Adler-Investoren verlangen Antworten zur Zukunft der Firma

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(Bloomberg) -- Seit den Angriffen von Leerverkäufern hat die Adler Group SA mit dem Verkauf von fast 30.000 Wohnungen begonnen und sich auf die Suche nach einem neuen Gutachter für einige ihrer umstrittensten Vermögenswerte begeben. Was weiter fehlt, sind Antworten des Immobilienentwicklers auf dringende Fragen von Investoren.

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Das könnte sich nächste Woche ändern, wenn Adler seine Ergebnisse für das dritte Quartal vorlegt und eine Telefonkonferenz mit Investoren abhält.

Vor sieben Wochen hatte Fraser Perrings Viceroy Research einen 61-seitigen Bericht veröffentlicht, in dem unter anderem behauptet wird, dass Adler auf systematischem Betrug zugunsten einer Handvoll Freunde und Geschäftspartner des österreichischen Unternehmers Cevdet Caner aufgebaut ist. Mehrere Analysten haben seither ihre Bewertungen für das Unternehmen gesenkt oder ausgesetzt. Die Aktien sind dieses Jahr um 63% gefallen, die 2029 fälligen Anleihen des Unternehmens haben 12% ihres Nennwerts verloren. Am Donnerstag verlor die Aktie im frühen Handel bis zu 3,5%.

Adler hat lediglich eine knappe Stellungnahme abgegeben, in der das Unternehmen die Vorwürfe zurückweist und erklärt, Bewertungen und Transaktionen seien von unabhängiger Seite bewertet und geprüft. Während Caner, der seinen Einfluss auf das Unternehmen heruntergespielt hat, Strafanzeige gegen Perring erstattet hat und eine Reihe von Interviews gab, in denen er die Schlussfolgerungen der Leerverkäufer als unbegründet bezeichnete, hat die Unternehmensleitung ansonsten geschwiegen.

“Es wundert mich, dass sie auf die Vorwürfe noch nicht geantwortet haben,” so CreditSights-Analyst David Shnaps. “Sie hatten fast zwei Monate Zeit.”

Hier sind sechs wichtige Bereiche, die der Aufklärung bedürfen.

Forderungen

Adler war in den letzten Jahren ein aktiver Käufer und eine Frage, die sich Anleger stellen, ist, ob das Geld aus diesen Zukäufen rechtzeitig ankommt. Das Unternehmen hat in seiner Bilanz Forderungen in Höhe von etwa 1 Milliarde Euro ausgewiesen, die sich größtenteils auf aufgeschobene Zahlungen aus Übernahmen aus der Vergangenheit beziehen.

Viceroy hat in Frage gestellt, ob diese Forderungen jemals eingetrieben werden können, da einige der Transaktionen mit Käufern durchgeführt worden seien, die offenbar mit Adler oder seinen Aktionären verbunden sind.

Mehr als 550 Millionen Euro dieser Forderungen müssten noch in diesem Jahr gezahlt werden. Alle Aussagen über eingestrichene Gelder und Rückzahlungszeitpunkte werden genau beobachtet werden.

Cevdet Caner

Trotz einer Reihe von Interviews im Anschluss an den Viceroy-Bericht bleiben zum Ausmaß von Caners Beziehung zu und mit Adler offene Fragen.

Caners früheres Unternehmen Level One hat eine der größten Immobilienpleiten in Deutschland hingelegt, als es im Laufe der globalen Finanzkrise kollabierte. Er hat sowohl Adler als auch deren größten Aktionär Aggregate Holdings SA beraten. Er wollte damit seine Fähigkeit unterstreichen, Transaktionen einzufädeln. Eine Führungsposition in einer dieser Firmen bekleidet er nicht. Bei welchen Geschäften er die Unternehmen genau beraten hat und zu welchen Bedingungen, behielt er für sich.

Das Management von Adler hat sich bislang nicht dazu geäußert, ob Caner auch am Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung am Entwicklungsprojekt Gerresheim in Düsseldorf an ein von seinem Schwager kontrolliertes Unternehmen beteiligt war. Dieses Geschäft wurde inzwischen rückgängig gemacht und Caner hatte in Interviews gesagt, er sei nicht involviert gewesen.

Zusätzlich zu der Beteiligung seiner Familie von kanpp 5% an Adler, die über Mezzanine IX gehalten wird, hat Caner in Interviews seit der Veröffentlichung des Viceroy-Berichts bestätigt, dass er Aggregate berät, welches wiederum 26,6% an Adler hält. Fairwater Multi-Strategy Investment, deren Immobilienfonds von Aggregate kontrolliert wird, hielt bis letzten Monat einen weiteren Anteil von 5,5%, berichtete Bloomberg News.

Finanzierung

Wie Bloomberg diesen Monat berichtete, hat Adler seine revolvierende Kreditfazilität in Höhe von 300 Millionen Euro komplett in Anspruch genommen. Dabei handelt es sich um eine wichtige Liquiditätsquelle, von der die Geschäftsleitung zuvor sagte, es sei nicht beabsichtigt, sie zu nutzen. Die Inanspruchnahme wirft Fragen über das Liquiditätsprofil des Unternehmens und den Verwendungszweck des Kredits auf und hat möglicherweise Auswirkungen auf sein Kreditrating.

Adler hat Anleihen im Wert von 170 Millionen Euro ausstehen, die am 12. Dezember fällig werden. Anleger werden Details wissen wollen zur geplanten Tilgung oder Refinanzierung dieser und anderer Schulden. Die Märkte verlangen inzwischen höhere Rendite von dem Unternehmen. Adler könnte anbieten, einige der fälligen Anleihen mit einem Abschlag zurückzukaufen.

Bewertungen

Eine zentrale Frage, die der Bericht von Viceroy aufwirft, ist, ob die Immobilien von Adler überbewertet sind. Adler hat angekündigt, Immobilien außerhalb Berlins zu verkaufen, die etwa 40% des bestehenden Portfolios ausmachen. Diese Verkäufe würden die Bewertungen von Adler bestätigen, so dass Anleger gespannt sein werden auf mögliche Fortschritte des Verkaufsprozesses.

Die erste Transaktion war der am 11. Oktober angekündigte Verkauf von 15.500 Wohnungen an Konkurrent LEG Immobilien SE im Wert von rund 1,5 Milliarden Euro. Am 26. Oktober kündigte Adler ein zweites Geschäft für 14.300 Wohnungen über 1 Milliarde Euro an einen ungenannten Käufer an. Bloomberg berichtete, dass es sich dabei um KKR & Co. handelt.

Auch die Vermögenswerte der Gruppe in der Hauptstadt stehen in Frage. Die Durchschnittsmiete für die Berliner Wohnungen der Gruppe liegt bei 7,88 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Marktdurchschnitt von 9,31 Euro pro Quadratmeter, wie der Gutachter CBRE Group Inc. in seinem Ergebnisbericht für das zweite Quartal feststellte. Dennoch wendet das Unternehmen einen höheren Multiplikator auf diese Miete an, um den Wert seiner Immobilien zu berechnen, als seine Konkurrenten es tun.

Entwicklung

Verzögerungen bei Bauprojekten des zur Gruppe gehörenden Bauträgers Consus Real Estate AG haben seit dem Bericht von Viceroy ebenfalls für Aufsehen gesorgt. Mehrere Projekte sind hinter Zeitplan und scheinen ins Stocken geraten zu sein.

Obwohl viele der Probleme bereits vor der Fusion zwischen Adler Real Estate, ADO Properties und Consus aufgetreten sind und die Gruppe einen neuen Leiter für die Entwicklung ernannt hat, erwarten Investoren, bezüglich der Fortschritte auf den neuesten Stand gebracht zu werden. Besonderes Augenmerk wird auf die überarbeiteten Zeitpläne und neue Kostenschätzungen für bestehende Projekte gelegt werden.

Untersuchungen

Adlers erste Reaktion auf Viceroy beinhaltete die Zusage, externe unabhängige Berater und Wirtschaftsprüfer zu bestellen, “um eine umfassende Überprüfung der Vorwürfe, insbesondere in Bezug auf die Transaktionen mit Dritten, durchzuführen”.

Das Unternehmen forderte Ende Oktober darüber hinaus Gutachter auf, neue Bewertungen seines Entwicklungsportfolios zu erarbeiten. Ein offizielles Ergebnis liegt bislang nicht vor.

Überschrift des Artikels im Original:

Adler to Face Fresh Scrutiny From Investors Seeking Answers

(Ergänzt Kursreaktion in drittem Absatz.)

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