Warum Mieten und Wohnungspreise in Deutschland nicht sinken

In Deutschland ist Bauland knapp und teuer. Das hält die Wohnungsbranche davon ab, neu zu bauen. Der Mangel schlägt sich in den Preisen nieder.

Schlechte Nachricht für Wohnungssuchende. Langfristig werden weniger Wohnungen gebaut. Darauf deuten eine Umfrage unter Wohnungsunternehmen und eine Erhebung über Neubaupläne der Projektentwickler hin. Beim Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) rechnet man demnächst mit weniger als 250.000 bezugsfertigen Wohnungen im Jahr.

Das wäre ein Rückfall auf das Niveau von 2015. „Aufgrund der hohen Erstellungskosten für Wohnungen betrifft dies vor allem den Neubau im bezahlbaren Segment“, erwartet BFW-Präsident Andreas Ibel.

Selbst ein kurzfristig erwarteter Anstieg auf 300.000 Fertigstellungen bleibt hinter den Bedarfszahlen zurück. Schließlich hat sich die Bundesregierung den Neubau von 375.000 Wohnungen jährlich zum Ziel gesetzt. Dabei hat sie den vermuteten Bedarf nach dem abnehmenden Zuzug von Flüchtlingen sogar zurückgenommen.


Weil weniger als nötig gebaut wird, „steigt der Nachholbedarf jährlich weiter“, stellt die Immobilienmarktforschungsgesellschaft Bulwiengesa klar. „Auf Jahre haben die Städte das Problem, die vorhandene Nachfrage nach Wohnungen nicht befriedigen zu können“, beschreibt Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten die Konsequenz.

Insofern sind zumindest vorläufig sinkende Wohnungspreise ausgeschlossen. „Einen Einbruch der Wohnimmobilienpreise erwarten wir nicht“, stellt Louis Hagen, Präsident des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken (VDP), fest. Harald Simons, Vorstand des Wohnungsmarktforschers Empirica hatte dagegen vor wenigen Wochen drastische Preiseinbrüche für Wohnimmobilien in den Metropolen vorhergesehen.

In diesem Jahr wird sich für Wohnungssuchende nichts ändern. Bulwiengesa-Experte Schulten erwartet im Schnitt weiter steigende Mieten und Priese. Weiter in die Zukunft blickt VDP-Präsident Hagen. Er geht davon aus, dass die Preise weniger rasch in die Höhe gehen.

2017 haben sich Wohnimmobilien in Deutschland nach VDP-Zahlen im Schnitt um 6,9 Prozent verteuert, 0,4 Prozentpunkte mehr als 2016. Die VDP-Zahlen basieren auf tatsächlichen Kaufpreisen und nicht wie bei vielen anderen Statistiken auf Angebotsdaten.


Das wirksamste Mittel gegen Wohnungsmangel wäre verstärkter Mehrfamilienhausbau. Doch die Bulwiengesa-Projektentwicklerstudie bestätigt gerade diesem Segment eine gegenläufige Tendenz. In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart waren Ende 2017 rund 11,3 Millionen Quadratmeter Wohnraum im Bau oder in der Planung – 200.000 Quadratmeter weniger als zum gleichen Vorjahreszeitraum. Erstmals seit Beginn der Untersuchung zum Ende des Jahres 2011 planen Projektentwickler, weniger Wohnungen zu bauen.

Die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes vom Januar 2018 scheinen dem zu widersprechen. Danach nahmen die Genehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr um 0,6 Prozent zu. Aber im Dreimonatsvergleich November bis Januar zum Jahr 2017 sind sie rückläufig. Die Lage in diesen sieben Städten bleibe angespannt, ist VDP-Präsident Hagen überzeugt.



Verbände beklagen Mangel an Grundstücken

Als Hauptgrund für die Bau-Abstinenz nennen 97 Prozent der befragten BFW-Mitglieder, es fehle an Grundstücken. Regelmäßig macht die Wohnungswirtschaft die Kommunen für das Fehlen von Grundstücken verantwortlich. Fast die Hälfte der Befragten hat den Eindruck, es werde weniger Bauland ausgewiesen, knapp ein Viertel sieht sich bei der Vergabe gegenüber kommunalen Wohnungsunternehmen benachteiligt - und ein Fünftel beklagt sich über die Vergabe nach dem Höchstgebot.

Darüber hinaus stellen 68 Prozent fest, dass zunehmend häufiger mit Grundstücken spekuliert wird. Ein Eindruck, den die Bulwiengesa-Untersuchung bestätigt. Etwa 15 bis 20 Prozent der aktuellen Projekte seien in der Fertigstellung verschoben worden, heißt es darin.

„Vielfach wird auf weiter steigende Endverkaufspreise gewartet, um den sehr hohen Grundstückseinstand auch refinanzieren zu können.“ Maklerhäuser berichten, dass baureife Grundstücke die Besitzer wechseln, ohne dass mit dem Bau begonnen wurde.


Das Spekulieren mit Grundstücken könnte eine sogenannte Grundsteuer C ändern. Diese Steuer soll das Halten von unbebautem Land durch Höherbesteuerung unwirtschaftlich machen. Die Große Koalition aus CDU und SPD hat angekündigt, die Einführung der Grundsteuer C zu prüfen.

Doch die BFW-Mitglieder lehnen die Grundsteuer C ab. Darüber hinaus klagt die Wohnungswirtschaft auch über ständig steigende Preise für Bauleistungen. Die deutsche Bauwirtschaft arbeitet an der Kapazitätsgrenze, sodass es ihr leicht fällt, höhere Preise durchzusetzen. Am Montag meldete das Statistische Bundesamt, dass die Baupreise für Wohngebäude im Februar gegenüber dem gleichen Vorjahresmonat um vier Prozent gestiegen sind.