Immobilien: Wie Vermieter sofort mehr Steuern sparen können

 

Wer als Vermieter bei der Finanzierung einer Immobilie ein Disagio in Anspruch nimmt, konnte den Auszahlungsabschlag bislang nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz sofort steuerlich geltend machen. Der Bundesfinanzhof hat diesen Spielraum mit einem Urteil nun erweitert.

Wer in Immobilien investiert, hat verschiedene Optionen für die Finanzierung. Am häufigsten bieten die Banken Annuitätendarlehen an. Die Höhe der Zinsen hängt jeweils unter anderem von der der Bonität des Käufers, dem Beleihungswert der Immobilie sowie Sicherheiten ab, die die Käufer der Bank vorlegen.

Eine Möglichkeit, die laufende monatliche Belastung durch den Kredit zu reduzieren, besteht darin,  ein Disagio zu vereinbaren. Dabei handelt es sich um einen Auszahlungsabschlag. So werden etwa bei einem vierprozentigen Disagio nur 96 Prozent des Darlehens an die Kreditnehmer ausgezahlt. Zurückzahlen müssen diese jedoch den vollen Darlehensbetrag. Die Differenz von vier Prozent wird dafür von der Bank als Zinsvorauszahlung einbehalten.

Geringere Zinsen, sofortiger steuerlicher Abzug

Diese Konstruktion hat für Kreditnehmer, die Immobilien zur Vermietung finanzieren, einige Vorteile. Einer davon: Mit einem Disagio sinkt die Verzinsung. Je höher das Disagio, desto geringer ist die laufende monatliche Belastung. Ein weiterer Vorteil: Vermieter können den Auszahlungsabschlag sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Durch diesen Steuerabzug verringert sich das zu versteuernde Einkommen.

Keine 5-Prozent-Regel mehr

Bislang galt allerdings eine Einschränkung: Ein Disagio ist nur dann in vollem Umfang sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es „sich im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält“. Gängige Praxis der Finanzämter war es deshalb bisher, nur bis zu fünf Prozent Disagio steuerlich gelten zu lassen.

Das (Shenzhen: 002421.SZ - Nachrichten) wollte ein Ehepaar aus Rheinland-Pfalz in ihrem Fall nicht akzeptieren. Sie zogen zunächst vor das Finanzgericht Rheinland-Pfalz und verklagten ihr Finanzamt darauf, ein Disagio in Höhe von zehn Prozent der Darlehenssumme in vollem Umfang steuerlich anzurechnen. Die Klage wurde abgewiesen. Daraufhin ging das Ehepaar in die Revision. Und hatte damit Erfolg.

Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied eindeutig zu Gunsten der Eheleute (IX R 38/14). Damit ist endgültig geklärt, dass auch über fünf Prozent Disagio steuerlich zulässig sind. Vermieter können den Abschlag direkt nach dem Kauf der Immobilie absetzen. Der BFH begründet sein Urteil unter anderem damit, dass ein mit einer Geschäftsbank geschlossener Kreditvertrag in aller Regel marktüblich sei, auch bei höherem Disagio. Damit hat der BFH auch klargestellt: Nicht die Höhe des Disagios ist entscheidend, sondern der Vertragspartner, der den Kredit auszahlt.

(MvA)