Warum die Aareal Bank nicht vom deutschen Bauboom profitiert

Der Immobilienfinanzierer Aareal Bank will Personal abbauen und stellt dafür Geld zurück. Das belastet das Quartalsergebnis. Dennoch zeigt sich die Bank für Zukäufe offen – auch im ungeliebten deutschen Markt.


Der deutsche Immobilienmarkt brummt. Doch beim Wiesbadener Immobilienfinanzierer Aareal Bank hat sich das im zweiten Quartal nicht in höheren Gewinnen niedergeschlagen. Im Gegenteil: Das den Aktionären zurechenbare Konzernergebnis sank im ersten Halbjahr um rund 18 Prozent auf 109 Millionen Euro, dabei hatte die Auflösung von Rückstellungen den Gewinn sogar noch um 50 Millionen Euro nach oben gedrückt. Anleger reagierten enttäuscht – der Aktienkurs sank bis zum Nachmittag um 2,2 Prozent.

Auf den ersten Blick überrascht der Gewinnrückgang angesichts des Immobilienbooms in Deutschland. Doch die Entwicklung hat ihre Gründe: Zum einen ist die Aareal Bank auf Gewerbeimmobilien wie Hotels, Einkaufscenter und andere kommerziell genutzte Gebäude spezialisiert. Vom Boom bei deutschen Wohnimmobilien profitiert sie also gar nicht. Hinzu kommt, dass Vorstandschef Hermann-Josef Merkens den deutschen Immobilienmarkt für ziemlich heiß gelaufen hält, deshalb lieber im Ausland aktiv ist und nur „ganz wenig“ Geschäft in Deutschland. Dabei wird es erst einmal bleiben. „Die Kunden sind durch deutsche Banken gut versorgt“, sagt er. Anders formuliert: Er hält die Gewinnspannen für zu niedrig.


Der Deutschland-Anteil im Immobilienportfolio beträgt mittlerweile nur noch 15 Prozent. In Nordamerika sind es dagegen 24 Prozent. Das spiegelt sich auch im Neugeschäft wieder: Neukredite im Umfang von zwei Milliarden Euro hat die Aareal Bank im zweiten Quartal vergeben – davon 44 Prozent in Nordamerika. Die Margen in den USA sind einfach höher. Dass der Zinsüberschuss der Gruppe dennoch sinkt, liegt daran, dass das Volumen der ausgereichten Kredite geschrumpft ist. Übertreiben will es die Aareal Bank mit ihrem Nordamerika-Geschäft aber nicht. In der zweiten Jahreshälfte dürfte der Anteil geringer ausfallen, weil die Bank ihre selbst gesteckten Ziele ohnehin fast erreicht hat.

Angesichts der Skepsis, mit der Vorstandschef Merkens auf den deutschen Markt blickt, ist es erstaunlich, dass er offen zugibt, sich auch die zum Verkauf stehende NordLB-Tochter Deutsche Hypothekenbank anzusehen. „Natürlich gucken wir uns, wenn es am Markt Bewegung gibt, diese Bewegungen an“, sagte er. Das bedeute aber nicht, „dass wir zwingend zugreifen“.

Zum Kreis der potenziellen Käufer für die Deutsche Hypothekenbank, die als Ertragsperle der NordLB gilt, zählen außerdem die Deutsche Pfandbriefbank (pbb), die aus den Resten der Hypo Real Estate entstand, und die Berlin Hyp, die den Sparkassen und Landesbanken gehört. Anders als die Aareal Bank steigerte die Berlin Hyp ihren Vorsteuergewinn im ersten Halbjahr 2017 um rund 40 Prozent auf 44,4 Millionen Euro, wie sie am Donnerstag bekannt gab.


Ganz überraschend war der Gewinnrückgang bei der Aareal Bank nicht. Zu dieser Entwicklung trugen nicht nur niedrigere Erträge bei, sondern auch Rückstellungen von 24 Millionen Euro für einen Stellenabbau, über den die Bank derzeit mit dem Betriebsrat verhandelt. Ins Detail will Merkens noch nicht gehen, es dürfte jedoch um knapp 100 Arbeitsplätze gehen. Näheres wird aller Voraussicht nach spätestens bei Vorlage der Zahlen zum 3. Quartal feststehen. Die Bank will ihre Prozesse effizienter gestalten – und in dem Zusammenhang fallen die Jobs wohl auch weg.

Außerdem laufen mittlerweile einige Sonderentwicklungen aus, von denen die Bank in der Vergangenheit noch profitiert hatte: In den Jahren 2014 und 2015 hatte das Institut zwei kleinere Wettbewerber, die Corealcredit und die Westimmo, zugekauft – und dann abgewickelt. Mit den beiden Instituten erwarb die Aareal Bank auch ein großes Immobilienkreditportfolio, das zusätzliche Zinserträge abwarf. Da die Portfolien aber nicht zur Strategie der Aareal Bank passen, hat sie diese schrittweise abgebaut – und damit auch die zusätzlichen Zinsgewinne.

Auch eine weitere Ertragsquelle versiegt allmählich: Einmalige Sondereinnahmen, die anfallen, wenn Kunden ihre Kreditverträge vorzeitig zurückzahlen. Die positive Entwicklung im Dienstleistungsgeschäft der Aareal Bank, das für einen höheren Provisionsüberschuss sorgte, kann das nicht ausgleichen. Diese Entwicklungen waren allerdings absehbar, so dass die Wiesbadener an ihrem Ziel, einem Konzernbetriebsergebnis zwischen 310 und 350 Millionen Euro, festhalten. Im Vorjahr waren es allerdings noch 366 Millionen Euro.