Erfolgreich in der Gegenwart - fit für die Zukunft: LEG Immobilien SE präzisiert Gewinnprognose 2022 innerhalb der erwarteten Bandbreite und richtet Strategie auf verändertes Marktumfeld aus

  • FFO I steigt in den ersten drei Quartalen 2022 um 12 Prozent auf 374 Millionen Euro

  • Leerstandsquote mit 2,1 Prozent auf neuem Rekordtief (l-f-l; -40 bps)

  • Miete pro Quadratmeter beträgt 6,32 Euro (l-f-l; +3,2 Prozent)

  • Verschuldungsquote mit 42,3 unter Maximalvorgabe

  • Gewinnprognose 2022 präzisiert auf 475-485 Millionen Euro – Ausblick 2023 erfolgt auf Basis angepasster Geschäftsstrategie

  • Steigende Zufriedenheitswerte bei Mietern und Mitarbeitern

  • Klimaschutz in Serie: RENOWATE schließt serielle Sanierung in zwei LEG-Quartieren erfolgreich ab und erhält ersten externen Auftrag deutlich früher als geplant

 

In einem Umfeld hoher Volatilität ist die LEG Immobilien SE auch im dritten Quartal 2022 erfolgreich auf Kurs geblieben und kann ihre Gewinnprognose für 2022 innerhalb der erwarteten Bandbreite präzisieren. Die sehr gute operative Performance und die weiterhin steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stehen für ein dauerhaft krisenresilientes Geschäftsmodell. Mieter:innen und Mitarbeiter:innen honorieren die Verlässlich-keit der LEG in schwierigen Zeiten mit steigenden Zufriedenheitswerten. Gleichzeitig stellt sich die LEG auf rauere Zeiten ein und setzt verstärkt auf eine flexible und kapitalschonende Anpassung der Geschäftsstrategie.

„Wir freuen uns sehr, dass wir unsere Ziele in den ersten neun Monaten 2022 trotz der volatilen Wirtschaftslage erreicht haben und präzisieren unsere Ergebnisprognose für das Gesamtjahr innerhalb der erwarteten Bandbreite. Aber auch an uns gehen Ukraine- und Energiekrise, Zinsanstieg und gestiegene Baukosten nicht spurlos vorbei, worauf wir mit einer Anpassung unserer Geschäftsstrategie und hoher Kostendisziplin reagieren.  Wir wollen nur das ausgeben, was wir selbst einnehmen. Wir werden 2023 die Investitionen pro Quadratmeter nominal etwa auf das Niveau von 2019 zurückführen – das ist eine Größenordnung, die es uns auch weiterhin ermöglicht, gutes, zeitgemäßes und bezahlbares Wohnen anzubieten.“, erläutert Lars von Lackum, CEO der LEG Immobilien SE. Zur weiteren Stärkung der Liquidität hat das Unternehmen beschlossen, keine weiteren Ankäufe vorzunehmen und das Projektentwicklungsgeschäft, das schon bisher nicht zum Kerngeschäft zählte, aufzugeben.

FFO I legt weiter deutlich zu – starke operative Performance
Die Funds from Operations (FFO I) als derzeit wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen in den ersten neun Monaten 2022 auf 374,3 Millionen Euro und legten damit deutlich um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (9M-2021: 334,2 Millionen Euro). Wesentliche positive Effekte ergaben sich aus höheren Mieteinnahmen und den im Vorjahr erfolgreich umgesetzten Akquisitionen.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum auf durchschnittlich 6,32 Euro pro Quadratmeter zu, was einem Anstieg von 3,2 Prozent innerhalb von zwölf Monaten entspricht.

Zudem konnte der Leerstand auf vergleichbarer Fläche weiter auf nun 2,1 Prozent reduziert werden
(9M-2021: 2,5 Prozent) – und erreicht damit zum wiederholten Male einen neuen Tiefststand.

NTA je Aktie beträgt 163,21 Euro  
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. September 2022 bei 163,21 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von
11,7 Prozent zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 (146,10 Euro pro Aktie), der auf einen deutlichen Wertzuwachs des Immobilienbestandes im ersten Halbjahr 2022 zurückzuführen ist. Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im 2. und im 4. Quartal neu bewertet. Auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen, insbesondere eines deutlich anspruchsvolleren Zinsumfeldes, rechnen wir für das zweite Halbjahr mit einem Rückgang des Vermögenswertes zwischen drei und fünf Prozent.

Konservative Finanzstrategie bleibt Markenzeichen der LEG auch in herausfordernden Zeiten

Zum Stichtag am 30. September 2022 wiesen die Verbindlichkeiten der LEG eine durchschnittliche Restlaufzeit von 6,8 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei niedrigen 1,26 Prozent (30. September 2021:
1,23 Prozent). Bis 2024 verfügt die LEG über keine wesentlichen Refinanzierungsverpflichtungen. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Stichtag am
30. September 2022 bei 42,3 Prozent (31. Dezember 2021: 42,1 Prozent).

Zur weiteren Liquiditätsvorsorge im aktuell volatilen Marktumfeld hat die LEG kürzlich eine syndizierte Betriebsmittellinie über 600 Millionen Euro abgeschlossen und das bestehende Commercial Paper Programm auf ein Gesamtvolumen von 600 Millionen Euro erhöht (bisher: 500 Millionen Euro).

Als ein Beleg hoher Ausgabendisziplin gingen die Investitionen in den Bestand je Quadratmeter auf 28,82 Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum trotz signifikant gestiegener Kosten zurück (9M-2021: 29,62 Euro/qm; l-f-l) – eine Tendenz, die sich im weiteren Jahresverlauf und kommenden Jahr fortsetzen wird. Bei den verbleibenden Modernisierungsmaßnahmen achtet das Unternehmen zudem noch bewusster als bisher auf die finanzielle Leistungsfähigkeit seiner Kunden.

Ausblick 2022 bestätigt

Vor dem Hintergrund der erfreulichen Geschäftsentwicklung in den ersten drei Quartalen dieses Jahres geht die LEG davon aus, für das Gesamtjahr einen FFO I innerhalb der Bandbreite von 475 bis 485 Millionen Euro zu erreichen. Dieser liegt somit innerhalb der prognostizierten Bandbreite von 475 bis 490 Millionen Euro.

Der Dividendenvorschlag für das Geschäftsjahr 2022 wird sich, wie auch in den letzten Jahren, am FFO I orientieren. Die Ausschüttungsquote von 70 Prozent steht aber, insbesondere vor dem Hintergrund der Unsicherheit der Immobilienbewertung, unter dem Vorbehalt der weiteren Marktentwicklung.

Eine vollständige Übersicht über den Ausblick 2022 (nur in englischer Sprache) finden Sie hier.

Planungen für 2023 stehen ganz im Zeichen von Kapitaleffizienz und Resilienz

Unter den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gilt für 2023: „Cash is king“. Daher hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, die Geschäftsstrategie für die Dauer der aktuellen Krise anzupassen und noch deutlicher auf Kapitaleffizienz und Zukunftsfestigkeit zu fokussieren.

Erstens: Verbesserung der Kostenstrukturen und Stärkung des operativen Geschäfts

Ein wesentlicher Treiber der angepassten Strategie ist die Reduktion der Bestandsinvestitionen je Quadratmeter. Für 2023 prognostiziert die Gesellschaft dabei Investitionen in Höhe von 35 Euro je Quadratmeter. Gegenüber der ursprünglichen Planung für 2022 in Höhe von 46 bis 48 Euro je Quadratmeter entspricht das einer realen Reduktion von mehr als 40 Prozent im Jahr 2023. Diesem Wert liegt eine angenommene Baukostensteigerung von rund 15 Prozent zugrunde. Gleichzeitig erwartet das Unternehmen für 2023 ein robustes Mietwachstum von 3,3 bis 3,7 Prozent (l-f-l). Zudem ist die Umsetzung eines Kostensenkungsprogrammes geplant, das ein Volumen von mehr als
10 Millionen Euro hat.


Zweitens: Run-off des kapitalbindenden Projektentwicklungsgeschäfts 

Die Entwicklung von Neubauprojekten ist kapitalintensiv und vor dem Hintergrund steigender Baukosten und -zinsen, unsicherer Förderbedingungen und steigender Umweltanforderungen vor allem im Segment „bezahlbarer Wohnraum“ nicht mehr darstellbar. Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen – und das sind die Kunden der LEG – können sich Neubaumieten vor diesem Hintergrund schlicht nicht mehr leisten. Für die LEG ist die Projektentwicklung nicht Bestandteil des Kerngeschäfts, so dass der Run-off zügig umgesetzt werden kann. Das Unternehmen stellt seine Neubaumaßnahmen dementsprechend nach der Fertigstellung bereits begonnener Projekte ein.

Drittens: Positionierung als Nettoverkäufer

Im aktuellen Umfeld tätigt die LEG keinerlei Ankäufe mehr. Zudem läuft die Vermarktung von mehr als 5.000 Wohnungen, die nicht mehr zum Portfolio der LEG passen. Aufgrund der abwartenden Haltung eines Großteils der Investoren hat das Unternehmen bisher allerdings erst rund 470 Wohnungen veräußert (Stand: 10. November 2022). Gefragt sind vornehmlich kleine Losgrößen bis hin zu einzelnen Gebäuden, wodurch sich die Verkaufsprozesse sehr aufwändig gestalten. Erfreulich ist, dass dabei insgesamt Preise auf Höhe des Buchwertes erzielt werden konnten.

Viertens: Innovationsfreude und Nachhaltigkeit bewahren und stärken

Der LEG ist wichtig, über den Tag hinaus zu denken und gerade auch in wirtschaftlichen herausfordernden Zeiten smarte Zukunftsprojekte zu forcieren und nachhaltig zu handeln.

Sehr erfreulich entwickelt sich RENOWATE, das LEG-Gemeinschaftsunternehmen für serielles Sanieren und Klimaschutz. Das junge Joint Venture konnte die Fassadenarbeiten an zwei von insgesamt
14 geplanten Sanierungsobjekten für die LEG bereits erfolgreich abschließen. Der Energiebedarf der modernisierten Altbauten aus den 1950er Jahren sinkt um mindestens 90 Prozent. Über ein Jahr früher als geplant hat RENOWATE zudem den ersten externen Auftrag eines anderen Wohnungsunternehmens erhalten und begibt sich somit auf den vorgesehenen Pfad als Anbieter für serielles Sanieren in der gesamten DACH-Region.

Auch Youtilly, die digitale LEG-Plattform für transparente Dienstleistungsverwaltung und deutschlandweite Auftragsvergabe in den Bereichen Grünpflege, Reinigung und Winterdienst, etabliert sich zunehmend als Branchenlösung. Die mit minimalem Kapitaleinsatz gegründete GmbH vermittelte im dritten Quartal bereits 1.400 Aufträge innerhalb und außerhalb der LEG.

Die LEG plant, ihre Klimaschutzziele trotz rückläufiger Modernisierungsinvestitionen in die Bestandsbauten zu erreichen. Zuversichtlich hierfür stimmen die sehr guten Erfolge der LEG- Energiesparkampagne, die bereits im vergangenen Jahr in ersten Quartieren angelaufen war. Nach dem Motto „kostet nichts – spart viel“ – schont die Maßnahme den Geldbeutel der Mieter und trägt in erheblichem Umfang zur Reduktion des CO2-Ausstoßes bei.

Wesentliche Erfolgsfaktoren für das Bestandsgeschäft sind und bleiben zudem die Kunden- und die Mitarbeiterzufriedenheit. Beides konnte die LEG zuletzt deutlich verbessern: So legte der so genannte Customer Satisfaction Index (CSI) im dritten Quartal 2022 gegenüber der Nullmessung im Jahr 2020 um mehr als sechs Prozentpunkte zu. Die Mitarbeiterzufriedenheit stieg sogar von 66 auf
73 Prozent – gemessen mittels des Trust Index nach der anerkannten Great Place to Work-Methode. Die LEG zählt damit zu den am besten bewerteten Arbeitgebern in Deutschland.

Ihren Weg als verantwortungsvolles, agiles und smartes Unternehmen wird die LEG auch unter der angepassten Geschäftsstrategie fortsetzen.

Ausblick 2023 mit angepassten Kennzahlen

Die Anpassung der Geschäftsstrategie hat auch Auswirkungen auf die wesentlichen Steuerungsgrößen, an denen sich die LEG künftig orientieren wird. So ist die bisher wichtigste Kennzahl, der FFO I, von der Höhe der Aktivierung der in den Bestand getätigten Investitionen abhängig. Aufgrund der stark gestiegenen Finanzierungskosten knüpft die LEG daher den Unternehmenserfolg für 2023 an den AFFO, der unabhängig von der Höhe der Aktivierungsquote ist und damit deutlich besser den erwirtschafteten und frei verfügbaren Cashflow reflektiert. Der AFFO entspricht den um aktivierte CapEx-Maßnahmen adjustierten FFO I. Für 2023 erwartet die Gesellschaft einen AFFO in der Bandbreite von 110 bis 125 Millionen Euro (Erwartung für 2022: 70 bis 80 Millionen Euro).

Insbesondere die verstärkte Ausrichtung der Geschäftsstrategie an höchstmöglicher Kapitaleffizienz wird im Jahr 2023 voraussichtlich zu einer Entwicklung des nunmehr nicht mehr maßgeblichen FFO I unterhalb der aktuellen Markterwartung führen. Auf Basis der Wirtschaftsplanung ergibt sich für das Jahr 2023 ein rechnerischer FFO I der LEG Immobilien SE in einer Bandbreite von 425 bis 440 Millionen Euro.

Zudem wird die Ausschüttung der Dividende für das Geschäftsjahr 2023 ebenfalls an der neuen cash-orientierten Kennzahlensystematik ausgerichtet werden. Dabei ist geplant, die Ausschüttung der Dividende an zwei Komponenten zu messen: In Abhängigkeit vom Marktumfeld sollen zum einen 100% Prozent des AFFO und zum anderen ein Anteil aus von Immobilienverkäufen erzielten Nettoerlösen ausgeschüttet werden.

CEO Lars von Lackum fasst die künftige Ausrichtung der LEG wie folgt zusammen: „Unser Produkt – gutes Wohnen zu fairen Preisen – ist gefragter denn je und steht für Stabilität auch in schwierigen Zeiten. Unser klarer Fokus ermöglicht eine schnelle und präzise Anpassung unserer Geschäftsstrategie an das volatile wirtschaftliche Umfeld. So steuern wir unsere LEG sicher in die Zukunft.“



Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

 

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 166.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2021 Erlöse von rund 960 Millionen Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,13 pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz, u.a. durch serielles Sanieren mit der Anfang 2022 gegründeten Tochterfirma RENOWATE, unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

 

 

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E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com

 

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Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.