Die bescheidenen Vermieter

Wer Wohnungen von Privateigentümern mietet, zahlt weniger als im örtlichen Schnitt. Mieten erhöhen die Kleinvermieter zudem seltener als gewerbliche Anbieter. Eine Garantie für anhaltend niedrige Belastungen ist das jedoch nicht.


Kai Warnecke möchte mit einem Vorurteil aufräumen. Und zwar jenem der gierigen Vermieter, die vom Wohnungsmangel in den Großstädten profitieren. Der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Haus und Grund, und somit der Chef-Lobbyist der privaten Vermieter in Deutschland, will dem gängigen Narrativ seine Sicht der Dinge gegenüberstellen. Die privaten Kleinvermieter verzichteten eher auf den ein oder anderen Euro, wenn stattdessen der Mieter länger in der Wohnung bleibt, sagt Warnecke.

Laut der jüngsten Untersuchung des Interessenverbandes liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter bei privaten Kleinvermietern mit 7,93 Euro um 2,7 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Vergleich zum vergangenen Jahr sei bei ihnen die Nettokaltmiete nur um 0,6 Prozent pro Quadratmeter gestiegen – und damit ebenfalls geringer als im Durchschnitt. Zum Vergleich: Laut Analyseunternehmen F+B sind die ortsüblichen Vergleichsmieten im deutschen Schnitt um zwei Prozent gestiegen. Einbezogen sind sowohl Neuvermietungen als auch bestehende Mieten.

Bei den Neuvermietungen sieht das Bild noch drastischer aus: Der Immobiliendienstleister JLL errechnet im Halbjahresvergleich 2017 im Schnitt sogar ein Plus von rund sieben Prozent. So räumt auch Warnecke ein: „Wer das Gefühl hat, dass Wohnen in Deutschland teurer wird, dem kann man Recht geben.“


Für seine Untersuchung der privaten Kleinvermieter hat Haus und Grund seine Mitglieder befragen lassen. Analysiert wurden die Antworten von rund 2.000 privaten Vermietern mit knapp 5.800 Wohneinheiten in neun Städten: München, Düsseldorf, Tübingen, Osnabrück, Kassel, Lübeck, Gelsenkirchen, Magdeburg und Pirmasens. Das klingt wenig. Doch Warnecke unterstreicht die Bedeutung privater Kleinvermieter: Zwei Drittel der 21 Millionen Mietwohnungen in Deutschland gehören privaten Kleinvermietern.

Der Geschäftsführer der Mieterbunds, Ulrich Ropertz, bleibt der Untersuchung von Haus und Grund gegenüber skeptisch. „Es sind sehr verblüffende und erstaunliche Zahlen“, sagte er der Deutschen Presseagentur. Denn auch die Studien der großen privaten und kommunalen Vermieter sowie der Genossenschaften kämen regelmäßig zu dem Ergebnis, dass bei ihnen die Mieten unterdurchschnittlich seien. „Irgendwo müssen die Preistreiber doch sein.“

Warnecke jedoch beharrt darauf: Die Auswertung zeige, dass private Vermieter deutlich bescheidener seien als die gewerblichen Konkurrenten. Fast zwei Drittel der privaten Vermieter würden die Miete während der Mietlaufzeit nicht erhöhen. Ähnliches belegt auch eine 2015 veröffentlichte Untersuchung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden, verzichteten Kleinvermieter häufig auf Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen. In einer Zwei-Jahres-Betrachtung stellte das Institut fest, dass nur sieben Prozent der Vermieter die Miete erhöhten.

Die verantwortlichen Miettreiber sind, neben den gewerblichen Akteuren, schnell gefunden. So hätten sich die Betriebskosten um sechs Prozent und die Heizkosten um elf Prozent verteuert, analysiert Haus und Grund. Man könnte die Analyse auch verkürzt interpretieren: Schuld an den nicht enden wollenden Mietdebatten sind die anderen.


Das Ergebnis der Haus-und-Grund-Untersuchung zu den Nebenkosten verwundert jedoch. Denn erst am Mittwoch hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) eine Studie herausgegeben, die sie mit der Zeile „Die ‚zweite Miete‘ sinkt trotz gestiegenem Heizenergiebedarf“ betitelt. Laut dessen Auswertung sind die Heizkosten im vergangenen Jahr um sechs Prozent gesunken, obwohl die Deutschen beim Verbrauch um zwei Prozent zulegten. „Da gleichzeitig aber die Preise für Heizöl und Gas im Schnitt um acht Prozent zurückgingen, hat dies insgesamt zu einer spürbaren Entlastung der Haushaltskassen geführt“, heißt es in der DIW-Untersuchung.

Woher stammen also die gestiegenen Nebenkosten in der Haus-und-Grund-Analyse? Eine genaue Erklärung bleibt der Verband schuldig. Bei den Zahlen handele es sich schlicht um die Auswertung der Daten, die die Verbandsmitglieder in der Umfrage geliefert hätten. Generell aber beschwert sich Warnecke über steigenge Kosten durch staatliche Abgaben und Netzentgelte.


Kleinvermieter werden nicht reich


Auf anderer Ebene ginge es aber vorwärts: „Die privaten Vermieter sind auf dem Weg, die Energieeinsparverordnungen umzusetzen“, sagt Warnecke. Während bundesweit nur 5,3 Prozent der Wohnungen auf regenerative Energien setzten, seien die privaten Vermieter mit einem Anteil von 10,6 Prozent „doppelt so gut wie der Rest der Immobilienwirtschaft“.

Doch zuletzt gab es auch gute Nachrichten für den Vermieterverband: Am Dienstag hatte das Landgericht Berlin die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft. Die sah vor, dass eine Miete in bestimmten Städten oder Stadtteilen bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Trotz der von Haus und Grund festgestellten niedrigeren Mietsteigerungen bei privaten Kleinvermietern fordert der Verband nun die Abschaffung der gesetzlichen Regelung. „Die Mietpreisbremse ist für diejenigen schwierig, die sich so verhalten wie die privaten Vermieter“, sagt Warnecke. Diese erhöhten eben meist über Jahre die Miete nicht. Wenn sie dann bei einem Mieterwechsel modernisieren, müsste ihnen die Möglichkeit erhalten bleiben, diese Maßnahmen zu refinanzieren.


Denn wahr ist auch: Selbst wenn viele private Vermieter eher selten ihren Mietpreis erhöhen, gibt es eine Garantie-Niedrigmiete nicht – und sie wäre aus ökonomischer Sicht auch wenig sinnvoll. Bei einem Wechsel der Bewohner orientierten sich die Vermieter meist an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sagt Warnecke.

Ohnehin dürften Kleinvermieter eher nicht im Verdacht stehen, zu den Abzockern zu gehören. Eine aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln kommt zu dem Schluss: „Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist eher eine Ausnahme als die Regel“, wie IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer erklärt.

Zwar blieb den Vermietern nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten 2015 nach zehn Jahren ein Plus von 35 Prozent. Mit einem Indexfonds auf den Dax hätte man aber trotz zwischenzeitlicher Finanzmarktkrise deutlich mehr verdient: Das Kursplus des Index beträgt in derselben Zeitspanne mehr als 150 Prozent.