Immobilien-Star Elgeti im Exklusivinterview: Das ist sein nächster Coup

Thomas Bergmann

Erst war er Superstudent, dann das Wunderkind der Investmentbranche. Er hat aus der TAG Immobilien AG in fünf Jahren einen milliardenschweren Immobilienkonzern geformt. Rolf Elgeti. Seit zwei Jahren arbeitet er am nächsten Projekt: Deutsche Konsum REIT-AG. Dem AKTIONÄR stand Elgeti exklusiv Rede und Antwort. 

74 Einzelhandelsimmobilien mit einer Jahresmiete von 27 Millionen Euro hat die Deutsche Konsum REIT-AG nach den jüngsten Zukäufen nun bereits im Portfolio. Und Gründer, Großaktionär und CEO Rolf Elgeti will weiter kräftig wachsen: Die jüngste Kapitalerhöhung hat rund 24,8 Millionen Euro in die Kassen der Potsdamer Immobiliengesellschaft gespült. "Uns stehen rund 50 Millionen Euro für weitere Ankäufe zur Verfügung und wir sind durchaus optimistisch, noch das eine oder andere passende Objekt in diesem Jahr zu beurkunden", verrät der Immobilienexperte Elgeti im Interview mit dem AKTIONÄR. Aus seiner Sicht führt der REIT in Deutschland zu Unrecht derzeit ein Schattendasein: "Mit der Aufnahme in den RX REIT Index wollen wir dieses Segment der Deutsche Börse wiedererwecken und bekommen dadurch auch mehr Fokus bei internationalen Investoren, die das REIT-Modell schon seit Jahrzehnten kennen und nunmehr schneller auf uns aufmerksam werden."

DER AKTIONÄR: Herr Elgeti, die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) hat acht weitere Einzelhandelsimmobilien erworben und damit ihr Gesamtportfolio auf 74 Objekte ausgeweitet. Haben Sie Ihr Ziel für 2017 damit erreicht?

Rolf Elgeti: Wir setzen uns bewusst keine expliziten quantitativen Ziele, weil man ansonsten Gefahr läuft, bei der Qualität der Objekte Abstriche zu machen, nur um diese Größenziele zu erreichen. Wir sind bislang sehr zufrieden, die neuen Objekte entwickeln sich allesamt sehr positiv und wir haben weiterhin eine attraktive Pipeline.

Das heißt, Ihre Aktionäre können bis Jahresende weitere Deals erwarten?

Wir befinden uns stetig in Verhandlungen beziehungsweise Ankaufsprozessen und manchmal geht dann alles ganz schnell. Insofern sind wir durchaus optimistisch, noch das eine oder andere passende Objekt in diesem Jahr zu beurkunden.

War das auch der wesentliche Grund für die 10-prozentige Kapitalerhöhung im Volumen von knapp 25 Millionen Euro?

Ja, genau. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass zum Jahresende hin oftmals Portfoliobereinigungen stattfinden und noch verstärkt Geschäfte abgeschlossen werden. Insofern diente die Kapitalerhöhung dazu, hier für schnelle Ankäufe gerüstet zu sein. Aber wir werden mit dem Geld sicherlich auch bis weit in das neue Jahr hinein arbeiten können.

Wie viel Kapital steht Ihnen nun insgesamt für weitere Zukäufe zur Verfügung und wie viele Objekte wollen Sie damit erwerben?

Nach den letzten Ankäufen und den Mitteln aus der Kapitalerhöhung stehen uns weiter rund 50 Millionen Euro für weitere Ankäufe zur Verfügung. Davon wollen wir wieder Objekte mit rund 10%iger Ankaufsrendite erwerben. Auf wie viele Objekte sich das verteilt, ist dabei aus unserer Sicht zweitrangig.

Wer sind Ihre wichtigsten Wettbewerber, mit denen Sie bei Zukäufen konkurrieren?

Wir konkurrieren in unserem Segment vereinzelt mit kleineren bis mittelgroßen Immobilienfonds, die zum Teil auch deutlich höhere Kaufpreise bezahlen als wir. Allerdings ist die Ankaufspipeline dann noch immer kräftig gefüllt, sodass wir unsere Ankaufskriterien hier nicht aufweichen müssen. Der Marktanteil der Deutsche Konsum beträgt gemessen an der Einzelhandelsfläche in ganz Deutschland noch immer erst rund 0,3 Prozent, trotzdem wir derzeit mit 74 Immobilien und rund 375.000 Quadratmeter Mietfläche vermutlich größter börsennotierter Investor und Bestandshalter in unserem Segment sind.

Anders formuliert: Dadurch, dass unsere Ankaufsobjekte zu groß für den Privatinvestor, aber oft zu klein für die ganz großen Fonds sind, haben wir tatsächlich sehr wenig wirklich relevanten Wettbewerb. Wir treffen bislang sehr selten mehrmals auf die gleichen Wettbewerber.

Die aktuelle Kapitalerhöhung erfolgte zu einem Ausgabekurs von 10,00 Euro je Aktie und damit deutlich oberhalb des zuletzt ausgewiesenen NAVs, der Ende September bei 6,25 Euro je Aktie lag. Warum waren Sie und die weiteren Investoren bereit, einen derart hohen Aufschlag auf den inneren Wert zu zahlen?

Rolf Elgeti: Dafür gibt es sicherlich mehrere gute Gründe: Zum einen ist die DKR ja eine klare Wachstumsstory und hat erst begonnen, ein sehr simples und schlüssiges Geschäftsmodell in einer Nische des Immobilienmarktes aufzubauen, die bisher wenig durch Investoren beachtet worden ist, die aber gleichzeitig hochprofitabel ist. Dadurch haben wir nunmehr eine kritische Masse und Bonität erreicht, durch die wir zum Beispiel bei Banken aktuell viel bessere Konditionen bekommen als noch vor zwei Jahren. Auch unsere Großmieter kennen uns mittlerweile besser, was uns bei einer Mietvertragsverlängerung durchaus hilft. Zudem beginnen auch in unserer Nische die Bewertungen langsam zu steigen, sodass hier auch hohe stille Reserven in unseren Immobilien enthalten sind. Der aktuelle EPRA NAV von 6,25 Euro je Aktie hingegen ergibt sich ja aus der aktuellen Buchhaltung am Bilanzstichtag, bildet jedoch nicht die stillen Reserven ab. All das antizipiert der Kapitalmarkt und dadurch gelingt es auch, unsere Aktie bei großer Nachfrage zu 10 Euro zu platzieren.

Welche Rolle spielt Ihre Börsennotiz im Prime Standard?

Die Börsennotiz im Prime Standard ist sicherlich ein weiterer Vorteil für uns. Wir bemerken ein großes Interesse, weil die Nische der DKR bislang noch nicht für ein breites Anlegerspektrum indirekt investierbar war, da es keine gelisteten Aktiengesellschaften in Deutschland mit diesem Investmentansatz gab. Dabei bietet die DKR-Aktie durch die Notiz im Prime Standard mittlerweile die größtmögliche Investmentqualität und Transparenz, da wir somit vierteljährlich Berichte in Deutsch und Englisch veröffentlichen und auch professionelle Investor Relations betreiben. Gemeinsam mit dem Setting als REIT, unseren schlanken Strukturen und der Pflichtdividende sind wir eine attraktive Investmentalternative am Markt.

Bei den aktuellen Zukäufen erzielen Sie eine Ankaufsrendite von zehn Prozent, während diese in der Vergangenheit in der Regel bei 12 bis 13 Prozent lag. Ist die Qualität dieser Objekte höher oder gibt es generell keine „Schnäppchen“ mehr auf dem Markt?

Die zuletzt angekauften Objekte hatten in der Tat teilweise eine etwas höhere Qualität. Deshalb halten wir die Ankäufe dort zu einer Rendite von zehn Prozent für sehr attraktiv. Wir haben aber auch in diesem Jahr noch mit Renditen von über zwölf Prozent einkaufen können – wo wir eben etwas opportunistischere Objekte akquiriert haben. Generell bemerken wir aber, dass auch in unserer Nische die Ankaufspreise etwas ansteigen. Dennoch ist die Ankaufspipeline noch immer sehr gut gefüllt.

Welche konkreten Ziele haben Sie sich für das laufende Geschäftsjahr 2017/2018 (30.09.) gesteckt?

Als Prognose haben wir ausgegeben, im Geschäftsjahr 2017/2018 einen FFO zwischen 16 Millionen Euro und 20 Millionen Euro zu erreichen. Dies wird maßgeblich durch die Ankäufe beeinflusst und wie schnell wir die angekauften Objekte auf unsere Bücher bekommen. Von der periodischen Betrachtung des Geschäftsjahres abgesehen, soll die Run Rate des FFO unseres Immobilienportfolios zum 30.09.2018 rund 23 Millionen Euro erreichen.

Am 20. November ist die Deutschen Konsum in das REIT-Segment der Deutschen Börse aufgenommen worden. Seitdem ist die DKR-Aktie Bestandteil des RX REIT (All share)-Index. Welche Bedeutung haben dieses Segment und dieser Index für Sie?

Wir haben aus voller Überzeugung ein Setting als REIT gewählt, weil sich die Vorteile daraus ideal mit unserem Geschäftsmodell ergänzen. Aus unserer Sicht führt der REIT in Deutschland zu Unrecht derzeit ein Schattendasein. Mit der Aufnahme in den RX REIT Index wollen wir dieses Segment der Deutsche Börse wiedererwecken und bekommen dadurch auch mehr Fokus bei internationalen Investoren, die das REIT-Modell schon seit Jahrzehnten kennen und nunmehr schneller auf uns aufmerksam werden.

Warum sollten Anleger gerade jetzt Aktien der Deutschen Konsum kaufen?

Erstens: Wir haben mittlerweile eine ernstzunehmende Größe am Kapital- und Investmentmarkt erreicht. Zweitens: Wir sind in unserem Investmentsegment noch immer relativ allein unterwegs und können auf absehbare Zeit interessante und renditestarke Immobilien zu moderaten Preisen und mit Qualitätsmietern erwerben. Drittens: Wir werden für das laufende Geschäftsjahr 2017/2018 erstmals eine attraktive Dividende ausschütten. Viertens: In unserem Immobilienportfolio steckt ein hohes Aufwertungspotenzial. Dieses schöpfen wir einerseits durch aktives und professionelles Asset Management und Revitalisierungen aus. Zum anderen bemerken wir bereits deutlich, dass unser Marktsegment langsam entdeckt wird und sich dadurch die Marktpreise erhöhen. Fünftens: Die DKR hat sich im letzten Geschäftsjahr stark professionalisiert und rückt auch zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit. Klares Ziel sind die Aufnahmen in die EPRA-Indizes und den SDAX.

Erlauben Sie uns abschließend noch zwei Fragen zur Schwestergesellschaft Deutsche Industrie Grundbesitz AG: Diese wurde in der vergangenen Woche an der Börse Berlin gelistet. Auch dort ist Ihre Gesellschaft Obotritia Capital KGaA maßgebliche Aktionärin. Was ist das Besondere an der Deutschen Industrie Grundbesitz AG? Wie hebt sie sich von der Konkurrenz im Bereich Gewerbe- und Logistikimmobilien ab?

Die Story der Deutsche Industrie Grundbesitz AG ist es, auch hier in eine bislang wenig beachtete Nische mit Logistik- und Produktionsimmobilien zu investieren, in der hohe Cashflows und Ankaufsrenditen generiert werden, die weitgehend nichtzyklische Mieter hat und die Standorte etabliert sind und höchstwahrscheinlich weiter funktionieren werden. Ähnlich wie bei der DKR haben wir hier bereits im Vorfeld ein interessantes und profitables Immobilienportfolio aufgebaut, welches deutlich zweistellige Ankaufsrenditen erzielt. Auch hier steht im Vordergrund, ob der Standort funktioniert und nicht wo der Standort genau ist. Auch hier streben wir den REIT-Status an. Insofern ist unser Ansatz mit hohen Anfangsrenditen, bei gleichzeitig hohen stillen Reserven und nichtzyklischen Mietern im Setting eines REIT das Alleinstellungsmerkmal gegenüber der Konkurrenz.

Wird auch die Deutsche Industrie Grundbesitz AG die Börsennotiz für einen offensiven Wachstumskurs nutzen?

Wir wollen auch mit der Deutsche Industrie Grundbesitz AG stark und profitabel wachsen und haben deshalb das Listing gewählt.

Herr Elgeti, vielen Dank für das Gespräch.

Die Aktie der Deutsche Konsum ist sportlich bewertet. Es gehört also eine große Portion Vertrauen in Elgeti dazu, auf dem aktuellen Niveau noch einzusteigen. Wer den fußballbegeisterten Elgeti kennt, weiß aber, dass er die Firma zu Höchstleistungen antreiben und nicht ruhen wird, bis sich der Börsenwert deutlich erhöht hat. Mutige Anleger können sich deshalb ein paar Stücke ins Depot legen.