Berlin Hyp setzt auf Crowdinvesting


Im ersten Moment klingt es so, als kämen mit der Berlin Hyp und der Crowdinvesting-Plattform Brickvest zwei Partner zusammen, die eigentlich gar nicht zusammenpassen. Auf der einen Seite die als grundsolide geltende Pfandbriefbank, auf der anderen Seite das noch junge Start-up aus der Finanzbranche, dessen Geschäftsmodell im Kern eine Immobilienbank überflüssig machen würde: Sie bringen Investoren und Entwickler großer Büro- oder anderer gewerblicher Gebäude ohne eine zwischengeschaltete Bank zusammen.

Dass beides aber doch zusammenpasst, wollen nun Berlin Hyp und Brickvest beweisen. In einer sieben Millionen Pfund schweren Finanzierungsrunde hat sich die Berlin Hyp mit einem kleinen siebenstelligen Betrag an Brickvest beteiligt und erhält dafür eigenen Angaben zufolge einen Anteil an dem Fintech im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Plan der Pfandbriefbank ist es, dieses Engagement in Zukunft noch weiter auszubauen. Konkrete Zahlen wollen die Beteiligten nicht nennen.

Die Vorstellung, dass sich die Berlin Hyp damit in das technische Know-how eines Fintechs „einkauft“, weist Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, zurück. Ihm gehe es um eine „strategische Partnerschaft“, die ein „Meilenstein“ in der Digitalisierungsstrategie des Unternehmens sei. „Wir wollen, dass die Plattform erfolgreich ist“, sagt Klaus. Eine Gemeinsamkeit ist dann auch schnell ausgemacht: Sowohl die Berlin Hyp als auch Brickinvest sind auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisiert.

Finanzierungsplattformen wie Brickvest sind in der Finanz- und Immobilienbranche umstritten. Auf diese Art und Weise suchen Unternehmen und Immobilienentwickler Kapital von einer Vielzahl von Investoren. Beim Crowdinvesting wird daher auch von Schwarmfinanzierung gesprochen. Bei Verbraucherschützern steht diese allerdings in der Kritik, denn das Kapital, das Investoren über die Plattform in die Finanzierung einbringen, wird in der Regel als Nachrangdarlehen vergeben. Das heißt, dass ihre Forderungen im Falle einer Insolvenz ganz hinten anstehen. Schlimmstenfalls droht der Totalverlust. Das hohe Risiko wird ihnen mit hohen Zinsen auf die Kapitalanlage bezahlt, häufig zwischen fünf und sieben Prozent.


Pfandbriefbanken hingegen gelten als solide Akteure am Markt, da die von ihnen finanzierten Kredite mit einem Pfand besichert sind – der Immobilie. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, bleibt der Bank immer noch das Haus.

In der Anfangsphase der Finanzierungen über Crowdinvesting gab es keine großen Probleme. Mitte September jedoch gab es den ersten Fall, in dem ein Projektentwickler vorläufig Insolvenz beantragt hat, der zuvor Kapital über die die Crowdinvesting-Plattform Zinsland eingesammelt hatte.

Berlin Hyp-Chef Klaus ist sich der Skepsis gegenüber Crowdinvestment-Plattformen bewusst. Er erklärt jedoch: „Wir haben Geschäftsmodell und Investment intensiv und sorgfältig geprüft. Wir wissen, dass manche in der Branche Plattformen skeptisch gegenüberstehen – aber wir sind zu der klaren Überzeugung gekommen, dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung vor einem erheblichen Transformationsprozess steht. Die Beteiligung zum jetzigen Zeitpunkt ist daher ein richtiger und wichtiger Schritt für uns.“


Geld vom Schwarm als Eigenkapital


Während sich der Großteil der Crowdinvesting-Plattformen an Privatanleger richtet, legt Brickvest den Fokus auf institutionelle und semi-professionelle Anleger. Investments sind ab 1.000 Euro möglich. Für eine Partnerschaft habe sich Klaus auch andere Plattformen angesehen. Dass die Entscheidung letztlich für Brickvest fiel, habe vor allem mit einem Grund zu tun: Die Lizenz von der britischen Finanzaufsicht FCA, die das Fintech als vollen Alternative Investment Fund Manager berechtigt. „Wir sind die einzige voll lizensierte Immobilienfinanzierungsplattform in Europa. Das ist unser Alleinstellungsmerkmal“, sagt Thomas Schneider, Gründer von Brickvest.

Die meisten Crowdinvesting-Finanzierungen bleiben unterhalb einer Schwelle von 2,5 Millionen Euro. Aus einem ganz bestimmten Grund: In diesen Fällen nämlich müssen die Kapitalsammelstellen keinen umfassenden, von der Bafin zu prüfenden Verkaufsprospekt erstellen. Für Verbraucherschützer ein Ärgernis. Sie sehen Anleger dann nicht ausreichend über die Risiken informiert. Bei Brickvest laufen Finanzierungen aus diesem niedrigeren Bereich in einem Volumen von zwei bis zweieinhalb Millionen Euro im Segment „Access“. Im größeren Bereich unter dem Namen „Select“ seien weitaus höhere Summen denkbar, erklärt Schneider. Theoretisch könne er Finanzierungen bis zu einer Milliarde Euro realisieren.

Von Dimensionen dieser Art ist das Fintech noch weit entfernt. Bislang waren die Volumina der Plattform mit rund 85 Millionen Euro überschaubar. Von der Partnerschaft mit der Berlin Hyp erhofft sich Schneider Wachstumschancen. „Der Gewerbeimmobilienmarkt ist von hohen Finanzierungsvolumen geprägt. Mit der Partnerschaft wollen wir jetzt das Geschäft weiter professionalisieren“, sagt Schneider.


Sein Fintech hat seinen offiziellen Sitz in London und darf dank der sogenannten Passporting-Rechte der Europäischen Union (EU) Geschäfte in ganz Europa machen. Mit dem Brexit, also dem Ausstieg der Briten aus der EU, könnten diese Rechte verfallen. Große Sorgen mache er sich aber nicht, betont Schneider. Für den Fall der Fälle schaue er sich nach alternativen Standorten in Frankreich und Irland um.

Das Fintech wirbt damit, dass Investoren bei ihnen in Immobiliendeals „institutioneller Qualität“ investieren können, „die bisher nur Institutionen wie Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften und großen Familienbüros zugänglich waren.“ Da bleibt der Eindruck, dass das Geschäftsmodell des einen (Brickvest) das Geschäftsmodell des anderen (Berlin Hyp) eigentlich direkt angreift.

Berlin Hyp-Chef Klaus sieht sein Geschäft allerdings nicht in Gefahr: „Wir erachten Finanzierungsplattformen als komplementär zu unserem Geschäft. Das eine wird das andere nicht komplett ersetzen.“ Im Gegenzug biete die Beteiligung die Chance, die Brickvest-Plattform auch für Berlin-Hyp-Kunden nutzbar zu machen – für den Fall, dass Kunden bei ihrer Finanzierung weiteres Eigenkapital brauchen. Dies könne über die Plattform eingesammelt werden.

KONTEXT

Welche Bankengruppen am effizientesten arbeiten

Die Aufwand/Ertrag-Relation

Um zu erkennen, wie wirtschaftlich ein Unternehmen arbeitet, lohnt sich der Blick auf das Verhältnis der Kosten zum operativen Ertrag. Je niedriger diese Relation ausfällt, umso mehr bleibt am Ende vom Firmenertrag übrig. Regelmäßig ermittelt die Bundesbank diese Kennziffer auch für Deutschlands Banken.

Deutsche Banken insgesamt

Für alle deutschen Kreditinstitute zusammengenommen liegt die Aufwand/Ertrag-Relation im Jahr 2016 laut Bundesbank-Bericht bei 69,2. Anders ausgedrückt: Um 100 Euro zu erwirtschaften, mussten die Institute im Mittel 69,20 Euro aufwenden. Damit arbeitete die Branche wirtschaftlicher als 2015: Damals lagen die Kosten pro 100 Euro noch bei 70,40 Euro. Doch auch der verbesserte Wert liege verhältnismäßig hoch, schreibt die Bundesbank - und das sowohl im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt der eigenen Branche als auch verglichen mit der internationalen Konkurrenz.

Großbanken

Seit Jahren gehören die deutschen Großbanken zu den Instituten mit der geringsten Kosteneffizienz. Auch 2016 änderte sich wenig an diesem Bild. Um 100 Euro zu erwirtschaften, mussten die Großinstitute Deutsche Bank, Commerzbank, Hypovereinsbank und Postbank 81,40 Euro aufwenden. Auch wenn das 1,50 Euro weniger pro 100 Euro ist als 2015, arbeiten die Branchenriesen damit deutlich ineffizienter als ihre Wettbewerber aus dem In- und Ausland.

Private Regionalbanken

Kleinere Kreditinstitute mit regionalem Schwerpunkt und privatrechtlicher Gesellschaftsform arbeiten deutlich effizienter als die Dickschiffe des privaten Bankensektors. Laut Bundesbank-Statistik liegt die Aufwand/Ertragsrelation der Kleinen 2016 bei 64,2. Damit verbesserten sie ihre Effizienzkennziffer um 0,4 Punkte oder 40 Cents pro 100 Euro.

Zweigstellen ausländischer Banken

Gemessen an heimischen Instituten arbeiten die Deutschland-Filialen internationaler Geldhäuser ausgesprochen effizient. Mit einer Kennziffer von 55,1 liegen sie weit vor ihren Konkurrenten aus Deutschland - und konnten die Aufwand/Ertrag-Relation sogar um 6,10 Euro pro 100 Euro gegenüber 2015 verbessern.

Landesbanken

Immerhin besser als 2015, aber weit von ihrem langjährigen Durchschnitt entfernt: So kommentiert die Deutsche Bundesbank die Effizienz der deutschen Landesbanken. 63,50 Euro müssen sie aufwenden, um 100 Euro zu erwirtschaften. 2015 lag das Verhältnis noch deutlich schlechter bei 69,1 zu 100.

Sparkassen

Die 403 Institute der deutschen Sparkassengruppe und ihre knapp 225.000 Beschäftigten arbeiten zwar effizienter als ihre Konkurrenten aus der Privatwirtschaft. Ihre Wettbewerber aus dem Genossenschaftslager aber können sie auch 2016 nicht schlagen. Das Kosten/Ertrags-Verhältnis von 67,8 liegt 1,1 Punkte besser als 2015. Die Genossenschaftsbanken arbeiten aber noch einen Tick effizienter....

Genossenschaftsbanken

Die genossenschaftlich organisierten Institute schlagen 2016 erneut ihre Wettbewerber in puncto Effizienz: Die Genossen wenden 66,60 Euro auf, um 100 Euro zu erwirtschaften. Die "Roten" aus dem Sparkassenlager brauchen 1,20 Euro mehr, um zum selben Ertrag zu kommen. Allerdings schmilzt der Abstand der Genossen: Während die Sparkassen ihre Aufwand/Ertrag-Relation 2016 gegenüber dem Vorjahr verbessern konnten, blieb bei den Instituten aus dem Genossenschaftslager alles beim Alten.