Immobilen: München schlägt alles

In einigen Orten sind die Immobilienpreise so stark angezogen, dass sie eigentlich kaum realistische Renditeperspektiven bieten. Während einige Großstädte weiter boomen, trübt sich die Lage in anderen ein. Anleger schauen vor der Investition, ob sich das Investment lohnt.

Für Immobilieninvestoren, die nicht selbst einziehen wollen, ist der entscheidende Indikator das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmiete. Je länger es dauert, bis die Mieterträge das Investment wieder eingespielt haben, desto unattraktiver erscheint die Investition. Fachleute sprechen hier vom sogenannten Vervielfältiger. 

In knapp fünf Prozent der deutschen Landkreise ist dieses Verhältnis wegen der gestiegenen Quadratmeterpreise mittlerweile so ungünstig, dass sich Immobilieninvestitionen nur noch sehr zäh amortisieren. Das (Shenzhen: 002421.SZ - Nachrichten) hat eine Studie der Postbank und dem Hamburger WeltWirtschaftsinstituts (HWWI) ergeben. Das HWWI hat dazu für die 402 deutsche Kreise und kreisfreien Städte eine Kaufpreisprognose für die Jahre 2016 bis 2030 erstellt. Ergebnis: für mehr als die Hälfte der Gebiete erwarten die Experten eine weiter anhaltende Steigerung der Kaufpreise.

An der Spitze stehen vor allem südliche Gefilde. Eigentümer von Wohnimmobilien dürfen sich hier wohl weiter auf Wertsteigerungen freuen. Ganz oben die bayerische Landeshauptstadt München. Die Experten rechnen hier mit einer jährlichen Preissteigerung von 1,3%. Auf dem zweiten Rang folgt Dresden (1,0%) noch vor dem nordischen Hamburg und Düsseldorf mit je 0,9%.  Für die Großstädte Essen und Dortmund fällt die Prognose ungünstiger aus. Die Postbank-Experten rechnen hier mit Wertverlusten von 1,1 % bzw. 0,6%.

Keine Trendwende in den Metropolen zu erwarten

In den Metropolen Hamburg, Berlin und München ist das Verhältnis zur Miete besonders hoch. Etwa dreißig Kaltmieten müssen im Schnitt für den Erwerb einer Immobilie aufgewendet werden. Für Gebäude mit gemischter Nutzung, sogenannte Zins- oder Renditehäuser, liegt der Vervielfältiger weit höher. Nach Angaben der Maklers “Aigner Immobilien München” wechselten 2016 Wohnhäuser mit Gewerbeanteil für das 26-fache bis 47-fache der erzielbaren Nettokaltmiete den Besitzer.

„Private Investoren und Family Offices suchen immer häufiger Renditehäuser“, sagt Thomas Aigner, Chef von Aigner Immobilien aus München, „die Preise steigen dabei in teilweise unglaubliche Höhen. Eine risikogerechte Rendite zu erzielen, wird immer schwieriger“. Es schauten immer mehr Investoren auf dieses Marktsegment.  In durchschnittlicher Lage wurden für eine 75 Quadratmeter große Wohnung knapp 515.000 Euro aufgerufen. Das entspricht etwa 6.900 Euro/qm. In zentralen Wohnlagen werden im Schnitt 11.800 Euro fällig, für Luxusanlagen mehr als das Doppelte (25.000 Euro). „Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage und der weiteren Preisentwicklung bei den zur Verfügung stehenden Grundstücken ist eine Trendwende nicht zu erwarten“, so Aigner.

Gute Chancen in den Randgebieten

Anleger müssen allerdings nicht verzweifeln, denn nach Angaben der Studienersteller gibt es auch im Umkreis der Metropolen durchaus Objekte mit gutem Kaufpreis-Verhältnis. Ganz vorne sehen sie den Landkreis Heilbronn. Der Vervielfältiger betrage hier knapp 21, die Renditeerwartungen werden mit einem Prozent angegeben. Unter den Top-Ten Regionen mit der besten Anlagechance finden sich gleich sieben bayerische Kreise. Drei davon, Erding, Ebersberg und Landkreis München gehören zum Speckgürtel der Stadt. Moderate Immobilienpreise gibt es für Anleger auch in den Kreisen Kitzingen bei Nürnberg, Rottal-Inn sowie Straubing-Bogen.

Berechnet wurde die Prognose auf der Grundlage diverser Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Einkommensentwicklung sowie der regionalen Nachfrage- und Angebotsentwicklung.

Die Top-Ten Städte mit der höchsten Preissteigerungsprognose


Quelle: Postbank



(DW)