Was Sie über Wohn-Riester wissen müssen

Während den Deutschen die Lust an der Riester-Rente mehr und mehr vergeht, bleibt Wohn-Riester beliebt. Wir beleuchten die Vor- und Nachteile bei einem neuen Wohn-Riester-Vertrag.

Den Deutschen vergeht allmählich die Lust an der Riester-Rente. Die staatlich geförderte Altersvorsorge wird von Jahr zu Jahr unbeliebter. Insbesondere Riester-Verträge auf der Basis von Rentenversicherungen verzeichnen nach Angaben des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales mehr Kündigungen und Vertragsabgänge als Neuabschlüsse. Im ersten Quartal sank die Zahl der Riester-Versicherungen nochmals um 24.000. So setzt sich der seit einigen Jahren etablierte Negativtrend weiter fort – auch wenn das nur wenig am Bestand von rund 16,6 Millionen Riester-Verträgen in Deutschland ändert. Allerdings wird nach Schätzungen jeder fünfte Vertrag auch nicht weiter bespart.

Während die erwähnten Versicherungslösungen mit Riester-Förderung 2006 noch für mehr als 80 Prozent der Verträge standen, sind es aktuell nur noch 65 Prozent. Auch Banksparpläne mit Riester-Zulage sind auf dem Rückzug. Unter den verschiedenen Vertragsvarianten gibt es allerdings noch immer Erfolgsstorys. Riester-Fondssparpläne und der seit Jahren beliebte Wohn-Riester konnten beim Bestand zulegen. Offenbar bietet Wohn-Riester gegenüber anderen Riester-Varianten immer noch Vorteile. 

Insgesamt gibt es 1,77 Millionen Wohn-Riester-Verträge, der Bestand wuchs zuletzt aber nur noch langsam. Doch nun stellt sich angesichts erhöhter staatlicher Förderung, einer Flexibilisierung der Verträge und vermutlich bald steigenden Bauzinsen die Frage, ob sich Wohn-Riester noch mehr lohnt. Wie sehen also die Vor- und Nachteile bei einem neuen Wohn-Riester-Vertrag aus?

Eigenheimfinanzierung mit Riester-Zulage

Wie bei allen Riester-Verträgen geht es darum, ein Altersvorsorgeinstrument mit staatlicher Förderung zu kombinieren. Der Bund zählt dabei auch die selbst bewohnte, eigene Immobilie zur wirkungsvollen Altersvorsorge.

Die Riester-Zulagen lassen sich von Immobilienkäufern auf drei Arten nutzen.


1. Tilgung: Wer Haus oder Wohnung baut oder kauft und über ein Darlehen finanziert, kann die Zulagen in die Rückzahlung des Kredits stecken. Grundsätzlich funktioniert Wohn-Riester auch für Umschuldungen bzw. Anschlussdarlehen. Dazu gibt es sowohl Riester-Bausparverträge als auch Riester-Bankdarlehen. Bedingung ist aber, dass die Immobilie vom Riester-Sparer selbst bewohnt wird.

2. Genossenschaftsanteile: Die Zulagen können in Anteile einer Wohnungsbaugenossenschaft gesteckt werden.

3. Barrierefreier Umbau: Wer sein Eigenheim von Barrieren für Gebrechliche und Behinderte befreien will, kann die Zuschüsse dafür nutzen.

Beliebt ist "Wohn-Riestern" vor allem mit Bausparverträgen. Entsprechend groß und variantenreich ist das Angebot der Bausparkassen. Riester-Baudarlehen gibt es hingegen kaum. Laut Max Herbst, Gründer und Chef der FMH Finanzberatung, gibt es Wohn-Riester-Darlehen derzeit nur noch von der Postbank und ihrer Tochter DSL-Bank. Andere Anbieter wie die Allianz haben sich nach Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus diesem Markt zurückgezogen. Für Verbraucher muss das kein Nachteil sein. "Unabhängig von einer Riester-Förderung,“ sagt Herbst, „bin ich über das vielfältige Angebot der Bausparkassen erstaunt. Inzwischen gelingt es mit vielen Bausparkassen unter den Gesamtkreditkosten für marktübliche Annuitätendarlehen zu bleiben – auch ohne staatliche Förderung."


Vor- und Nachteile von Wohnriester

Vorteile von Wohn-Riester – die Grund- und Kinderzulage

Die Förderung sieht dabei für alle Vertragsvarianten gleich aus: Pro Jahr und Vertragsnehmer gibt es seit diesem Jahr eine erhöhte Grundzulage von maximal 175 Euro. Dafür muss er vier Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens in den Riester-Vertrag stecken, maximal 2100 Euro im Jahr werden gefördert. Zahlt er weniger, sinkt auch die Grundzulage proportional. Hinzu kommen pro Kind 300 Euro im Jahr, für vor 2008 geborene Kinder, für die es Kindergeld gibt, sind es 185 Euro.  Anspruch auf die Zulagen haben alle Sparer, die verpflichtet sind, in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen.

Steuervorteile in der Einzahlungsphase

Zudem gibt es Steuervorteile. Was im Jahr gespart oder von einem Baudarlehen getilgt wird, können die Förderberechtigten als Sonderausgaben von der Steuer absetzen, maximal eben 2100 Euro pro Jahr, die Vater Staat höchstens fördert. In der Steuererklärung können sie als Sonderausgaben steuermindernd angegeben werden. Für Gutverdiener kann dieser Steuervorteil leicht ein paar hundert Euro im Jahr ausmachen. Für Steuerzahler mit unterdurchschnittlichem Einkommen macht sich der Sonderausgabenabzug in der Regel nicht bezahlt.

Flexiblere Verträge


Wohn-Riester ist insgesamt recht flexibel. Bei Arbeitslosigkeit oder Einkommenseinbußen können die Sparraten auch ausgesetzt werden. Dann aber fällt die staatliche Förderung weg, so dass zumindest die Zahlung des Sockelbetrags von 60 Euro empfehlenswert ist. Dann fließen die Riester-Zulagen weiter.

Zudem ist es möglich, schon vor Vertragsende die angesparte Summe ganz oder teilweise aus einem Riester-Vertrag zu nehmen, um damit eine Immobilie zu finanzieren. Interessant ist das vor allem bei Riester-Bausparverträgen in der Ansparphase. Da es oftmals sechs und mehr Jahre dauert, bis das Bauspardarlehen zugeteilt wird, kann so schon etwas früher mit dem Hausbau oder -kauf begonnen werden.

Zudem lassen sich Riester-Verträge umwandeln. Beispielsweise lässt sich auch ein Riester-Banksparplan später noch in einen Wohn-Riester-Vertrag umwandeln. Auch wer berufsbedingt umzieht, verliert die bisherige staatliche Förderung nicht, wenn er die Immobilie im Ruhestand wieder nutzt. Auch bei Verkauf der Immobilie bleibt die Förderung erhalten, sofern der Sparer innerhalb von fünf Jahren erneut in eine selbstgenutzte Immobilie investiert.

Nachteile – verzinstes fiktives Guthaben

Im Gegenzug fallen allerdings wie bei allen Riester-Verträgen die Steuern in der Renten- bzw. Auszahlungsphase an. Berechnet wird die Steuer anhand eines fiktiven Wohnförderkontos, da ja keine Rente ausgezahlt, sondern der Immobilienkredit getilgt wird.

Auf dem Wohnförderkonto werden daher alle förderfähigen Tilgungsleistungen – maximal 2100 Euro im Jahr – sowie die erhaltenen Riester-Zulagen vom Staat gesammelt. Steuervorteile werden hingegen nicht erfasst. Allerdings wird das fiktive Guthaben ebenso fiktiv verzinst: Der Staat addiert pro Jahr zwei Prozent des Guthabens hinzu. Wer beispielsweise die maximalen 2100 Euro inklusive der staatlichen Zulagen jährlich in den Wohn-Riester steckt, hat nach 20 Jahren ein fiktives Guthaben von knapp 52.000 Euro auf dem Wohnförderkonto. Rund 10.000 Euro davon kommen durch den Zinseszinseffekt zustande.


Nachgelagerte Besteuerung - Abstottern oder Einmalzahlung

Das so mit den Jahren anwachsende Guthaben auf dem Wohnförderkonto wird dann nach Eintritt in das Rentenalter mit dem persönlichen Steuersatz wie ein Zusatzeinkommen besteuert. Weil der persönliche Steuersatz im Ruhestand häufig niedriger ausfällt als während der Anspar- oder Tilgungsphase, bleibt unter dem Strich meist ein Steuervorteil.

Bei der nachgelagerten Besteuerung hat der Förderberechtigte Zeit bis zum 85. Lebensjahr um seine Steuerschuld abzustottern. Geht der Förderberechtigte also mit 67 Jahren in Rente, wird das Guthaben auf dem Wohnförderkonto durch 18 (85-67) geteilt und dieser Betrag jährlich wie Einkommen versteuert. Viele Experten raten deshalb dazu, auch nach Tilgung des Kredits die Raten weiter anzusparen, um von diesen Ersparnissen die Steuern zu begleichen. Achtung: Stirbt der Förderberechtigte vor dem 85. Lebensjahr mit noch offenen Steuerschulden, gehen diese auf die Erben über.

Wer noch über Reserven verfügt, kann seine Steuerschuld allerdings auch auf einen Schlag begleichen. Dafür erhält er einen Nachlass von 30 Prozent auf das zu versteuernde Guthaben auf dem Wohnförderkonto. Allerdings steigt dann im Jahr das Einkommen im ersten Rentenjahr um die restlichen 70 Prozent und kann durch die Steuerprogression den persönlichen Steuersatz in die Höhe schnellen lassen. Bedingung für den Nachlass ist zudem, dass der Neurentner die Immobilien für 20 Jahre behält. Immerhin: Die Einmalzahlung mit 30 Prozent Rabatt kann auch in den Jahren nach Renteneintritt noch beantragt werden.



Strenge Regeln

Wer ein Eigenheim mit Wohn-Riester finanziert, muss sich an einige Regeln halten, die langfristig nicht immer leicht einzuhalten sind. Das betrifft zunächst die Anforderung, die Immobilie auch selbst zu bewohnen. Es gibt aber auch dezidierte Regeln dazu, wie bei berufsbedingtem Umzug oder Verkauf der Immobilie zu verfahren ist. Wer sich nicht daran hält, läuft Gefahr, sämtliche Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen zu müssen. Bei Scheidung oder Todesfall können Partner oder Erben den Riester-Vertrag innerhalb einer Frist übernehmen. Wenn sie das tun, müssen sie die Immobilie aber ebenfalls selbst nutzen.

Der Gesetzgeber schreibt auch vor, dass der Immobilienkredit zwingend bis zum Renteneintritt getilgt sein muss. Banken sind mit den üblichen Annuitätendarlehen da deutlich flexibler.

Fazit: Ob sich eine Immobilienfinanzierung mittels Wohn-Riester lohnt, hängt somit von den konkreten Einkommens- und Familienverhältnissen ab – insbesondere der Zahl und dem Alter der Kinder –, von der verbliebenen Zeit bis zur Rente sowie vom persönlichen Steuersatz im Rentenalter. Die Berechnung der Gesamtkreditkosten ist also immer auch mit Prognosen darüber verbunden, wie lange die Zulagen fließen und wie die Einkommensverhältnisse im Alter sind.



Kosten und Steuern im Blick behalten

Die Einschaltung eines qualifizierten Beraters ist vor Abschluss eines Wohn-Riester-Vertrags daher dringend geboten. Auch die Vertragskosten sollten Interessenten genau im Blick behalten und verschiedene Produkte konkret vergleichen. Entscheidend sind der Gesamteffektivzins auf das Darlehen sowie die Zeit bis zur kompletten Tilgung des Darlehens.

Nur auf die staatlichen Zulagen von bis zu 2100 Euro im Jahr zu blicken, greift jedenfalls zu kurz. "Wohn-Riester lohnt sich selten", ist sich Finanzexperte Herbst sicher. "Das Problem sind die gesetzlich festgeschriebenen zwei Prozent Zinsen pro Jahr, die auf dem anwachsendem Wohnförderkonto anfallen und maßgeblich für die spätere Steuerschuld verantwortlich sind." Da sich der Gesetzgeber bislang weigert, diesen Zinssatz den marktüblichen Konditionen anzupassen, erhöhen sich mit den Jahren die dort vermerkten Riester-Zulagen um Zins und Zinseszins. Je länger das Riester-Darlehen getilgt wird, umso höher ist am Ende der Betrag auf dem Wohnförderkonto, der mit dem persönlichen Steuersatz belastet wird. "Die 2100 Euro pro Jahr vom Staat sind kein Geschenk – auch wenn das gern von Banken und Bausparkassen so dargestellt wird. Es handelt sich lediglich um eine nachgelagerte Versteuerung und die Förderberechtigten bezahlen dafür", sagt Herbst.