Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia: Darum polarisiert der Milliarden-Deal der Dax-Unternehmen so

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Vonovia-CEO Rolf Buch und Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn auf einer gemeinsam Pressekonferenz im Roten Rathaus in Berlin
Vonovia-CEO Rolf Buch und Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn auf einer gemeinsam Pressekonferenz im Roten Rathaus in Berlin

Die Nachricht, die den Wohnungsmarkt in Deutschland aller Voraussicht nach umwälzen wird, schlug am späten Abend des Pfingstmontag ein. Vonovia, das Bochumer Dax-Unternehmen und Deutschlands größter Wohnungskonzern, gab bekannt, Deutsche Wohnen, das zweitgrößte Wohnungsunternehmen und ebenfalls Dax-Mitglied, übernehmen zu wollen. Anders als bei den früheren Versuchen konnte sich Vonovia die Unterstützung der Deutsche-Wohnen-Spitze sichern. Beide Konzerne haben eine Grundsatzvereinbarung über den Zusammenschluss vereinbart. Vonovia teilte mit, ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot im Gesamtwert von rund 18 Milliarden Euro oder 53,03 Euro je Deutsche-Wohnen-Aktie abzugeben.

Aus der Fusion der beiden Wohnungsriesen würde Vonovia als absoluter Gigant hervorgehen, mit einem Bestand von mehr als einer halben Million Wohnungen. Der gemeinsame Immobilienportfoliowert wurde auf knapp 90 Milliarden Euro beziffert.

„Das Marktumfeld ist für Vonovia und Deutsche Wohnen in den vergangenen Jahren immer ähnlicher geworden und beide Unternehmen haben die gleichen Herausforderungen. Jetzt ist der richtige Moment, die erwiesene Leistungsfähigkeit und Stärken beider Unternehmen zu vereinen“, sagte der Chef von Deutsche Wohnen, Michael Zahn. Die beiden Unternehmen erwarten laut der Vonovia-Mitteilung „aus der gemeinsamen Bewirtschaftung und der sich regional ergänzenden Portfolios“ Kosteneinsparungen von 105 Millionen Euro pro Jahr.

"Die schiere Unternehmensgröße mag den einen oder anderen beunruhigen"

In einem gemeinsamen Interview der beiden Vorstandsvorsitzenden mit dem „Spiegel“, sagte Zahn, „die schiere Unternehmensgröße“ möge den einen oder anderen beunruhigen. Doch man werde die Größe nutzen, „um wirtschaftliche und gesellschaftliche Herausforderungen besser stemmen zu können“. Vonovia-Chef Rolf Buch sagte dem „Spiegel“, es gebe große Themen wie den Klimawandel, da würde es keinen Sinn ergeben, getrennt zu forschen. Außerdem würden „auch Kostenvorteile aus dem gemeinsamen Einkauf“ erzielt werden.

Vonovia bietet laut eigenen Angaben als größtes Wohnungsunternehmen in Deutschland Wohnungen für rund eine Million Menschen. Das Unternehmen firmiert erst seit 2015 unter dem Namen Vonovia, nachdem die Vorgängerorganisationen Deutsche Annington und die GAGFAH miteinander fusionierten. Viele der Wohnungen waren einst Eisenbahnerwohnungen, Werkswohnungen oder genossenschaftliche Wohnungen, die aufgekauft wurden.

Größter Vermieter Berlins

Deutsche Wohnen wurde 1998 als Tochtergesellschaft der Deutschen Bank gegründet und bündelte zunächst die Wohnungsimmobilien der Bank. Heute ist das Unternehmen unabhängig und an der Börse, seit Juni 2020 im Dax. 2013 übernahm der Konzern die einst landeseigene GSW Immobilien AG und wurde damit zu einem der größten Vermieter in Berlin. Rund 70 Prozent der Immobilien von Deutsche Wohnen liegen heute in Berlin, damit ist das Unternehmen der größte Vermieter der Hauptstadt.

Sowohl Vonovia als auch Deutsche Wohnen standen in der Vergangenheit immer wieder in der Kritik. Zum einen, weil sie alleine aufgrund ihrer Größe den extremen Entwicklungen des Wohnungsmarkts ein Gesicht geben. Zum anderen, im Falle von Vonovia, weil es immer wieder negative Berichte gab, etwa, als der „Spiegel“ 2018 über fragwürdige Abrechnungen der Nebenkosten berichtete.

An Deutsche Wohnen entlädt sich der Frust Berliner Mieterinnen und Mieter über die explodierenden Preise auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt. Der Versuch des Landes Berlin, die Mieten über den sogenannten Mietendeckel zu regulieren, war erst kürzlich vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden.

“Deutsche Wohnen und Co. enteignen”

Die Initiative “Deutsche Wohnen und Co. enteignen” sammelt gerade Unterschriften für ein Volksbegehren, mit dem Ziel, Wohnungskonzerne mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin zu enteignen und in den Besitz einer Anstalt des öffentlichen Rechts zu überführen. Diese solle laut der Initiative „demokratisch, transparent und gemeinwohlorientiert verwaltet werden“.

Eine Sprecherin der Initiative sagte am Dienstag: “Wir kennen die Vermietungspraxis von Vonovia: Ihre Spezialität sind überhöhte Nebenkostenabrechnungen, die über Tochterfirmen in die Tasche des Mutterkonzerns zurückfließen. Vonovia wird den Spekulationspreis, den sie für Deutsche Wohnen bezahlen wird, aus den Mieter:innen rausquetschen wollen. Wenn nicht sofort, dann etwas später.” Den angedachten „Sozialpakt“ mit dem Land Berlin kritisierte die Initiative. Das kurzfristige Begrenzen von Mietpreisen könne nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Mieten mittel- und langfristig weiter gesteigert werden sollen.

Berlin kann mehr als 20.000 Wohnungen übernehmen

In Folge der geplanten Fusion kann das Land Berlin mehr als 20.000 Wohnungen von dem Mega-Konzern übernehmen. Das kündigten der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) und Vonovia-Chef Rolf Buch am Dienstag an. "Das ist die Größenordnung einer eigenen Wohnungsgesellschaft", sagte Müller. Nunmehr werde mit allen Beteiligten im Detail besprochen, um welche Bestände es sich handele. "Mir liegen soziale Brennpunkte am Herzen, mir liegen Großsiedlungen am Herzen", sagte Müller. Mehr Wohnungen in kommunaler Hand bedeuteten mehr Einfluss auf sozialverträgliche Mieten und mehr Sicherheit für viele Menschen im Bereich Mieten und Wohnen. Momentan verfügt Berlin über 340.000 kommunale Wohnungen.

Die Mieter, sagte Vonovia-CEO Buch dem „Spiegel“, würden letztlich nicht für die teure Übernahme bezahlen. „Für die Mieter ändert die Übernahme nichts, es wird für sie eher besser“, sagte Buch. Gerade in Berlin werde auf stabile Verhältnisse geachtet, in den kommenden drei Jahren würden die regulären Mieterhöhungen auf ein Prozent jährlich begrenzt. „Unser Bestand ist bezahlbar und bleibt bezahlbar“, sagte Deutsche-Wohnen-Chef Zahn dem „Spiegel“.

Kritik vom Deutschen Mieterbund

Kritik kam prompt vom Deutschen Mieterbund (DMB). Das seien „Zusagen, die zwar gut klingen, sich aber bei näherem Hinsehen zum Teil als Selbstverständlichkeiten entpuppen, die den Unternehmen wenig abverlangen. Wir können uns des Eindrucks nicht erwehren, dass beide Unternehmen aufgrund der zuletzt sehr starken Mieter:innenproteste gegen ihre Geschäftspraktiken die verbale Flucht nach vorne antreten“, sagte DMB-Präsident Lukas Siebenkotten.

Die beiden Unternehmen erwirtschaften laut DMB „ihre enormen Gewinne nicht durch Mieterhöhungen im Bestand, sondern durch Mieterhöhungen im hochpreisigen Neuvertragsmietensegment“. Wohnungen würden umfassend saniert und danach an zahlungskräftige Kundschaft vermietet, da so die Mietpreisbremse nicht gelte. „Ein Geschäftsmodell, das beide Unternehmen sogar in den DAX geführt hat. Zur Eindämmung dieser Praktiken und zur sozialen Verantwortung auch bei den Wiedervermietungsmieten kommt aber leider kein Wort von Vonovia“, so Siebenkotten.

Wohnungsmarktexperte: „Eine richtige Marktmacht sehe ich nicht“

Der Wohnungsmarktexperte Reiner Braun, Diplom-Volkswirt und Vorstandsvorsitzender des Forschungsinstituts Empirica, sagte im Gespräch mit Business Insider, es sei schwierig, schon jetzt die konkreten Folgen für den Wohnungsmarkt in Berlin abzusehen. Er glaubt, es werde sich „nicht so viel ändern“, da Vonovia und Deutsche Wohnen im Vergleich zur Masse an privaten und mittelgroßen Vermietern in Berlin immer noch kleine Player sind. „Eine richtige Marktmacht sehe ich nicht“, sagte Braun.

Für die Mieterinnen und Mieter könnte der Zusammenschluss Vor- und Nachteile haben. „Theoretisch muss es zu Effizienzsteigerungen kommen und damit niedrigere Nebenkosten“, sagte Braun. Ob diese allerdings auch an die Mieter weitergegeben werden, sei die Frage. Ein Nachteil sei die wachsende Anonymität bei einem größeren Vermieter. Er fasst zusammen: „Wenn es in der Vergangenheit Probleme mit der Vonovia gab, dann werden die in Zukunft nicht kleiner. Wenn es Vorteile gab, dann werden sie in Zukunft eher größer.“

Ob von den Mietern in Zukunft höhere (Nettokalt-)Mieten verlangt werden, sei vom Zusammenschluss unberührt: "Das hängt vielmehr davon ab, ob in Berlin jetzt endlich und dauerhaft ausreichend viele Wohnungen neu gebaut werden“, sagte Braun zu Business Insider.

Mit Material der dpa