Angst vor dem Homeoffice: Bürovermieter hoffen auf die Rückkehr der Angestellten

Veränderte Gewohnheiten durch die Coronakrise stellen Gewerbeimmobilien vor eine ungewisse Zukunft. Das werden auch die Banken zu spüren bekommen.

Großraumbüro in Hamburg. (Bild: Getty Images)

Marty Burger will von einer anhaltenden Krise nichts wissen. „Spätestens im zweiten Quartal werden die Leute zurück in die Büros kommen“, ist sich der Chef von Silverstein Properties sicher. „Sie werden sich an den neuen Normalzustand gewöhnen: mit Maske in die U-Bahn und ins Büro – das wird einfach zum Alltag gehören.“

Für einen der größten Vermieter in Manhattan, zu dessen Portfolio auch drei Türme des World Trade Centers gehören, ist der Optimismus nicht überraschend. Gerade befindet sich Silverstein wie alle anderen großen Immobilienbetreiber in Gesprächen mit den Mietern über neue Konzepte, Fiebermess-Stationen und Belüftungsanlagen. „In Asien hat das ja auch geklappt“, wirft Burger ein.

Büromieten könnten in New York um 20 Prozent einbrechen

Die Vorbereitung zur Öffnung von New York City und anderen Metropolen weltweit werden jedoch von einer tiefgreifenderen Diskussion überschattet, die den Markt für Gewerbeimmobilen in eine schwere Krise stürzen könnte. Es geht nicht mehr nur darum, wie das Büroleben post Corona möglichst sicher gestaltet werden kann. Es geht vielmehr um die Frage, wie viele Mitarbeiter künftig überhaupt noch im Büro arbeiten müssen.

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Das Analysehaus Moody’s geht davon aus, dass Mieten für Büroimmobilien angesichts hoher Leerstände in New York um 20 Prozent einbrechen könnten. Das würden auch Banken und Private-Equity-Häuser zu spüren bekommen, die als Finanzierer von Immobilienprojekten auftreten, genauso wie Versicherer, Pensionsfonds und andere institutionelle Investoren, für die der Markt lange als beständiges Investment galt.

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In New York gehört die Deutsche Bank zu den führenden Anbietern, wenn es um große und komplexe Finanzierungen von Gewerbeimmobilien geht. Seit 2014 hat sie in den USA gewerbliche Immobilienkunden mit fast 110 Milliarden Dollar Finanzierungsvolumen unterstützt und zuletzt maßgeblich den Bau des neuen Viertels Hudson Yard in Manhattan finanziert. Das Viertel ist eine Mischung aus Büro- und Wohntürmen, mit Restaurants und Einzelhandel, das erst im vergangenen Jahr eröffnet wurde. Es ist das größte private Immobilienprojekt in der Geschichte der USA.

Seit dem Shutdown im März und noch bis mindestens Ende Mai bleiben die Büros und Einzelhändler in Hudson Yards jedoch geschlossen, genauso wie überall in New York City. Und längst nicht alle Unternehmen drängen darauf, ihre Mitarbeiter so schnell wie möglich zurück in die Büros zu schicken. Facebook und Google erlauben es den Mitarbeitern, bis Ende des Jahres von zu Hause aus zu arbeiten. Twitter bietet das sogar unbegrenzt an.

Wie viele Mitarbeiter kehren tatsächlich in die Büros zurück?

Dabei waren es gerade die Technologiekonzerne, die in den vergangenen Jahren die Quadratmeterpreise in New York nach oben getrieben haben. Auch die Banken, deren Bürotürme an der Wall Street und in Midtown seit Jahrzehnten das Stadtbild prägen und zum Symbol für New York als Finanzmetropole geworden sind, denken um. JP Morgan Chase, Amerikas größte Bank, war im vergangenen Jahr noch der größte Büromieter in New York City.

Jetzt, wo mehr als 180.000 Mitarbeiter von zu Hause aus arbeiten, macht die Bank Pläne, wie viele von ihnen tatsächlich in die Büros zurückkehren müssen. „Die Idee, dass jeden Tag 7000 Leute im gleichen Büroturm sein müssen, könnte der Vergangenheit angehören“, sagte Jes Staley, CEO von Barclays. Ähnliche Signale sendete auch Morgan-Stanley-Chef James Gorman.

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Das hat Folgen für das Ökosystem der Stadt. Wenn die Pendler wegbleiben, können auch viele Restaurants, Bars und Supermärkte nicht überleben. Das wiederum wirkt sich auf die Steuereinnahmen der Stadt aus.

Professor Steven Cohen von der Columbia University geht davon aus, dass New York finanzielle Hilfen aus Washington bekommen wird, um die schweren Folgen für die Stadt abzufedern. „New York City ist das wirtschaftliche Zentrum des Landes. Fünf Prozent des Bruttoinlandsprodukts werden hier erwirtschaftet. Da wird es politische Initiativen geben, um die schwersten Folgen abzufedern“, glaubt er.

Neue Büro-Atmosphäre

Doch eine ganze Reihe von Unternehmen arbeitet unterdessen längst an einer neuen Form der Bürowelt. Das Analysehaus Nielsen hat es seinen 3000 Mitarbeitern in New York freigestellt, ob sie noch täglich ins Büro kommen wollen. Dabei war CEO David Kenny einst strikt dagegen, seine Mitarbeiter von zu Hause aus arbeiten zu lassen. Corona hat das verändert.

Ein Großteil der Bürofläche würde nun umgebaut zu Meetingräumen, in denen sich die Mitarbeiter ein bis zwei Mal die Woche treffen können. Das spart auch Geld. Ein paar Mietverträge laufen demnächst aus, sagt Kenny. „Das spielt bei dieser Entscheidung absolut eine Rolle.“

Für Kenny ist das ein Kompromiss. Einerseits fühlen sich viele Menschen zu Hause isoliert. Gerade in New York und San Francisco, den teuersten Städten des Landes, sind die Mieten für Apartments und Häuser extrem hoch, viele leben daher auf kleinstem Raum, mit dem Kalkül, dass sie eh die meiste Zeit der Woche im Büro verbringen.

Kleine Büros statt Wolkenkratzer?

Andererseits ist die Rückkehr ins Büro mit großen logistischen und finanziellen Hürden verbunden. Das U-Bahn-System von New York ist überaltert und war vor der Coronakrise schon extrem überfüllt. Sollten Pendler an wichtigen Knotenpunkten und vor dem Fahrstuhl im Büro auch noch ihre Temperatur messen lassen müssen, würde das zu langen Wartezeiten führen und könnte das Infektionsrisiko erhöhen.

Auch das gemeinsame Arbeiten im Büro wird nicht mehr so sein wie früher. Wenn Teams weiter auseinandersitzen müssen und ein Teil der Mitarbeiter ohnehin im Homeoffice arbeitet und sich per Videoschalte einwählt, kommt es dann überhaupt noch zu dem Austausch, den viele Arbeitgeber geschätzt haben?

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Coworking-Anbieter wie WeWork und Knotel setzen darauf, dass Unternehmen künftig statt Wolkenkratzer eine Reihe kleinerer Büros anmieten, die in der Nähe ihrer Mitarbeiter sind. Das könnte den angeschlagenen Anbietern zu neuen Umsatzströmen verhelfen. Die Start-ups haben in den vergangenen Jahren den Boom bei Büroimmobilien zunächst noch befördert. Nun jedoch sind sie mit in den Strudel der Krise geraten. Sie haben die Mitausfälle ihrer Kunden an ihre Vermieter weitergegeben und sorgen somit für zusätzlichen Druck auf dem Markt.

“Die Mieter werden schon kommen“

Silverstein-Chef Burger dagegen warnt davor, die glitzernden Wolkenkratzer zu schnell abzuschreiben. Er rechnet damit, dass sich die Effekte in etwa ausgleichen werden. Einige Mieter werden weniger Fläche brauchen, andere dagegen werden sich vergrößern wollen, um die neuen Abstandsregeln einhalten zu können.

„Nach den Terroranschlägen vom 11. September haben auch alle gedacht, dass New York nie wieder so sein wird wie früher“, gibt er zu bedenken und verweist auf seinen Chef, Larry Silverstein, der die Zwillingstürme erst kurz vor den Anschlägen gepachtet hatte. Der 88-jährige Immobilieninvestor entschied sich, neue Türme auf dem Areal im südlichen Manhattan zu bauen. „Die Mieter werden schon kommen“, war sich Silverstein damals sicher. Vielleicht wird er auch dieses Mal recht behalten.

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