Forward-Darlehen: Die Anschlussfinanzierung günstig sichern

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Steigen die Zinsen irgendwann wieder? Eigentümer können ihre Finanzierung mit einem Forward-Darlehen gegen dieses Risiko absichern.
Steigen die Zinsen irgendwann wieder? Eigentümer können ihre Finanzierung mit einem Forward-Darlehen gegen dieses Risiko absichern.

Bis zu fünf Jahre im Voraus die niedrigen Immobilienzinsen von heute festschreiben? Das geht mit einer speziellen Anschlussfinanzierung, dem Forward-Darlehen.

Düsseldorf (dpa/tmn) - Die Bauzinsen sind im Keller. Niemand weiß, wie lange die Phase des außerordentlich günstigen Geldes anhalten wird. Einige Experten unken, die Inflation und höhere Löhne könnten die Zinsen steigen lassen. Darin liegt ein Risiko für Verbraucher, deren Immobilienkredit demnächst ausläuft. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich die derzeit niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Der Vorteil des Forward-Darlehens liegt darin, dass es schon früh vor Ablauf des Kreditvertrags abgeschlossen wird. «Zwei, drei Jahre im Voraus sind üblich», sagt der Finanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf, Thomas Hentschel. Manche Anbieter offerieren sogar fünf Jahre.

Hentschel findet aber kürzere Abstände in Ordnung. Diese seien für Bauherren und Immobilienerwerber überschaubarer. Für sie besteht die Kunst darin abzuschätzen, ob es lohnt, auf noch weiter fallende Zinsen zu warten oder die aktuellen Zinskonditionen zu nehmen. Die Entscheidung wird bei kürzeren Vorlaufzeiten etwas leichter fallen.

Forward-Darlehen gibt Planungssicherheit

Für den Anschlusskredit schließen Immobilienbesitzer praktisch einen neuen Vertrag mit ihrer Bank. Darin schreiben sie die aktuell niedrigen Konditionen fest. Das gibt Planungssicherheit. Die Bedingungen gelten dann nach Ende der ersten Zinsbindung. Angenommen, diese geht bis 2023, dann greift das Forward-Darlehen im Anschluss daran. Für den Forward-Vertrag nimmt die Bank normalerweise keine Bereitstellungszinsen.

Allerdings verlangen Finanzierer einen Aufschlag. «Damit wollen sie ihr eigenes Zinsrisiko ausgleichen», erläutert Helena Klinger vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) mit Sitz in Hamburg.

Die Höhe dieses Sicherheitspuffers hängt zum einen davon ab, wie Banken die Zinsentwicklung einschätzen und zum anderen von der Dauer der sogenannten Vorlaufphase. «Der Aufschlag wächst mit dem Abstand zur Anschlussfinanzierung», sagt Klinger. Oder: Je länger die Vorlaufphase, desto größer das monatliche Zinsplus.

Große Spannbreite

Die Spannbreite, die die einzelnen Finanzierer bieten, ist groß. Deshalb lohnt ein Vergleich. Häufig werden zwischen 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte angeboten. Das ergibt bei einem Vorlauf von zwei Jahren eine kaum spürbare Zusatzbelastung.

Ein Beispiel zeigt, wie kalkuliert wird: Angenommen, der Darlehenszins beträgt 1 Prozent. Das Forward-Darlehen soll in 24 Monaten in Anspruch genommen werden. Für diese Monate kommen jeweils 0,02 Prozentpunkte hinzu, insgesamt also 0,48 Prozent.

Zusammengerechnet würde die Bank dann 1,48 Prozent Zinsen für das Forward-Darlehen berechnen. «Der Immobilienbesitzer muss entscheiden, ob er das Extra in Kauf nimmt oder nicht», sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Wenn ja, komme die Unterschrift unter den Vertrag, wenn nein, dann nicht.

Zinssprünge kaum zu erwarten

Wohin die Tendenz geht, ob Darlehensnehmer mit steigenden Zinsen rechnen und wie hoch diese klettern könnten? Fachleute erwarten mittelfristig zwar keine großen Zinssprünge. Sie halten es dennoch für überlegenswert, trotz des Zuschlags frühzeitig einen Anschlusskredit abzuschließen.

«Weil die Zinsen niedrig sind, sind auch die Aufschläge niedrig», argumentiert Herbst. Klinger sagt: «Es gibt eine gewisse Sicherheit, weil Zinsschwankungen abgefedert werden.»

Eine Entscheidungshilfe kann auch die Restschuld bieten: Ist sie kurz vor Ende der Festschreibung so gering, dass sie entweder mit einer Sondertilgung abgelöst werden kann oder die Finanzierung einfach fortgeschrieben wird?

Konditionen sind fix

Neben dem Zinsaufschlag haben Forward-Darlehen einen zweiten Nachteil: Sie sind fix. Verbraucher müssen den Vertrag zu den einmal vereinbarten Bedingungen annehmen. Sollten die Zinsen sinken, zahlen Immobilienbesitzer drauf, statt Geld zu sparen.

Es gibt zwar die Option, den Vertrag zu lösen. Aber auch diese kostet. «Es wird eine Nichtannahmegebühr fällig», sagt Verbraucherberater Hentschel. Mit dieser Strafzahlung gleiche die Bank die ihr entgehenden Zinseinnahmen aus.

Andere Varianten, frühzeitig zu einer kalkulierbaren, planungssicheren Anschlussfinanzierung zu kommen, gibt es auch. Eine davon ist der Bausparvertrag. «Ich weiß jetzt schon, zu welchem Zins mir der Kredit zur Verfügung steht», erläutert iff-Expertin Klinger. Das Kapital könne in die Anschlussfinanzierung gesteckt werden.

Risiko ist überschaubar

Eine weitere Möglichkeit sind Sondertilgungen, die die Restschuld reduzieren und auf diese Weise die Belastung senken. Darüber hinaus können sich Bauherren den Anspruch auf Zinsanpassungen in ihren Kreditvertrag schreiben lassen. Meistens ist das drei bis vier Mal innerhalb der Festschreibungszeit möglich.

Unter den derzeitigen Bedingungen halten die Fachleute das Risiko für gering, mit einem Forward-Darlehen etwas falsch zu machen. Im Gegenteil. «Es ist eine gute Zeit», meint Herbst. Sollten die Zinsen wider Erwarten noch tiefer gehen, sei das ärgerlich, aber bei solider Finanzierung verkraftbar.

Literatur:

Thomas Hammer: «Meine Immobilie finanzieren», Verbraucherzentrale NRW 2021, ISBN-13: 978-3-86336-122-8. 16,90 Euro

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