Billiger wird’s nicht

Die Baugeld-Zinsen sind in den vergangenen Wochen spürbar gestiegen. Doch kein Grund zur Beunruhigung: Eine Auswertung der Frankfurter FMH-Finanzberatung zeigt, wo es für Häuslebauer jetzt noch günstige Konditionen gibt.


Die Europäische Zentralbank (EZB) spielt auf Zeit. Bei ihrer Sitzung Anfang September machten die Notenbanker erneut deutlich, dass sie nur sehr vorsichtig aus der ultralockeren Geldpolitik aussteigen wollen. An den Leitzins in der Euro-Zone wagen sie sich nicht heran, er liegt weiter auf Rekordtief. Ökonomen rechnen damit, dass er frühestens im kommenden Jahr steigt.

Häuslebauer bekommen jedoch schon heute zu spüren, dass der Trend über kurz oder lang drehen wird. Seit rund einem Jahr ziehen die Kosten für die Immobilienfinanzierung an. Vor elf Monaten wurden für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt 1,0 Prozent Effektivzins fällig. Seitdem sind die Zinsen auf durchschnittlich 1,3 Prozent geklettert, zeigen Zahlen der FMH-Finanzberatung. „Die günstigste Zeit zum Hausbauen ist vorüber“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Auch wenn der Zinsanstieg beim Baugeld noch moderat ausfällt: Die Folgen für Immobilienkäufer sind beachtlich. Steigt der Zins um ein Zehntelprozent, können die Finanzierungskosten schnell um mehrere Tausend Euro klettern.

Der Hauptgrund für den Zinsanstieg: „In den langfristigen Zinsen spiegeln sich Erwartungen wider“, erklärt Voigtländer. An den Kapitalmärkten gehe man davon aus, dass das Zinstief durchschritten sei und sich das Zinsniveau bald normalisieren werde. Der IW-Experte rechnet damit, dass sich die jährlichen Effektivzinsen für Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung in den kommenden Monaten bei rund zwei Prozent einpendeln werden.

Angehende Hausbesitzer sollten deshalb darüber nachdenken, sich rasch noch günstige Baugeld-Konditionen zu sichern, raten Immobilienexperten. Dabei lohnt es, Angebote zu vergleichen. Eine Analyse von FMH für das Handelsblatt zeigt, wie groß die Differenz zwischen einzelnen Baugeld-‧Angeboten ausfällt. Die FMH-Spezialisten haben als Musterfall einen Immobilienpreis von 300.000 Euro gewählt. Der Eigenkapitaleinsatz liegt bei 30 Prozent, die Darlehenshöhe beträgt also 210.000 Euro. Der Musterkunde tilgt den Kredit mit anfänglich drei Prozent. Ausgehend von diesen Zahlen hat FMH Angebote mit einer Zinsbindung von zehn, 15 und 20 Jahren verglichen.


Bei Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung liegen in der Kategorie der bundesweit tätigen Banken zwischen dem Erst- und dem Letztplatzierten satte 0,51 Prozentpunkte. Die besten Angebote unter den getesteten Instituten unterbreiten Degussa Bank und Santander Bank. Für ein Baudarlehen in Höhe von 210.000 Euro zahlen Kunden dort jeweils 1,22 Prozent jährlichen Effektivzins. Zins und Tilgung betragen deshalb 735 Euro pro Monat. Auf dem letzten Platz rangiert die Wüstenrot Bausparkasse mit einem Effektivzins von 1,73 Prozent und einer monatlichen Rate von 822,50 Euro. Über zehn Jahre hinweg zahlen Häuslebauer dort 10.500 Euro mehr für ihr Darlehen.

Unter den regionalen Banken schneidet bei einer Zinsbindung von zehn Jahren die Sparda-Bank Hessen am besten ab. Der Musterkunde zahlt dort einen Effektivzins von 1,08 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer monatlichen Rate von 710,50 Euro.


Was Versicherer und Bausparkassen bieten


Die PSD Bank Nürnberg und die Sparda-Bank Baden-Württemberg punkten ebenfalls mit günstigen Konditionen. Auch Versicherer bieten Immobiliendarlehen an. Hier unterscheiden sich die Zinsen besonders deutlich: Während bei der Axa im Musterfall 1,14 Prozent Effektivzins pro Jahr fällig werden, sind es bei der DEVK 1,78 Prozent.

Bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren hat die Wüstenrot Bausparkasse die Nase vorn. Der Musterkunde zahlt dort 1,63 Prozent jährlichen Effektivzins. Das entspricht einer monatlichen Rückzahlungsrate von 805 Euro. Auch die Degussa Bank und die Postbank bieten mit 1,73 beziehungsweise 1,74 Prozent Zinsen vergleichsweise günstige Konditionen. Bei der Münchener Hypothekenbank muss der Musterkunde deutlich tiefer in die Tasche greifen: Der jährliche Effektivzins liegt dort bei 2,18 Prozent, die monatliche Rate bei 899,50 Euro.

Zinsbindung im Schnitt 14 Jahre


Im Schnitt wählen deutsche Immobilienkreditnehmer eine Zinsbindungsdauer von rund 14 Jahren. „Angesichts der Zinsentwicklung kann es jetzt sinnvoll sein, längere Laufzeiten zu wählen“, sagt FMH-Chef Max Herbst. Denn günstiger dürfte Baugeld so bald nicht mehr werden. Bei Darlehen mit einer Zinsbindungsdauer von 20 Jahren lohnt sich der Vergleich ganz besonders. Die Zinsdifferenz zwischen den Angeboten ist hier sehr wichtig.

Unter den bundesweit aktiven Banken in der FMH-Analyse bietet die Hypo-Vereinsbank über 20 Jahre im Beispielfall die günstigsten Konditionen. Der Musterkunde zahlt dort einen Effektivzins von 1,96 Prozent pro Jahr, das entspricht einer Monatsrate von 861 Euro. Beim Letztplatzierten, der Münchener Hypothekenbank, werden 2,43 Prozent jährlich oder 941,50 Euro pro Monat fällig. Nach 20 Jahren summiert sich die Differenz auf 19.320 Euro.