die den Kommunen Milliarden bringt, liegen bereits auf dem Tisch.

Karlsruhe (dpa) - Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer in Westdeutschland für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber eine kurze Frist zur Neuregelung gesetzt.

Die Steuer darf nur noch bis Ende 2019 auf Grundlage des alten Gesetzes erhoben werden, entschied der Erste Senat in Karlsruhe. Die aktuellen Regelungen zur Einheitsbewertung verstoßen demnach gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Wegen des hohen Aufwands für eine Neufestsetzung können die alten Werte nach einer Neuregelung noch bis zu fünf Jahre weiter genutzt werden, längsten bis Ende 2024. (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Das Bundesverfassungsgericht entschied über drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, die sich alle gegen die Besteuerung von Grundstücken auf der Basis der Jahrzehnte alten Einheitswerte im Westen richteten. Nicht geprüft hat das Gericht die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen und die Bewertung in den neuen Bundesländern. Dort gelten besondere Regeln, die verfassungsrechtlich gesondert überprüft werden müssten. Es sei aber nicht ausgeschlossen, die Maßstäbe der Entscheidung zu übertragen, entschied das Gericht.

Die gesetzte Frist erscheine dem Senat angemessen, «weil die verfassungsrechtliche Problematik der grundsteuerlichen Einheitswerte seit Langem bekannt ist ... und schon ausformulierte Novellierungsentwürfe zum Gesetz vorliegen», sagte der Vorsitzende des Ersten Senats, Ferdinand Kirchhof. Die Verfassungsrichter halten die Einheitswerte - also die Werte für jedes Grundstück (für jede Einheit) - spätestens seit dem Jahr 2002 für verfassungswidrig, weil die Ungleichgewichte seit 1964 ständig zugenommen haben. «Grundstücke in Citylagen oder in bevorzugten Wohnlagen besitzen heute angesichts rasant steigender Immobilienpreise viel höhere Verkehrswerte als Grundstücke in Randlagen», sagte Kirchhof.

Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass alle Grundstücke im Abstand von sechs Jahren neu bewertet werden sollen. Das ist aber seit der letzten Hauptfeststellung von 1964 nie mehr geschehen. Der Gesetzgeber hatte das mit dem großen Aufwand begründet.

Insgesamt wird in Deutschland für mehr als 35 Millionen Grundstücke Grundsteuer erhoben. Sie steht den Kommunen zu und bringt aktuell etwa 14 Milliarden Euro im Jahr ein.

Eine Neuregelung der Grundsteuer ist seit Langem geplant, blieb vor der letzten Bundestagswahl jedoch liegen. Die große Koalition hat eine Reform vereinbart. Es gibt mehrere Modelle mit unterschiedlich großem Aufwand bei der Neufestsetzung. Eine Reform könnte je nach Art von Grundstück und Immobile zu deutlichen Veränderungen der Steuerlast führen. Insgesamt soll das Aufkommen den Plänen zufolge aber ähnlich bleiben.

So wird die Grundsteuer auf Mieter umgelegt

Auch Mieter werden an der Grundsteuer beteiligt. Sie taucht in der jährliche Abrechnung der Nebenkosten auf, teilweise mit der etwas umständlichen Bezeichnung «öffentliche Lasten des Grundstücks», wie der Deutsche Mieterbund (DMB) erläutert. Die Steuer wird also genauso wie die Kosten zum Beispiel für Straßenreinigung, Müllabfuhr und Abwasser nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter eines Hauses umgelegt. Gängiger Maßstab bei der Bemessung ist die Wohnfläche - es sei denn, Mieter und Vermieter haben etwas anderes wie die Zahl der Bewohner als Bemessungseinheit festgelegt.

Wichtig ist nach DMB-Angaben, dass der Vermieter die unterschiedlichen Kostenpositionen nicht zusammenfasst, sondern zum Beispiel Straßenreinigung und Grundsteuer getrennt auflistet. Anderenfalls kann die Abrechnung der Betriebskosten aus formellen Gründen unwirksam sein. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 285/15). Die Mieter müssen die einzelnen Kosten der Abrechnung nachvollziehen können.