Beste Zeit für Investments ist vorbei

Wohnen in deutschen Großstädten wird immer teurer: wohl denen, die bereits eine Immobilie besitzen, umso schlechter für Kaufinteressenten. Zuletzt schien der Auftrieb nicht zu stoppen. Doch der Preisspirale nach oben kann durchaus die Schubkraft ausgehen. Das lässt nun auch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) vermuten. „Gemessen an den Bedingungen für Immobilieninvestoren haben wir einen Gipfel erreicht“, schreiben die Immobilienökonomen in ihrem jüngsten Bericht. Die zentrale Frage sei: Wie lange lässt sich das Niveau halten?

Von einer Blase will das IW nicht sprechen. Zu solide seien nicht zuletzt die Finanzierungsbedingungen. Dennoch mahnen die Forscher, dass die beste Zeit für Investments wohl schon hinter uns liege – und heute mit Bedacht gekauft werden sollte. Dabei verweist das Team um Professor Michael Voigtländer auf drei Risiken: zu viele Einfamilienhäuser auf dem Land, zu viele Studentenapartments in Großstädten und eine strengere Wohnungsmarktregulierung, die Investoren verschreckt. Eine strenger werdende Mietregulierung etwa könnte den Kalkulationen der Investoren zuwiderlaufen, heißt es darin.

Gerade den Bauboom auf dem Land beäugt das IW kritisch. Dort gebe es bei Einfamilienhäusern ein Überangebot. „In ländlichen Landeskreisen sind mehr als doppelt so viele Einfamilienhäuser wie benötigt gebaut worden“, schreiben die Immobilienexperten. Das mache diese Regionen bei höheren Hypothekenzinsen anfälliger für Preiskorrekturen. Investoren sollten auf der Suche nach Alternativen zu den großen Städten vorsichtig sein. Chancen räumen sie allerdings der Umgebung von Schwarmstädten, also Zuzugsmagneten, ein, vor allem jene Räume, die per öffentlichem Nahverkehr gut angebunden sind, etwa Offenbach zu Frankfurt.

Doch die Mainmetropole selbst ist trotz aller Brexit-Euphorie bei den Forschern ein strahlendes Beispiel dafür, wie am Bedarf vorbeigebaut werden kann. In den vergangenen Jahren seien dort viel zu viele Mikroapartments gebaut worden. Die liegen gemessen an der steigenden Zahl von Single-Haushalten zwar im Trend. Der Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen wurde hier zwischen 2011 und 2015 der Untersuchung zufolge aber deutlich übererfüllt – zu 144 Prozent. Unter Deutschlands Metropolen ist das einzigartig.

Generell können Ein-Zimmer-Wohnungen nicht als Allheilmittel gelten. Sie seien häufig teurer als größere bestehende Wohnungen. „Häufig liegen die Gesamtmietkosten jenseits von 500 Euro“, analysieren die Experten. Für viele Studenten, eine anvisierte Zielgruppe der Apartments, sei dies zu teuer. Zudem werde die Studentenzahl in den kommenden Jahren sinken, was sich auch beim Bedarf niederschlagen dürfte.

Das dritte Risiko für Immobilieninvestitionen sehen die Wirtschaftsforscher in einer möglichen Verschärfung der Mietregulierung nach der Bundestagswahl, was Mieterhöhungen in der Zukunft erschweren könnte. So plädieren etwa die Parteien SPD, die Grünen und die Linke für eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Diese Aussicht könnte Investoren verschrecken.

Zahl der Baugenehmigungen rückläufig

Wenngleich das IW durchaus Möglichkeiten für Preiskorrekturen sieht, deutet vieles darauf hin, dass sich die Immobilienwelt in zwei unterschiedliche Preisgebiete aufspaltet: Im ländlichen Raum drohen die größten Preisabschläge, weil es viele Menschen in die Großstädte zieht. Ebendort könnte es aber noch enger werden. Denn nach Analyse des IW werde die Bevölkerung in Großstädten bis 2035 zunehmen, in Berlin, Frankfurt und München um mehr als zehn Prozent. Zugleich werde aber noch immer zu wenig gebaut. Beispiel Berlin: Dort sehen die Ökonomen einen Neubaubedarf von mehr als 30.000 Wohnungen pro Jahr. 2016 wurden jedoch gerade einmal 13.700 Einheiten fertiggestellt.

Wenig Hoffnung auf baldige Linderung machen zudem die jüngsten Zahlen zu den Baugenehmigungen, die das Statistische Bundesamt veröffentlicht hat. In Deutschland ist die Zahl der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2017 eingebrochen. Insgesamt wurde der Bau von 169.500 Wohnungen genehmigt – 7,3 Prozent weniger als noch im Vorjahr. „Die abflauende Dynamik bei den Wohnungsbaugenehmigungen setzt das bezahlbare Wohnen in Deutschland weiter aufs Spiel“, urteilt denn auch Axel Gadeschko, Präsident des Wohnungswirtschaftsverbands GdW. Das Bundesbauministerium schätzt, dass bis 2020 jährlich 350.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten.

Laut Bundesbank sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien im Schnitt seit 2010 um etwa 30 Prozent gestiegen. In den sieben größten Städten, also Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart, waren es sogar mehr als 60 Prozent. Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret warnt angesichts der Preissteigerungen gar, dass die Immobilienampel in einigen Städten auf Gelb oder Dunkelgelb stehe. Das eröffne durchaus Raum für Korrekturen.

Dombret erkennt in einigen Städten zwar Übertreibungen, von einer Blase will aber auch er nicht sprechen. Das liegt nicht zuletzt an der Finanzierung: Obwohl die Immobilienpreise und die Kreditvolumina stiegen, steige der Schuldendienst der betroffenen Haushalte nicht. Dennoch: Gewisse Restrisiken bleiben, wie auch die jüngste Untersuchung des IW verdeutlicht.

KONTEXT

Entwicklung der Kaufpreise angebotener Eigentumswohnungen

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 1590 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 1620 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 1750 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +10 Prozent

Quelle: JLL

Köln

1. Halbjahr 2004: 2010 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3100 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3310 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +65 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 1880 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3660 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +95 Prozent

Berlin

1. Halbjahr 2004: 1630 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3730 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +129 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 2200 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3900 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4000 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +82 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 2140 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3880 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4210 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +97 Prozent

Frankfurt

1. Halbjahr 2004: 2430 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 4210 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4550 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +87 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 3210 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 6490 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 6790 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +112 Prozent

KONTEXT

Entwicklung der Angebotsmieten in deutschen Städten

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 4,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 6,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 6,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +34 Prozent

Quelle: JLL

Berlin

1. Halbjahr 2004: 6,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 9,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 10,80 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +80 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 7,85 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,35 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,00 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +40 Prozent

Köln

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,50 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +32 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 8,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 11,50 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +41 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 12,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +56 Prozent

Frankfurt am Main

1. Halbjahr 2004: 10,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 13,30 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +37 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 11,15 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 16,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 18,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +68 Prozent